1. 열반스쿨 기초반을 신청한 목적과 이유 (초심찾기)

저는 노후 준비가 전혀 되어 있지 않습니다. 당장 뾰족한 방법도 없고, 무엇이든 시작해야만 한다는 압박 속에서 그동안 유튜브로 부동산 영상을 간간히 보긴 했지만, 적극적으로 움직인 적은 없었어요. 남들이 벌었다는 이야기만 들었지 정작 “어떻게” 벌었는지는 몰랐죠. 그래서 이번 기초반을 **‘막연함을 끊고, 나에게 맞는 투자 원칙과 실행 습관을 만드는 과정’**으로 삼고 들어왔습니다. 내 상황에 맞는 방식으로 작은 첫걸음을 떼서, 앞으로의 삶을 스스로 설계하고 열어가고 싶었습니다.

특히 아래 네 가지를 확실히 몸에 붙이고 싶었습니다.

1. 가치 우선의 눈
   – “향·동·층”보다 **입지 축(도심/강남 접근)**과 수요가 모이는 곳을 먼저 본다.
   – 수도권은 외곽 구축 제외, 지방은 신축/준신축 우선 원칙.
2. 타이밍의 해석법
   – 전고점만 보지 말고, 19~20년 가격선과의 거리로 무릎/허리 감각을 잡는다.
   – “싼 구간에 사서, 어깨에서 판다.” 상승의 머리는 맞히려 들지 말 것.
3. 전세 운영/자금 관리의 현실감
   – 후순위 대출 금지(퇴로가 막히고 리스크가 폭증).
   – 전세는 가격+상태가 승부(성·비수기/공급물량/골든타임 2개월 전).
4. 실행 시스템
   – 전화 임장 스크립트, 녹취·기록 습관, 임장 루틴을 장착.
   – 사람 좋고 협조적인 중개사 네트워크를 의도적으로 확보.

요약하면, “잃지 않는 투자 → 꾸준한 실행 → 구조적으로 돈 벌리는 선택” 

이 3단을 제 몸에 새기고 싶어서 신청했습니다.

2. 1~4강을 듣고 느낀 점 (변화의 시작점)

 2-1. 강사가 반복해 강조한 핵심

• 가치가 먼저다.
  강남 1시간 축, 도심 접근, 대단지 클러스터, 생활 상권의 질.
  좋은 곳과 덜 좋은 곳을 반드시 같이 봐야 비교 감각이 생긴다는 말이 제일 크게 남았습니다.
• 타이밍은 ‘싸거나 적정할 때’
  전 사이클의 허리 ≈ 다음 사이클의 바닥. 19~20년선과 맞닿는 가격은 무릎 이하일 가능성. “전고점 대비 저렴”은 보조지표일 뿐, 입지와 수요성이 1순위.
• 후순위 대출은 하지 마라.
  집 담보 후순위는 전세 세팅·재대출·퇴로까지 막는다. 망하지 않는 게 먼저라는 말에 완전히 동의.
• 전세는 ‘상태+가격+타이밍’의 3박자
  – 잔금 2개월 전이 골든타임.
  – **성수기(1~2월, 9~10월)**에 맞춰 잔금 조정.
  – 상태 경쟁력(샤시·도배·조명·시스템에어컨 등)을 필요시 즉시 보강.
• 전화 임장 → 예약 → 매물 임장 → 매수/전세/운영 → 매도
  절차마다 목적 문장이 분명해야 한다. (가격·조건 확인 없이 ‘그냥 방문’ 금지)

 2-2. 제가 적용 것들

   A. 이번 주(세팅)

휴대폰에 부동산 폴더 만들기: 네이버지도/네이버부동산/아실/호갱노노/클로바노트(녹취-텍스트 변환).

• 관심권역 2~3곳 고르기
  • 수도권이라면 강남 1시간 이내 축 중심.
  • 지방 관심 시엔 광역시 신축/준신축만.

