안녕하세요~
행동이 앞서고 싶은 행동대장 입니다.
1탄 나눔글에 많은 축하와 응원해주신 튜터님, 그리고 동료분들께 진심으로 감사드립니다.
23일 기준으로 잔금까지 완료하고, 2탄을 바로 시작해보겠습니다~!
<혹시 못보신 분을 위해 1호기 경험담 참조>
2천만원 깎고 1년 3개월 만에 수도권 4급지 30평대 투자후기 _ 행동대장 [모든 발걸음은 헛되지 않았다. #1탄 ]
https://weolbu.com/s/G7DAThoF1m
이전에 세입자가 보여주지 않던 집인데 수리도 잘 되어 있고 세입자가 오늘 딱 시간이 된다고 하여 부랴 부랴 퇴근 후 바로 임장지로 향하던 중, 매물코칭 안내문자를 받게 됩니다! 세상에...
편도 2시간, 왕복 4시간의 거리의 임장지…매물코칭 질문지 작성시간이 8시까지 , 매물임장 예약시간 7시…
‘ 제 시간에 제출할 수 있을까?… 내일 제대로 해서 다시 제출할까?’ 고민했지만, 이렇게 온 기회를 날리고 미룰 수 없었습니다.
방향성 잡기가 간절했던 저는 빠듯한 시간에 지하철에 앉아서 열심히 매물코칭 질문지를 적어내려가기 시작했습니다.
이전에, 동료분들께 질문지 양식이 어떤지 이미 받아보고 작성해본 경험이 있고, 많이 고민해서 나온 1호기 후보 매물이었기에 큰 어려움 없이 술술 적어내려 갈 수 있었습니다.
그렇게 질문지를 다 작성하지 못한 채로 임장지에 도착했고, 투자 후보 단지의 수리 된, 세 낀물건을 볼 수 있었습니다.
기존에 고려하던 1번 매물) 선호도 중 A 단지 4층/ 2말~3월 중 주인전세/ 부분 수리. 깨끗 / 가격조정 용이/ 투자금안에 무리하지 않게 들어옴.
2번매물) 선호도 중 A 단지 17층/ 세입자 만기는 내년 2월
이전 주인거주로 상태가 매우 좋았고 화2수리/ 확장/ 바닥수리/도배/ 최신식은 아니었지만 매우 마음에 들었습니다..문제는 비싼 가격
협조적인 부사님 덕분에 호가에서 2000만원정도 네고를 해두신 상태였지만, 그럼에도 투자금에 1500~2000만원정도 오버되는 상황
3번 매물) 선호도 중상 브랜드대단지/ 제일 뒷동
주인거주를 원하셨고 완전 입주상태 그대로 였습니다. 너무 깔끔하게 관리하셨지만, 세월의 느낌이 강하게 났던….
이전에 네고를 시도했던 분이 불렀던 금액에서 더는 안된다. 완강하셨고 제가 제안한 가격은 부사님선에서 컷트 당했습니다. 전세금을 조금 더 올려서 거주하시는 건 어떻냐는 제안에 받아들이셨지만, 그럼에도 투자금안에 아쉽게 들어오지 않았습니다.
총 투자후보는 3개로 추려졌고 현장에서 2,3번 매물을 보고 이동 시간에 틈틈히 매물코칭 질문지를 겨우 작성해서
1시간이나 늦게 보내게 되었고 감사히도 매니저님께서 제 질문지를 잘 받아주셔서 겨우 코칭 예약 시간까지 잡고 마무리할 수 있었습니다.
(다시 한번 받아주신 매니저님 감사합니다 ㅜㅜ늦어서 취소될까봐 마음졸였어요..)
집에 돌아오는길…막상 질문지를 보내고 나니 튜터님께 매물코칭을 받기 전 어떤 것을 준비해야 할 지 고민이 되었고
떨리는 마음에 먼저 투자를 경험했던 동료들에게 연락해서 조언을 구했습니다.
1) 1순위 통과되었을 경우 할 질문 준비 → 어느정도 금액까지 조정해야지 적정가격 문의/협상방법/안깎여도 매수 가능여부/전세계약시 주의사항/ 다음 2호기 앞마당 방향성/등등
2) 1순위 탈락 시 질문준비
코칭에 대한 글들을 찾아보고, 평소에 제가 궁금했던 부분들 다양한 경의수를 대비해 질문을 준비했습니다.
