- 오프닝 강의에서 느낀점
가 보지 않은 길은 늘 아름다워 보이는 동시에 두려움도 함께 준다. 미지의 세계는 알지 못하기 때문에 동경의 대상이 되지만, 동시에 두려움을 안겨주기도 한다. 부동산 투자 역시 그러하다. 월부에서 투자에 성공한 많은 분들과 강사님들의 이야기를 들으면, 그 길은 마치 아름답게 빛나는 길처럼 느껴진다. 성공을 갈망하는 내게 그 길은 더욱더 매력적으로 다가온다. 그러나 아직 한 번도 걸어보지 않았기에 그 길은 동시에 두려움으로 다가온다.
이번 오프닝 강의는 바로 그런 나의 마음을 그대로 읽어내듯, 두려운 마음을 인정하면서도 용기를 북돋아 주었다. 처음이라 당연히 모르는 것이 많고, 나만 그런 것이 아니라 다른 사람들도 같은 고민을 안고 있다는 사실이 큰 위로가 되었다. 함께 배우고 성장할 동료가 있다는 든든함도 느꼈다. 이 강의를 통해 충분한 동기를 얻었고, 이제는 기초를 다지며 차근차근 나만의 ‘앞마당’을 넓혀가고 싶다. 두려움은 있지만, 그 길이 아름답기에 이제 직접 걸어가려 한다.
이번 지방투자 기초반에서 실제로 적용하고 싶은 점
사실 나는 작년에 월부 초급반을 들었지만, 임장 보고서와 같은 과제를 제대로 하지 못했다. 강의는 열심히 보았지만, 행동으로 옮기지 못했기에 1년이 지난 지금도 크게 달라지지 않은 나를 발견하게 되었다.
이번에는 다르다. 실제 투자까지 이어가기 위해 다시 마음을 다잡았다. 혼자서 강의만 듣는 것이 아니라 조모임을 신청해 동료들과 함께 배우고 실천하려 한다. 조모임 속에서 지식을 나누고, 서로에게 동기 부여를 하며, 반드시 실제 투자까지 이어가고 싶다. 이번 지방투자 기초반을 통해 행동으로 옮기는 나 자신을 만들어가겠다.3. 개강 전 해보면 좋을 보너스 미션, 내가 궁금한 지역 찾아보기(챗GPT 활용)
- [울산 중구]를 [월급쟁이 부자들] 방법으로 분석하고 싶다고 해서 찾아본 내용- [울산 중구] 선택 이유: 대학생때 등록금 벌려고 울산에서 막노동을 한적이 있어, 그나마 조금이라도 아는 곳
- 좋아, “월급쟁이 부자들 방식”을 기준 삼아 울산 중구 아파트 투자 가능성을 같이 분석해 보자.
먼저 그 방식이 어떤 논리인지 핵심 원칙을 잡고, 울산 중구를 그 기준에 비춰 평가하고, 전략까지 제안할게. “월급쟁이 부자들 방식” 핵심 원칙 요약
- 강의 커리큘럼을 보면, 월부는 이런 흐름을 중시한다:
- 입지 & 수요가 있는 지역을 고른다
- 임장 → 현장 확인을 통해 데이터 기반 판단
- 갭투자, 전세가율, 수익률 지표 중심으로 투자 가능성 평가
- 하방 리스크 관리 (공실, 금리 상승, 대출 리스크 등)
- 장기관점 + 포트폴리오 접근
- 즉, 단순히 가격이 싼 지역이 아니라 ‘미래 가치 + 안정 수요 + 리스크 최소화’ 관점으로 선택해야 해.