• 각 권역 관심단지 10개 즐겨찾기(매매·전세 최저가 캡처).

   

  B. 2주차(관찰)

• 매일 저녁 20분: 관심단지 전세/매매 최저가 변동 기록(엑셀 한 장).

• 19~20년 가격선과 현재가 비교(대략 “무릎/허리” 감각 익히기).

   

  C. 3주차(전화 연습—임장 전 단계)

• 전화 스크립트 준비(읽기만 해도 충분)
  • “○○단지 ○동 ○호 보고 전화드렸습니다. 현재가 맞나요?”
  • “전세는 얼마에, 언제부터 입주 가능한가요? 공실/만기?”
  • “최근 협상 시도 있었나요? 마지노선 분위기 어때요?”
  • “비슷한 대안 매물 더 있을까요?”

• 처음엔 연습 통화 3~5통만 해도 충분합니다. (녹취→클로바노트로 메모)

   

  D. 4주차(가벼운 현장 1회)

• 역→상권→단지 주변만 먼저(단지 내부는 다음에).
• 사진 5장 규칙: 역 출구, 메인 상권, 단지 정문, 단지 뒤편, 동선 지도 캡처.

• 돌아와 상태 체크리스트 양식 만들어두기(누수/곰팡이/샤시/바닥/조명…).

   

  E. 상태 경쟁력 만들기(미리 알아두기)

• 가성비 보강 1순위: 도배(부분), 조명 교체, 방충망, 실리콘 보수.

• 지방 신축권: 시스템에어컨 유무에 따라 전세 경쟁력 격차 큼.

   

  ※ 보너스: 상태·가격 빠른 판정표(현장용 간단 루브릭)

   

• 상태 A: 누수·곰팡이 無, 샤시 양호, 도배·바닥 양호 → 상태 우위
• 상태 B: 경미한 하자(방충망/조명/실리콘 정도) → 소액 보강으로 1등 가능

• 상태 C: 누수·곰팡이/바닥 훼손 등 큰 하자 → 계약 전 가격 재협상 or 패스

  A vs A면 가격이 싼 게 선점, A vs B면 B라도 더 싸면 먼저 나갈 수 있음.
  C는 대개 비수기엔 지연. 골든타임 앞두고면 보강 or 과감한 가격조정.

   

 2-3. 깨달음(마인드셋 변화)

• 완벽주의를 내려놓고, **“실행하며 배우는 투자”**로 태도가 바뀌었다.
• “낯설수록 목표에 가까워진다.” 전화가 두려우면 더 해야 한다.
• 중개사는 거래 파트너. 예의/속도/피드백으로 관계를 설계하자.

3. 앞으로 6개월 계획 (목표세우기)

 3-1. 투자 원칙

• 가치 우선: “가치 우선, 사양은 가격으로 조절한다”

  이번 기초반에서 가장 크게 잡힌 프레임은 **“가치가 먼저다”**였다. 향·동·층·상태는 절대선이 아니고, 가격으로 상쇄 가능한 변수라는 것.

  강남 1시간권처럼 가치가 강한 지역에선 비로얄·특정 층이어도 충분히 싼 가격이면 투자 대상이 된다.

  반대로 수도권 외곽·지방은 공급 영향으로 구축 경쟁력이 떨어지므로 신축/준신축 우선, 탑층·2·3층·북향·하자 물건은 큰 할인 없이는 피한다.

  특히 전세 운영은 가격+상태의 게임. 살 만한 상태(곰팡이·누수 無, 기본 마감/샷시 양호, 옵션 경쟁력)를 갖춰야 그다음에 가격이 먹힌다. 상태가 형편없으면 싸도 전세가 안 빠지거나 깎여 수익이 무너진다.

• 타이밍 준수: 19~20년선 근접 시 적극 검토. 전고점은 보조지표.
• 레버리지 룰: 후순위 대출 금지, 비상현금(잔금·수리·공실 대비) 보유.
• 전세 운영: 성·비수기/공급물량에 맞춰 잔금·광고·상태보강 타이밍화.