(도움주신 하집사님 정말 감사해요)
또한 든든한 실전반 조장님이셨던 모찌롱 조장님께도 조언을 구했고 떨고 조급한 저를 위해 정말 따뜻하고 현실적인 조언을 해주셨습니다.
' 너무 내가 가져온 물건이 되는지 안되는지에 포커스를 두기 보다는 멘토님이 어떻게 사고 프로세스를 갖고 가는지 이해할 것 . 계약을 마무리할 때마다 드는 생각은, 진짜 찢었다…라는 느낌보다는 열심히 했고 잘 마무리했다, 라는 마음
조급함에 너무 호들갑 떨지 않을 것 , 평정심을 유지하되 내가 해야 할 일을 그냥 해나가는 태도가 중요
매물코칭에서의 빠꾸는 오히려 기회, 빠꾸맞을 것을 두려워 말고 거기서부터 다시 생각을 좁혀나가면 될 것! '
(놓치고 있던 부분들, 조급해진 마음을 잘 다스리고 챙겨야 할 마인드들 꼼꼼하게 조언해주신 모찌롱 조장님 정말 감사해요 ㅜㅜ)
**잘한점 )
매물코칭 전 준비해야할 준비, 질문들을 동료들에게 적극적으로 물어보고 조언을 구한점,
미리 여러사항을 대비해서 질문지 준비해놓은 점,
매물코칭, 튜터님과 생각의 싱크를 맞추다
그렇게 동료분들께 조언을 얻은 것을 바탕으로 새벽을 꼴딱 지새고 기나긴 질문지를 준비했고
예정된 시간에 걸려온 자향 튜터님의 전화!!!
편안한 튜터님의 목소리와 아이스브레이킹을 위한 간단한 대화를 하고 떨리는 마음을 부여잡고 본격적으로 코칭이 시작했고 이어서 들려오는 '해도 될 것 같습니다! 이거 매수해도 좋을 것 같아요’
순간 훅 준비했던 질문들이 희미해지는 기분이었지만, 매코가 통과될 경우와 안될 경우를 나눠서 질문지를 준비했기에 침착하게 마음을 가다듬고 질문지에 적지 못했던 (코칭 질문지에는 2순위 물건까지만 적을 수 있는 관계로...) 수리 된 세 낀 매물에 대한 이야기도 함께 드리며 질문을 이어나갔고 매물의 상황에 대해서 자세히 말씀 드렸습니다.
같은 단지 안에 수리 된 17층 세 낀 물건과 4층 주전세 물건의 가격 차이는 3천만원
상태는 수리 된 물건이 훨씬 좋았고 세입자도 더 거주를 원하여 리스크도 적은 물건이었지만, 투자금에 조금 벗어났고
주전 물건은 조정의 여지+ 제 투자금에 넉넉히 들어오는 조건이었습니다.
게다가 매도자는 2월말에서 3월쯤엔 아이 학교를 이유로 이사를 나가길 원하셨고 투자 경험이 있는 분이라 적극적으로 전세를 맞추는데 협조가 가능하신 젊은 부부였습니다. 잠시 세를 주고 다른곳에 거주하다가 7~8개월 전 쯤 도배 및 화장실, 주방 등등 부분 수리를 하여 쾌적했고 젊은 감각으로 꾸몄기에 완벽한 수리는 아니더라도
집의 분위기와 상태가 나쁘지 않다고 생각했고 튜터님께서도 젊은 눈에 괜찮다고 보였다면 충분히 괜찮을 것이라고 말씀해주셨고 그렇게 두 매물 모두 목표 매수가를 정할 수 있었습니다!!
(드디어 ‘얼마까지 깎아주시면 할게요’ 를 말할 수 있다니!!)
