관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요. 새벽활동 입니다.
이번에 처음으로 지방 투자 기초반을 수강하고, 서울과 수도권만 앞마당이던 저에게 지방 시장은 완전히 새로운 접근법을 가르쳐주었습니다. 1호기를 투자한 후, 남은 투자금으로 수도권을 할지 지방을 할지 고민하다 지방투자 기초반을 신청하게 되었습니다.
수도권에서는 직장 때문에 강남 접근성과 교통이 중요했지만, 지방에서는 우선순위가 달랐습니다. 지방은 빈 땅이 많고 주택 공급이 산발적이기에, 서울처럼 ‘입지의 힘’이 강력하지 않다는 것을 절실히 깨달았습니다. 단순한 급지를 나누는 것보다, 그 지역 사람들이 실제로 ‘어떤 환경에서 살고 싶어 하는지’를 파악하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었고, 주거 선택의 우선순위는 입지의 힘이 약한 만큼 환경, 연식, 학군이 큰 비중을 차지한다는 것을 배웠습니다.
신축의 새로운 정의와 학군의 힘
지방은 신축이 들어서면 사람들이 기존 구축을 떠나 그곳을 따라 거주지를 선택하는 경향이 강했습니다. 특히 튜터님께서 신축에 대한 정의를 단순히 지은 지 얼마 안 된 아파트가 아니라, ‘수리 없이 운영 가능하고 단지 앞에 섰을 때 좋은 환경이 조성된 느낌’을 주는 아파트로 정리해주신 덕분에, 신축의 개념을 보다 쉽게 이해하고 투자 기준으로 삼을 수 있었습니다.
또한, 지방 광역시는 학군지의 선호도가 압도적으로 높고, 학군 수요로 이사 올 수 있는 힘이 강력했습니다. 특히 초/중학교 배정 단지의 가격 차이를 지난 전고점을 통해 확인하면서 그 힘을 실감했습니다.
“학군지는 2순위는 없다”는 튜터님의 말씀이 신선하게 다가왔습니다. 학업성취율이 제일 높은 학교가 있어도 결국 주변 학원과 인프라가 받쳐주지 않으면 안 된다는 것을 이번 강의를 통해 명확히 알 수 있었습니다.
환경적인 부분에서는 백화점 개수와 매출액이 단순한 상업 지표를 넘어 거주 만족도와 환경적인 부분을 높이는 중요한 요소임을 알 수 있었습니다. 정말이지, 눈으로 보기에 좋아 보이는 것이 좋은 경우가 지방에서는 많았습니다.
저는 이 강의 내용을 바탕으로 투자의 우선순위를 정했습니다. 입지가 좋은 구 안에서도 연식이 좋은 아파트부터 접근하고, 입지가 떨어지는 구에서는 더더욱 연식을 중요하게 보는 것입니다.
공급 리스크와 회수 속도의 중요성
지방 투자는 공급 물량이라는 절대적인 리스크 앞에서 항상 시험대에 올랐습니다.
"지방은 공급 물량이 전세가에 절대적인 영향을 준다." 이 명제는 투자를 결정하는 핵심이었습니다. 공급이 많아지면 전세 물량이 늘고 전세가가 떨어져, 매매가도 모두 함께 떨어지는 정직한 시장입니다.
울산처럼 전세가와 매매가가 정직하게 움직이는 곳도 있었지만, 공급이 시작되면 전세가 하락으로 인해 장기보유가 매우 힘들어진다는 것을 알 수 있었습니다.
이에 따라 공급 물량을 기준으로 매도 및 전세 재계약에 대한 기준을 정하고 행동해야겠다고 생각했습니다.
또한, 더 버는 것도 중요하지만, 투자에 있어서 회수가 얼마나 빠른지도 핵심적인 부분임을 알 수 있었습니다.
공급 리스크가 있는 지방에서 저평가에만 매몰되어 시간을 허비하는 것보다는 가치를 판단할 수 있는 능력을 키워야겠다고 다짐했습니다.
이해를 넘어 공감으로
지방 투자는 참 산발적이라고 느꼈습니다. 서울처럼 구획이 명확하지 않고, 지역 내에서 선호하는 커뮤니티나 단지가 동별로 다르다는 것을 알 수 있었고, 이번 임장에서 유심히 살펴야 할 부분입니다.
이러한 특성 때문에 임장의 중요성이 더욱 커졌습니다. 실제로 울산의 우정혁신도시는 택지이지만 인프라가 덜 갖춰져 덜 선호되고, 약사지구는 인프라가 잘 갖춰져 가장 선호되는 식입니다.
지역 사람들의 생각을 ‘이해보다는 공감’해야만 진정한 투자 인사이트를 배울 수 있다는 것을 깨달았습니다.
권유디 튜터님께서 강의를 들으며 가장 크게 깨달은 것 두 가지로, 지방 투자는 그 지역 사람들의 '삶의 방식'과 '선호하는 환경'을 읽어내는 공감의 과정이라는 것, 그리고 “투자는 잘 하려고 하는 것이 아니라, 오래 하는 것이 중요하고 그 방법을 계속해서 연구해야 한다”는 말씀이었습니다.
투자를 오래 이어나가기 위한 나만의 루틴을 다시 한번 생각해 볼 수 있는 계기가 되었습니다.
강의의 인사이트를 하나하나 적용해 나갈 수 있도록 노력해 보겠습니다.
정말 좋은 인사이트를 아낌없이 나눠주신 권유디 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
