안녕하세요!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
지투실전반은 이번에 처음으로 듣게 되었는데
지방투자와 수도권투자를 고민하고 있었는데
정말 많이 기대되는 지투실전반입니다~~ ^^
이번 강의는 잔쟈니 튜터님의 강의였는데
최근 투자하면서 느꼈던 궁금했던 내용들을
많이 알게되어 정말 알차고 좋은 강의였던 것 같습니다.
좋은 강의 해주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다~~~♥
[나에게 특히 와닿았던 점]
첫번째, 지방투자가 현재 왜 기회일까?
대부분 전고 대비 20~30% 하락한 단지들이 많아 가격이 싸고,
갱신권 사용으로 전세물량이 줄어들어 전세가가 상승이 되어
투자금이 적게 들고,
충분히 저렴해서 역전세 가능성이 낮은 시장으로
투자하기 좋은 시장이다.
두번째, 지방 광역시의 시장 흐름을 파악하는 방법
지방 광역시의 시장흐름을 파악하는 방법으로는
광역시 전체 기준으로,
선호하는 신축, 선호하는 구축, 중간입지 신축, 후순위 구축을 정하고
이 단지들의 전세 가격 흐름을 계속 모니터링 하는 것이 중요하다.
가격의 흐름은 선호 구축 → 선호하는 구축 → 중간 신축 → 후순위 구축 순으로 이동을 하게 되는데,
후순위 구축까지 가격이 오르게 되었다면
상승의 막바지일 확률이 높으므로 매도 계획이 있다면 매도하는 것이 바람직하다.
세번째, 앞마당 트래킹하고 정리하는 방법
임장지 임장할 때 선호도 낮은 단지까지 모두 임장하고,
선호도를 구분해 놓아야 한다.
투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기를 알려주는 단서가 되기 때문이다.
가격만 넣지 말고 추이, 개수를 꼭 파악해야 한다.
또한, 물건이 많이 않은 지역은 전임을 통해 현장감을 더해야 한다.
투자 연결은 현장에서 물건을 찾아 투자해야 한다.
네번째, 지방의 가치성장투자와 소액투자 기준
지방도 가치투자가 가능하다.
가치투자가 가능한 단지의 특징은
변하지 않는 가치와 선호도를 가지고 있고,
전세가격이 오르면 매매가도 바로 반등하고,
중장기 보유하고 큰 수익금을 벌 수 있는 단지이다.
가치투자의 핵심은 입지가 쉽게 바뀌지 않는
수요 많은 지역이다.
지방에서 소액투자 기준은
소액투자는 소액이 중요한 것이 아니라
가치가 있는데, 싸고 투자금도 적게 드는 것이 핵심이다.
특징으로 직장이 너무 멀지 않고, 학교와 학원이 가깝고, 생활업종이나 젊고 깨끗한 상권이 있고,
신축이나 신축+구축, 준신축 단지 위주여야 한다.
입지가 좋은 위치에 있는 단지인데,
소액투자가 가능한 단지를 잘 찾아봐야 할 것 같다.
다섯번째, 소액투자 평형/연식이 고민될 때
지방 20평형은 수익의 크기보다 수익률 관점에서 접근해야하고,
매도시 환금성이 좋아야 하므로 거래가 많은 신축, 직장/학군 등 거주 수요가 많은 곳이 유리
지방 연식이 고민된다면,
20년 이상 구축은 전세가에 떠밀려 매매가가 오르고,
공급이 없고, 상승장일 때만 유의미한 수익을 거둘 수 있다.
구축이어도 거주 수요와 선호도가 있을 때
2~3년 이상 공급물량이 부족하고, 가격이 싸고, 투자금이 적게 들 때 투자가 가능하다.
여섯번째, 저평가를 찾기 위한 행동
투자물건 후보를 선별한 후
매매가 내림차순으로 정렬 후
비슷한 매매가의 다른 단지들고 위상을 비교하여 저평가된 물건을 찾아낸다.
일곱번째, 지방 투자 후 해야 할 일
가격이 오르기를 기다리며,
더 좋은 자산을 살 수 있는 실력을 키우고
더 좋은 자산을 찾았다면 포트폴리오를 잘 고민해서 실행하고
향후 발생할 수 있는 리스크에 대응하며,
매도 이후 자산을 잘 불릴 수 있도록 실력을 키워야 한다.
[적용해보고 싶은 점]
ㅇ 모니터링 단지 선정하기
ㅇ 앞마당 전수 조사 후 매매가 기준으로 정렬하여 저평가 단지 찾아보기
ㅇ 투자결정 프로세스 내것으로 만들기
이번 강의에서는
투자부터 포트폴리오 정리, 세금 부분까지
모든 부분을 다뤄 주셨는데,
잔쟈니 튜터님의 알고 계신 모든걸 쏟아내신 정말 좋은 강의였습니다.
특히, 지방 광역시의 20평형 투자, 구축 투자에 대해 알려주셔서
평소 고민이었던 부분을 많이 해소한것 같습니다.
전달력도 좋으시고, 열정 넘치는 강의해주신 튜터님 정말 감사합니다~~ ^^
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