가장 큰 고민을 해결 한 뒤 제가 1호기를 준비하며 많은 매물을 보면서 느끼고 궁금했던 점은,
현재 대출규제 상황에서 투자로 고려할 수 있는 매물은 주전세, 혹은 세 낀 물건으로 어느 정도 한정된 매물 안에서 선택해야 한다는 점 (집주인들도 이런 상황을 알기에 시세대로 전세가 낀 매물들과 주전세 매물들은 결코 싸지 않음),
많이 깎이는 분위기 보다는 이미 집값은 상승할 것 이라는 기대감이 깔려있다는 생각이 들었고, 그 때문에 나와있는 매물의 호가는 전부 실거래가보다 높은 가격이었기에 과연 이 가격이 적정한지 헷갈렸고,
조정이 되더라도 몇 백 정도 될 수 있다~ 라는 분위기속에서 목표 매수가를 앞으로 어떻게 설명해나가면 좋을지에 대한 궁금증과 시장 상황에 대해 스스로 잘 파악한 것인지 튜터님의 생각을 맞춰갈 수 있는 질문을 드렸고
튜터님께서도 투자자는 시장 상황에 따라서 적절하게 목표 매수가를 설정하는데 지금 시장은 잘 안 깎이는 시장이 맞다고 하시며 투자금이 오버된다면 적정하게 깎아서 내 투자금에 맞는 금액으로 매수를 진행하는 것이 제일 좋고
시장 상황에 따라 투자자도 유연하게 가격을 받아들일 줄 알아야 하고 결정해야 한다고 하셨습니다.
그렇지 않으면 오히려 시간이 지나 오르고 나서는 후순위단지를 봐야 하는 것에 마음이 어려워지니 할 수 있을 때에
적정한 결정을 해야 한다! 우선적으로 시장 상황을 고려하여 가격 밴드를 설정하고 저평가라고 생각이 들고 실거래가에서 대략 왔다 갔다 하는 금액으로 (많이 못 깎이는 시장임을 인지하고 ) 목표 매수가를 설정하면 좋다고 조언해주셨습니다. 저는 이미 몇 개월 전에 제 투자물건 보다 더 선호 단지의 가격 상승을 눈으로 보았기에, 튜터님의 말씀이 무엇인지 단 방에 이해할 수 있었고 그에 비해 아직 흐름이 오지 않은 저평가란 판단이 들어 투자 후보로 결정했기에 더더욱 확신을 가질 수 있었습니다.
추가적으로 매수 이후에 플랜에 대해 여쭈었을 때, 수도권에 전세가 없는 상황에서
시장은 오르면서 붙는 시기가 있기 마련이며, 항상 먼저 오르더라도 주춤하는 시기는 반드시 온다는 10년간의 투자경험에 대한 인사이트를 나눠주셨습니다.
지금은 검토하기 어려운 더 좋은 단지도 2년 있으면 또 그게 기회가 올 수 있으며
지금은 내가 별로 들어가고 싶지 않은 단지이더라도 투자금에 맞는 곳은 이 곳 일지라도
(내 마음 말씀하시는 줄.. 뜨끔..)
신기하게 1년, 2년 있으면 그것이 기회가 될 수 있고 앞 단에 있던 단지는 먼저 오르면서 숨 고르기를 하는 사이에
내 것이 그 다음에 흐름을 타서 오르고 그러면서 기회가 될 수 있기에 절대 시세트래킹을 게을리 하지 말고 지켜본다면
정말 2년 있다가 매도를 생각할 수 있는 날이 올 수 있다. 갈아타기 할 수 있는 좋은 기회가 되고
가격이 올랐고 내 종잣돈을 합쳐 더 좋은 단지를 검토할 수 있는 발판이 되어 줄 거라는 말씀을 해주시며
정말 거인의 어깨를 빌리는 경험을 할 수 있었습니다.
***적용할 점 및 잘한점 ****
1) 나알이 튜터님의 조언대로 현장을 많이 감으로써 현재 시장 상황, 현장의 분위기를 우선적으로 파악해본 점
2) 상황에 따라 적정 매수가, 가격밴드를 설정하고 유연하게 상황을 받아 들이고 내가 할 수 있는 단지를 선택한 점
3) 현재 시장 상황(대출규제+ 집값 상승에 대한 기대감) 을 받아들이고 아쉽더라도 내가 할 수 있는 (완벽하지 않은?) 단지를 선택하고 결정한 점 >>머뭇거리면 추후 더 덜 선호하는 단지를 선택해야 할 수 있음!
