1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
- 현재 지방 시장은 선호도 상/중/하 파악해 해당 급간별 적정 전세가 파악이 중요 (수도권도 마찬가지)
- 지역 내 투자범위와 우선순위를 정하자!
- 현재 지방시장 → (1) 가격이 싸고, (2) 투자금이 적게 들고, (3) 리스크가 적다
■ 2차시
- “전세가의 흐름” 파악이 중요!
- 전세가가 많이 올랐다 = 매매가가 그대로 있을 수가 없다
- 공급 앞단에 있는 지역
- 분석해서 많이 오른 단지의 모습과 사람들의 모습을 다른 지역에서 찾기
- 가격 싼지 비싼지(저평가) 판단 필요, 소액투자 유의미하나 비싸게 매수X, 매도 전략 중요
- 만성 공급 지역 → 공급 들어와도 잠깐 정체 후 회복되는 모습 보임
- 후순위 구축("여기까지 가야하나?") => 얘까지 오르면 끝까지 오른 것 = 매도 타이밍
- 지역별 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위 단지 전세/매매 가격 흐름을 보며 지역 분위기 파악하기
■ 3차시
- 지방에서도 가치성장투자 가능
- 사람들이 좋아하는 곳은 잘 싸지지 X (대장 가격이 쌀 때 = 투자금 大 = 바닥이다!)
- 소액투자 = 전세가가 받쳐줄 때 = 가장 쌀 때 아님 (가격이 적정한지 비싼지 판단 필요)
- (대장) 지역 내 가장 먼저 움직이는 단지(선행지표)와 유사한 단지 찾기
- 입지보다 새 아파트를 선호하면 가치성장투자 부적합
- 소액투자는 투자범위를 정하는 것이 핵심 : “생활하기 편리하며 거주만족도 양호한 아파트”
- 매우 일부 예외를 찾기보다 투자기준에 맞는 일반적인 단지 찾기
- 사이클 먼저 거친 지역을 보면서 “여기 정도 단지까지는 돈 버는구나” 파악하기
- 튜터님께 ‘개별 단지’를 묻기보다 ‘사고 과정’을 배우기
- 20평대는 생활권에 따른 수익 편차가 크지 않을 수 있음
- 소액투자는 환금성이 중요 = 거래가 빈번하고 나름의 거주 수요(선호도)가 있는 곳(구축이어도)
- 전세가에 떠밀려 매매가가 올라가는 단지 특징 : 공급 영향 大 = 투자해서 수익 거둘 수 있는 시기 한정적 = 공급 없는 상승장에서만 수익금 O (10년 中 1~2번)
- 외곽 또는 어수선한 곳: 연식이 좋고 생활권 내 선호도가 가장 높은 단지 투자, 싸게 사서 분위기 좋을 때 잘 팔고 나와야 함!
- 외곽 생활권은 좋은 곳 입주 있으면 전세 엄~청 빠짐, 사람들 빠져나가나 새로 들어오지 않음
- 개별 단지 선호도 파악 시, 지역 전체에서 선호하는지, 일부 아주 특정한 수요인지 냉정히 파악해야 함
■ 4차시
- [핵심] 부자 사람이 어디에 사는가?
- 지역 내 단절성이 있는 경우 수요 끊어서 파악하기
- 외곽으로 확장하다가 중심부 재개발 하는 지역 잘 살피기
- 뭐가 더 오를까(X) 매도 시 실거주자가 어디를 더 좋아할까(O)=고민↓, 환금성↑ => 지역 주민이라면 어디서 살고싶을까? 수익 관점 뿐만 아니라 환금성의 관점 고민 필요
- 저평가-투자금-리스크 순서로 투자 의사결정 (매전차X 매매가 내림차순
- 좋아하는 단지의 특징 = 튀어오른 가격을 실거주자가 받아준다
- 저평가를 찾기 위한 행동 => 그 지역에서 같은 가격의 단지 찾기 (지도에 표시)
- 전세 귀할 때 목표전세가 역산 => 생활권 전체 전세 개수, 가격 체크 → 단지별 선호도 나열 → 선호도 상중하 전세가 체크, 이전 실거래보다 호가 높은지 체크
- 지역 내 전세 분위기 중요 (임대인 우위 vs 임차인 우위) => 임차인이 본인 상황 맞춰서 들어올 만큼 (1) 가치가 있고, (2) 수요와 선호도 있는가?
- 저평가, 투자금 기준 1차 선별 → 리스크 환금성 체크 2차 선별 → 매물임장으로 최종 선별
■ 5차시
- 매도 의사결정: 수익, 포트폴리오, 리스크
- 매도 中 투자 후보 날아가면 계속 5개 채워넣기
- 어디까지 오를까? 오를까 말까? (X) → 무엇으로 바꿀 것인가? (O)
- 싸고, 가치있고, 감당 가능하면 리스크는 무조건 회피가 아닌 대응의 영역
- 경험이 나를 부자로 만든다 / 매 순간 최선의 대응 (내 선택이 최고인지는 시간이 지나봐야 알 수 있다)
- 문제는 극복X, 투자가 쉬워졌을 때 나아질 수 있다. 경험과 실력 쌓기
2. 적용할 점
- 지역 내 단지별 선호도 파악, 선호도 급간별 전세가 흐름 파악하기
- 지역 내 투자범위와 우선순위 설정하기
- 적정 전세가 냉정히 파악하기
- 저평가-투자금-리스크 순서로 투자 의사결정하기
- 가격대별 투자 후보단지 마련하기(5분위 시세표)
