[정예부]잔금을 치루고나서 되돌아보는 나의 리스크들_1호기 복기 2탄

안녕하세요. 예비부자님!!!

정직한 예비부자 정예부입니다.

지난 6월 1호기 투자를 하고 3개월이 지나서

잔금을 마치고 등기까지 확인하고 나서야

복기글 2탄을 올려봅니다.

25년 대출규제가 발표 된 날, 부천시에서 하게 된 1호기 투자 후기#1(feat.너나위님, 양파링님, 주우이님, 권유디님, 게리롱님 이보거라)

부족하고 우당탕탕했던 1호기를 하고 난후 

저의 의문은 내가 지금 어떤 투자를 한 거지?! 였습니다.

그래서 이후부터는 어떻게 하면 복기를 잘 할 수 있을까

고민하였습니다.

지난 6월 게리롱님의 열중강의에서 복기하는 3단계를 적용하여 

숨겨져 있던 리스크와 내 투자금으로 가장 좋은 투자를 하였는지

복기해볼까 합니다.

숨겨져 있던 리스크

저는 1호기를 부천시에서 하였습니다.

부천시는 광명의 서쪽에 있으며

전출은 부평구, 인천 서구, 시흥시 순으로 많으며

전입은 구로구, 광명시, 강서구 순으로 많습니다.

공급으로 본다면 만기가 돌아오는 27년 하반기에는

주변에 대규모로 들어오는 단지는 없어 보입니다.

광명이 4천세대 이상 들어오는 것을 볼수 있습니다.

이 4천명의 입주의 영향은 어떨지 예상하면

올해 5월 광명에 입주하였던 헤리티지 자이가 입주하였을 때의

전세가를 찾아보았습니다.

5월과 6월에는 갱신보다는 신계약들이 많이 보이는 편입니다.

전세가는 4월과 비교하여 하락하지는 않은 것 같습니다.

3억 중반의 전세가가 있지만 탑층이며

24층의 거래가 있는것이 마음에 걸리기는 하지만 

대체로 거래된 전세물건들은 하락거래로는 보이지 않습니다.

현재 광명 헤리티지의 전세가 입니다.

1호기의 전세가 보다는 높게 전세가가 형성하고 있습니다.

입주후 4개월이 지난 시점에서는 남은 전세 물건은 18개로 

빠르게 전세가 소진된 것 같습니다.

27년 7월의 광명 힐스테이트-2800세대, 10월 롯데캐슬-1500세대

입주하였을 때 큰 영향은 없겠지만

7월입주 후 에는 어는 정도 영향을 받는다고 하지만

전세가는 1호기보다는 높을 것으로 보여

영향은 미미한 수준으로 보입니다.

1호기의 위치가 7호선보다는 1호선에 가깝고

광명을 거주하는 이유 중 하나가 7호선 역세권으로 보았을 때

공급에 의한 리스크는 없을 것 같습니다.

오히려 중상동 7호선에 근접한 단지들이 더 영향을 받을 것 같습니다.

내 투자금으로 가장 좋은 투자

투자할 당시에는 전수조사스러운 조사를 하고

평촌과 산본 광명을 비교하였습니다.

같은 금액대 중에서 가장 좋은 단지인가를 보면

이 점에서는 확신이 서지 않았습니다.

그리고 투자금이 오버하여 할 수 없는 단지들밖에 안 보였습니다.

그래서 투자금 중에서는 가장 좋은 단지 인가를 고민했을 때

감사하게 열중 양파링님의 라이브코칭에서 가르쳐주신 방법으로

스캐닝을 해보았습니다.

부천에서는 한아름,삼환,동아,동성 30평대가 

비교대상군으로 보입니다.

1호기가 20평대라 비교가 될까 생각했는데

점고점이 1호기가 높게 형성되어있고

가격도 과거부터 위에 있는 것으로 보입니다.

평촌

산본

광명

수지구와 구성남도 같이 보았지만 지도에서는 뜨지 않았습니다.

1. 숨겨져있던 리스크 - Okay
2. 투자금으로 가장 좋은 투자 - Okay

현재 저의 실력으로 복기를 하면 

내가 할 수 있는 투자 중에서는 최선의 선택을 한 것 같다는 것이 

저의 결론입니다.

대비되지 않았던 리스크들

주인전세로 잔금을 기다리는 3개월 동안

매도인이 본인도 서울에 투자를 한다고 연락이 왔습니다.(부사님 통해서)

대출금을 상환하지 않고 (상환금액을 이용하여 투자금 마련으로 보였습니다.)

전세 만기때 전세금 - 대출금으로 돌려받게다는 내용이었습니다.

처음 위 상황을 들었을 때는 ‘이게 뭐지’ 라는 생각이였습니다. 

그리고 잠시 통화를 끊고 생각해보니

대출금을 갚지 않는 다는 것부터 등기상 남아 있을 것이고

지금 당장은 문제가 없어 보이지만 이후 새로운 세입자를 

맞출 때는 문제가 될 것 같다는 생각이 들었습니다.

하여 부사님에게는 계약대로 진행하는 것을 전달하였습니다.

한 달이 지나고 나서 부사님에게 넌지시 물어보니

이후에 따로 연락이 없다고 하셨습니다.

(부사님께서 일을 잘하시는 것 같습니다.)

잔금을 기다리면서 등본과 가족관계증명서

국세, 지방세 완납증명서를 마지막 주말에 

발급 받을 생각으로 주말을 보내고 있었습니다.

그런데 토요일 아침 보인 뉴스에서 혹시나 하는

마음으로 정부24를 들어갔는데 홈페이지가 안 들어갔습니다.

부랴부랴 부사님에게 매도인은 필요서류를 다 발급하였는지

문의 하였고 사전에 다 발급받았다고 전달 받았습니다.

다행히 등본은 이전에 사장님께 보내드려 있었고

가족관계증명서도 대법원 홈페이지라 가능

국세 완납증명서도 홈택스로 가능

문제는 지방세였습니다.

위택스에 발급 안 되었고 무인발급기에서도 안 되었습니다.

이러한 건물 화재는 복구하는 것이 생각보다 오래걸린다는 것을

알고 있었기에 복구를 기다리는 것보다는 내가 할 수 있는 것을

해보자라는 마음이 들었습니다.

당장은 할 수 있는 것이 없었고 

월요일 오전에 잔금을 하러가야 했기에

근처 주민센터에서 현장발급밖에 없었습니다.

아침일찍 나와 발급을 받았습니다.

이러한 경험을 통해서 미리미리 해야 한다는 것을 절실히 깨달았습니다.

강의에서 나온 케이스와 다른 거래

매도인의 투자

예상치 못 한 화재

실제 투자는 제가 생각했던 것보다 다이나믹했습니다.

주인전세라서 쉽게 생각하였지만

이러한 경험을 통해서 좀 더 내가 어떻게 대응하고

반응해야 하는지 절실히 느꼈습니다.

다음 2호기에서는 어떤 새로운 경험을 겪을지 

알 수 없지만 그 동안 실력을 늘리며 준비를 해야겠습니다.

잔금을 기다리면서 멘탈과 해야할 것들을 알려주신

권유디튜터님, 재이리튜터님, 김인턴튜터님, 양파링튜터님 감사합니다.

(오프라인 강의와 조장 튜터링, 라이브 코칭으로 통해서 도움을 받을 수 있었습니다.)

다음은 내년, 투자에 대한 결과 복기 3탄으로 다시 뵙겠습니다.

감사합니다.