4) 꾸준한 앞마당 매임을 통해 선호도에 따라 가격 흐름이 어떻게 흘러가는지 잘 배워두고 투자 인사이트를 키운 점
5) 매코 전에 충분히 고민함으로써 튜터님께 다양한 질문을 통해 생각의 싱크를 맞추는 경험을 해본 점
1순위? 2순위? 가격 협상 시작!
그렇게 튜터님과의 통화를 마치고 바로 부동산 사장님께 전화를 드렸고
튜터님과 우선순위를 정한대로 1순위 : 세낀 물건 / 2순위: 주전세 물건 으로 우선순위를 설명드리고 , 1순위 매물의 가격을 2천만원 추가로 네고주 실 것을 말씀드렸고 가격 네고에 적극적인 사장님은 물건을 만들어 보겠다며 잠시 기다리라고 해주셨습니다.
저녁이 되고 사장님께 걸려온 콜 백
500만원정도 조율했고 집주인이 그 이상을 요구하면 다음 손님을 기다리겠다, 어차피 세입자 만기가 내년2월이라
내보내고 입주자를 받아도 그만 이라고 했다며 완강한 태도를 보이셨다고 하셨습니다.
튜터님과 말했던 목표 매수가에서 500만원이 벗어났고, 2순위 매물 중에 더 많이 깎이는 것으로 선택 해야겠다는 생각에 사장님께 네고를 요청드렸습니다. 그렇게 2순위 매물은 총 2천만원이 조율 된 금액으로 연락을 받게 되었고
1순위 매물이 수리와 확장이 되었고 세가 껴있기에 유리했지만, 그렇게 까지 최신식 수리는 아닌점
/ 면밀하게 취득세 및 부대 비용을 고려했을 때, 투자금에서 1000~1500만원 정도 오버 되는 점 등을 고려했을 때,
더 조율이 많이 되고 투자금에도 여유 있게 충분히 들어오는 2순위 매물이 나에게는 더 맞다고 판단하여
2순위 매물을 선택하게 되었습니다.
**아쉬운 점
1)1순위 매물 가격조율에 대해서 한번에 너무 포기한 점? 시간이 걸릴 수 있음을 인지하고 조금 천천히 조율해보면
더 가격조율이 되지 않았을까? 하는 아쉬움
2)가격을 네고 했으면 집주인 마음이 바뀌기 전에 결정 하는게 좋다고 약간 밀어붙이시는? 사장님의 기세에 휘둘려
너무 바로 결정한 것은 아닌가?
**잘한점
1)이미 충분히 매물을 보러 다녔고, 매코를 통해 기준을 잡았기 때문에 할 수 있는 것을 용기 내어 결정할 수 있었던 점
2)1순위, 2순위 정해 놓고 차례대로 가격을 네고했고 현재 내 상황에 맞게 욕심 부리지 않고 안전한 선택을 한 점
매코 목표의 끝 (x) , 지금부터 실전투자 경험 시작!!
그렇게 물건을 결정하고 나니, 가계약금 이야기가 오가며 매코까지가 엄청난 산이었다 생각했지만
이제 정말 실전 투자 시작이구나 하는 실감과 함께 계좌를 받았고
바로 전 달에 들었던 지방 실전반에서 재이리님의 계약프로세스 교안과 특약 사항들 덕분에 꼭 들어가야 할 중요한
문구들을 야무지게 챙겨 넣으며 드디어 가계약금을 보낼 수 있었습니다.
당일로 매코에 바로 가계약까지 (수요일) 그리고 그 주 토요일 본 계약을 앞두고
월부 카페에 있는 계약 관련 글들을 전부 찾아보며 챙겨야 할 특약 사항을 꼼꼼히 확인하며 준비하고
사장님께 계약전에 계약서 초안을 받고 매도자와 계약문구를 조율하며 투자자의 유연성에 대해서도 경험할 수 있었습니다. (역시 매코는 시작에 불과하구나… 바로 현실!!!!)
누수 관련 문구에서도 원래 규정대로라면, 매수자가 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내 라고 문구가 들어가야 하지만
사장님이 주신 초안에서는 잔금 일로부터 6개월까지로 하고 라는 문구가 들어가 있었고 게다가 중대하자에 대한 매도인의 담보책임은 민법 제 560조에 따른다 라는 문구에 대해서는 민법?이라는 단어에 매도자가 굉장히 예민하게 받아들인다는 말씀을 해주셨고 월부 커뮤니티 특약 사항 관련 글을 읽어보면서 부동산 매매에 관한 법률 및 관례에 준한다 라는 문구가 모든 것을 포함하기 때문에 불쾌해 한다면 생략해도 좋다는 글들을 통해 잘 조율할 수 있었습니다.