울산 중구의 아파트 시장 현황 (2025년 기준)
- 울산 중구가 속한 울산 광역시 전체 및 중구 특성 중심으로 보면 다음 특징이 있어:
항목 내용 시사점 매매·전세 동반 상승세 울산 아파트 매매가격과 전세가격이 같이 오르고 있음 수요가 견조하다는 신호 산업 투자 호재 울산에 AI 데이터센터, 메가클러스터 등 대규모 투자가 예정됨 인구 유입 + 고용창출 → 부동산 수요 유리 공급 감소 곧 입주 물량이 감소할 예정이라는 보도 있음 희소성 증가 가능성 중구 내 특정 분양 단지 “번영로 롯데캐슬 센트럴스카이” 같은 신축 분양이 중구 복산동 쪽에 있음 신축 선호도 + 미래가치 포텐셜 존재 - 다만, 울산 전체 혹은 남구 등 다른 구 쪽의 지표가 더 많이 나오는 편이고, 중구만의 세부 통계는 덜 노출됨. 중구 중심지, 노후 지역, 교통 인프라 등에 따라 격차 클 거야.
중구를 월부 기준으로 평가해보기
- 월부 방식 기준으로 중구를 평가할 때 봐야 할 체크포인트와 중구의 가능성/주의점:
평가 요소 체크 기준 중구가 갖췄을 가능성 / 리스크 입지 + 교통 접근성 대중교통, 간선도로, 버스망 등 중구는 도심지쪽이라 인프라가 나쁘진 않을 것. 다만 구체 동(복산동, 학산동 등) 위치 따라 천차만별 미래 개발 호재 도로 확장, 도시재생, 산업단지 확장 등 울산 광역 호재 많고, 중구 일부 지역 신축 단지 있음 전세가율 / 갭 투자 여부 전세가 / 매매가 비율이 적절해야 함 울산 중구 “번영로 센트리지” 단지에서 전세가율 약 39% 수준 보도됨 — 낮은 전세가율은 갭 투자가 불리할 가능성 경쟁 단지 / 신축 비율 노후 아파트이 많으면 리모델링 또는 재건축 가능성도 봐야 함 중구 일부 노후 단지 많을 것이고, 재개발 가능성도 하나의 변수 리스크 요인 공실, 지방 인구 유출, 금리 상승, 유동성 위축 등 울산도 지방이니까 인구 유출 또는 경기 둔화 리스크는 반드시 고려해야 해 - 종합하면, 울산 중구는 월부 방식에서 볼 때 “중위험-중수익” 가능 구역이 될 여지가 있어. 핵심은 좋은 동 선택 + 임장 및 리서치 철저히 하는 거고.
전략 제안: 어떻게 중구에서 투자할까
- 월급쟁이 부자들의 방식에 맞춰 실전 전략을 이렇게 세워보자:
- 동별로 세분화해서 후보군 좁히기
중구 전체가 아니라 복산동, 학산동, 옥동 등 동 단위로 나눠 후보 매물 선정. - 임장 + 체크포인트 만들기
- 도로 접근성, 버스/지하철 노선
- 생활 인프라 (마트, 병원, 학교 등)
- 향후 개발 예정지, 재개발 혹은 재건축 가능성
- 노후도 및 관리 상태
이걸 체크리스트로 만들어서 현장 비교
- 전세가율 / 수익률 계산
- (전세금 ÷ 매매가) 비율이 너무 낮으면 갭 투자는 부담
- 연간 순수익 = (월세 수입 × 12 – 비용(관리비, 공실률, 유지보수 등)) ÷ 투자금액
- 목표 수익률은 최소 4~5% 이상 확보할 것
- 레버리지 + 대출 계획 세우기
대출 비율, 금리 상승 시 부담 감당 가능한지 시뮬레이션
가능하면 안정 자산 + 일부만 레버리지 쓰기 - 포트폴리오로 구분 투자
중구만 하나 놓기보다는 남구·동구 등 다른 구도 함께 보며 분산
중앙 중심지 + 외곽 인기지역 혼합 - 모니터링 + 엑시트 기준 정하기
시세 변동 감시, 수익률이 기준 이하로 떨어지면 매도 또는 구조 조정
중장기 흐름과 맞는 타이밍 잡기
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