• 실행 루틴: 주 3회 전화 임장 + 주말 반나절 현장 + 주3회 시세업데이트.

   

 3-2. 6개월 로드맵(주차별)

0~2주차: 세팅 & 지역 압축

• 툴 폴더 세팅(네이버지도/네이버부동산/호갱노노/아실/클로바노트).
• 관심권역 3곳 선정
  • 수도권: 구로vs 부천vs산본(메인 축)
  • 지방(필요 시): 부산/대구 ‘신축/준신축’ 특정 구역

• 관심단지 30개 즐겨찾기, 시세표 시작(매매/전세 레인지).

   

3~6주차: 전화 임장 × 60통 + 1~2회 현장

• 전화 스크립트로 가격·전세·공실·히스토리·조건 파악.
• 친절·정보 풍부 중개사 Top 5 핀셋.

• 현장 임장: 역→상권→단지 주변→단지 내부 15분 점검, 사진 5장 규칙.

   

7~10주차: 후보 압축 & 매수 트라이

• **비교평가 프레임(가치/경쟁력/타이밍/운용)**로 Top 3 랭킹.
• 협상: “최근 협상가/거절 사유/매도자 마지노선” 히스토리 확인.
• 점검: 누수·곰팡이·샤시·단열·방충망·바닥 상태.

• 가계약 전: 전세/매매 실거래 재확인(강사가 과거 놓쳤던 실수 방지).

   

11~14주차: 잔금·전세 세팅

• 잔금 3~4개월 확보를 기본, 2개월 전 골든타임에 전세 성수기(1~2, 9~10월)에 맞춰 광고.
• 상태 경쟁력이 떨어지면 소액으로 체감 개선 (조명/도배/방충망/간단 하자).

• 매주 주말 피드백 콜: “몇 분 봤나, 왜 계약 안 했나 → 내가 CEO란 마음으로 즉시 해결”.

   

15~20주차: 운영·리뷰·다음 앞마당 확장

• 전세 세팅 마감 → 서류/영수증/현금영수증 전부 보관(양도세 필요경비).
• 임장보고서 템플릿으로 결과 기록 → 다음 권역 1곳 추가.

• 지방 물건 보유 시: 수익률 2배 기준 도달 시 봄 시장 어깨에 엑시트 검토.

   

 3-3. 이번 사이클에서 내가 살 물건 (가이드)

• 수도권: 강남 1시간 이내, 구축 가능하되 외곽 구축 제외. 예산 같은 조건이면 서울 내 구축 > 수도권 외곽 신축.
• 지방: 광역시 신축/준신축(2015~) 위주, 외곽 구축 제외.
• 전세 규제 변화는 은행별로 조용히 풀릴 수 있으니 전화 임장으로 실사.
• 전세 세팅 핵심: 상태경쟁력 → 가격경쟁력 → 타이밍(성수기/골든타임).
• 리스크 관리: 후순위 금지, 공실·수리 버퍼 보유, 계약 특약(이사일 협의·환기/곰팡이 등) 명시.

마무리: 나에게 남긴 문장들

• “가치가 있으면 로얄이 아니어도 된다. 가격 메리트가 핵심.”
• “후순위 대출은 하지 않는다. 망하지 않는 게 먼저.”
• “전화는 두려움을 세 번 이기면 습관이 된다. 스크립트로 100통.”
• “전세는 타이밍 게임. 잔금 2개월 전, 성수기에 1등 물건 만들기.”

• “실행하며 배운다. 완벽주의는 미루기의 다른 이름.”

   

이제 데드라인을 박았습니다. 

“내년 봄(4~5월) 전에 1건 매수·전세 세팅 완료.”
앞으로 6개월, 위 계획표대로 차근차근 실행하며 목실감을 작성해 보려합니다. 실패담도 숨기지 않고요. 그게 제 진짜 자산이 될 테니까요.