이런 조율들과 더불어 막상 계약을 앞두니 싱숭생숭한 마음과 함께 문득 올라오는 걱정과 안 좋은 생각들…
‘ 세입자가 나가길 원하는 날짜는 2월 말, 등기를 빨리 가져온다 해도 6개월이 다 안 채워지는데 새로운 전세입자가
전세대출을 받을 때 대출이 안 나오면 어떡하지?’
‘ 위, 아래 세대 누수 에 대해 계약하기 전에 한번 더 확인해야 하는데…어쩌지?’
뭔가 결정하기 전에 했어야 할 고민이 아니었을까…라는 아쉬움과 함께
분명 사장님은 여럿 은행과 대출 상담사들에게 몇 차례나 확인했다고 안심 시켰지만 저는 제가 들은 부분이 아니라 괜히 마음이 불안했고 돈을 조금 더 주더라도 안전하게 수리 된 세 낀 물건을 하는게 맞았던 걸까 별에 별 걱정과 고민들이
꼬리를 물기 시작했습니다,
하지만 월부 생활을 1,2년 해보신 분들이라면 걱정은 허상이고 가만히 걱정만 해서는 아무것도 달라지지 않는 다는 것을 알기에 이 실체 없는 걱정을 해결하기 위해 월부 Q&A에 질문도 올려보고
동료들에게 은행 및 대출 상담사들의 번호를 받아 전화를 돌리며 소유권 이전 대출에 관련해서 3,6개월 지나야 대출이 나온다는 규정이 따로 있는 것은 아님을 확인했고, (최소 3개월 정도는 지나야 한다는 규정이 있는 곳이 몇몇 있었음)
누수 걱정에 대해서도 아랫집 방문, 관리사무소와의 통화를 통해 해결할 수 있었고
그제서야 제가 해야 할 것에 집중할 수 있었습니다.
1호기 매물은 주인 전세로 어차피 이사 나갈 의향이 큰 상황을 고려하여 새로 전세를 맞추기 위해 등기를 최대한 빠르게 가져오는 게 유리하다고 생각했고 그렇게 9월 한 달 사이에 10일 가계약 /13일 본계약/ 23일 잔금을 끝으로
저의 우당탕탕 1호기는 잘 마무리 될 수 있었습니다.
**아쉬운 점
1)무슨일이 벌어질지, 충분히 고민한 후에 매수를 결정하자 (약간은 조급했다..걱정하기 전에 알아보고 결정했어도 됬텐데.._)
2)누수에 대한 문제는 계약 전에 꼼꼼히 파악하고 결정하자 (아래집 방문, 관리사무실 확인)
**잘한점
1)걱정만 하고 있기보다는 적극적인 행동을 통해 해결방법을 모색하고 걱정을 극복한 점
2)월부 환경을 적극적으로 이용한 점 (관련 게시글, Q&A,동료 및 튜터님께 질문)
1호기를 경험하며 끝으로….
계약서를 쓰고 집으로 오던 버스에서 문득 신기한 경험을 했습니다.
내가 1년전에 멋도 모르고 썼던 비전 보드에 있던 내용들이 이뤄졌구나…!!!
앞으로 내가 세운 목표들도 하나하나 다 이뤄지겠구나 하는 확신이 생겼습니다.
이번 1호기를 준비하면서, 스스로 그간의 1년을 돌아보는 계기가 되었습니다.
아무것도 모르던 시절, 월부에 처음 들어와 엉망진창 임장도 하고 임보를 쓰던 미완성이었던 발걸음과 경험들이
이렇게 계속 나에게 쌓여서 목표를 이뤄냈구나…
스스로 나도 한다면 하는 사람이구나 자신감과 성취감을 얻을 수 있었습니다.
돌아보면 1년 동안 참 속상한 것 투성이였습니다.
매 달 강의는 들으면서도 정작 내 1호기 하나 찾아내지 못하는 것도
매번 매임에서 투자금에 들어오지 않는 물건들을 보며 안된다는 이야기를 들었던 것도
그 와중에 대출 규제로 인해 주인 전세, 세낀 물건으로 투자 대상이 확 좁혀져
과연 내 투자금으로 할 수 있는 것이 있기는 한 걸까 좌절했던 순간들도
그럼에도 불구하고 저는 포기하지 않았습니다.
그래도 내가 할 수 있는 것은 있을 거란 믿음으로 제가 할 수 있는 것들을 해나갔습니다.
튜터님 최대한 만날 수 있는 환경에 가려고 적극적으로 노력하기
꾸준한 강의 수강, 환경 이용
앞마당 시세트래킹
매주 목요일마다 월부 라이브 들으며 멘토님들의 이야기 들으며 시장 상황 파악하기
힘들때 마다 예전 월부 독서모임 영상 (너바나님,너나위님, 코크님 세 분이 진행하시는) 매일 아침 출근 준비 시간 또는 이동시간에 틈틈이 들으며 마음 다잡기
매 달 새로운 목표 세우고 복기 하고 개선해나간 점
제 1호기는 누구나 가고 싶어하는 워너비 단지는 아닙니다.
어쩌면 최선의 단지는 아닐지도 모릅니다.
그렇지만, 저는 지금 현재 상황에서 제가 할 수 있는 최선의 선택을 했다는 확신은 있습니다.
두려웠지만 그런 노력과 발걸음들이 제 안에 쌓였기에 용기 냈고 결정할 수 있었습니다.
(작성일 기준, 9월 30일 사장님과의 통화로 단지 내 더 비쌌던 매물들이 많이 거래되었고 주변에 몇 개 없던 상태 좋던 비싼 전세도 나갔다고 합니다. 이제 제 물건 차례!!?
이제 제 집의 전세를 또 새로 빼야 하고 그런 과정에서 어떤 경험을 하게 될 지 모르겠지만, 충분히 잘 대처해 나갈 수 있을 거란 생각이 들고 신속한 결정을 하길 잘했다 라는 생각도 듭니다.
과정이 마무리 되니 조금 쉬고 싶은 나쁜 마음이 살짝 올라오지만..?
이 자산이 저에게 또 다른 기회를 줄 때까지 잘 보유하며 월부의 환경에 절 밀어 넣고 동료들과 묵묵히 그리고 꾸준히 앞마당을 늘려나갈 생각입니다.
지금 규제에, 서울 일부 지역 상승에 마음이 혼란스럽고 1호기를 찾아 막막하게 헤매고 계실 또 다른 동료분들께
내가 할 수 있는 것들에 집중하고 꾸준히 해나가면 반드시 해내실 수 있다고 용기가 되는 글이 되었으면 좋겠습니다.
마지막으로 이렇게 느리고 부족한 저를 이끌고 도와주신 실전반에서 인연을 맺은 밥잘 튜터님, 나알이 튜터님
정말 튜터님들이 아니었다면 해내지 못했을 거에요 감사합니다
특히 천사 같은 나알이튜터님의 밀착케어,,정말 그게 아니었다면 절대 못했을 것 같아요 정말 감사합니다!
매물코칭으로 거인의 어깨를 빌려주시고 고민을 단 방에 해결해주신 자향튜터님 감사합니다.
실전임장클래스에서 저의 폭풍 질문에 많은 해결책을 주신 줴러미 튜터님, 감사합니다
먼저 1호기들을 멋지게 완료하시고 저에게 많은 동기부여가 되 준 밥잘러들 모두 감사합니다.
1호기로 많은 고민하며 지방을 오갈 때 항상 응원해주고 지지해준 10채 대령했사옵니다~나알이들
마음이 어려울 때 징징 거리며 연락해도 좋은 말씀과 인사이트 나눠주신 주유밈조장님, 에디조장님, 모찌롱 조장님
매 달 만나며 1호기 꾸준히 응원해주던 열중 독서 모임 멤버들
그 밖에 임장 하며 만났던 모든 동료분들!! 그 선한 영향력에 정말 감사합니다.
감사하는 마음을 가지고 저도 꼭 누군가에게 도움을 줄 수 있는 좋은 동료로 성장하겠습니다!
긴 글 끝까지 읽어주셔서 정말 감사합니다~!
