[지방투자기초 31기 2다리 뻗고 누워도 9억 들어오조 치리치리뱅뱅] 1강 후기 - 지방투자의 기준!

이번 지기 1강은 권유디 튜터님이 지방투자의 기준과 가치 판단 기준을 알려주시고 

울산에 대한 지역분석을 해주셨습니다. 

울산 지역분석은 처음이고, 요즘 울산에 대한 이야기를 많이 듣고 있어서 

강의 듣기 전부터 기대가 많이 되었습니다.

Part 1. 지방투자 기준

지방 부동산 시장 사이클의 특징은 공급량이다.

수도권은 공급량과 전세가가 싱크되지 않지만 (욕망이 반영되지만) 지방은 공급량에 정비례한다.

지방 공급량을 제대로 파악하면, 기회를 포착할 수 있다.

지방투자의 기준 세가지

1. 수요 = 인구수

2. 입지 : 지방은 빈땅이 많아 입지독점성이 떨어진다. 즉, 서울/수도권에 비해 땅의 가치가 크지 않다.

   건물가치를 잘 파악해야 한다. 구축 수요를 면밀하게 파악해야 한다.

3. 선호도 : 입지 + 상품성

   그 지역의 선호도 요소를 파악해아 하는 것이 내 임보와 임장의 키 포인트! 

   지역 안에서 좋아하는 땅 (학군, 환경, 커뮤니티)

   지방 아파트의 상품성 (연식, 브랜드, 택지규모)가 선호도에 매우 큰 영향을 미치고,

   내 눈에 좋게 보이는 것이 좋은 단지! 내 눈에 보이는 것을 믿어야 한다! 

Part 2. 지방투자 입지 기준

지방투자의 입지평가 기준인 인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 설명해주셨다.

1. 인구수 = 수요 : 인구수가 많은 도시일수록 아파트 수요가 많다. 즉, 투자 기회가 많다.
2. 직장 : 도시별 직장의 특징. 울산은 제조업이 발달된 고소득자가 많은 도시.
3. 교통 : 서울/수도권에서는 교통의 입지 요소가 압도적으로 중요하지만, 지방에서는 후순위 평가 요소이다.
4. 학군 : 학군이 압도적으로 좋은 도시들이 있지만, 이 때문에 도시간 이동은 하지 않으므로, 지역 내 학군 선호지를 잘 파악해야 한다. 특히나 학군이 중요한 도시 (대구, 울산, 대전)에서는 중학교 배정 면밀하게 파악해야 한다.  
5. 환경 : 정량적인 것 + 정성적인 것 - 특히 지방에서는 정성적 평가가 중요한데, 이는 내가 직접 가봐야 파악할 수 있는 것이다. 특히, 새 아파트가 많은 신도시 잘 살펴볼 것!

6. 공급 : 투자자로서 어떤 행동을 해야 할지 판단하는 근거! 

   지방은 공급량에 전세가가 정직하게 반영되므로,

   공급이 많으면, 전세가가 떨어지고, 전세가가 떨어지면 매매가가 떨어진다.

   반대로 공급이 적으면 전세가가 올라가고 (투자자에게 기회를 주고), 전세가가 올라가면 매매가도 올라간다.

   공급량을 잘 파악해서 매수 기회를 잡을 수 있다.

   매수 뿐만 아니라, 내 물건의 보유와 매도까지 판단하는 근거가 된다!

   공급에 따른 패턴만 잘 기억하면 지방 시장에서 절대 실패할 수 없다!

잊지 말아야 하는 것 

• 입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자하지 않는다.
• 본연의 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자한다. 내 투자금 범위에 들어오는 경우에만!

Part 3. 울산광역시 입지

울산을 알아야 하는 이유 = 울산은 다른 지방 도시들의 전세가 매매가가 어떻게 변할지 보여주는 오픈북!

울산 각 생활권 남구, 중구, 북구, 동구, 울구군의 특징과 선호도 요인을 분석해 주셨다. 

특히 울주군의 특징이 인상깊었다. 농어촌전형이 그렇게 큰 힘을 가졌다니!!

일자리 보다 학군지!! 

임보쓸 때, 과제 제출 시간에 임박해서 써내기 바빴는데,

각 입지 파트 시작 부분의 질문에 대해 생각해보고 항상 부동산 수요 관점에서 생각하고 결론을 내야겠다. 

Part 4. 울산광역시 가격 & 투자 

서울/수도권처럼 가격이 중심에서 외곽으로 퍼져가는 것이 아니라

좋은 곳과 덜 좋은 곳의 가격 상승폭이 비슷하다. 

가치가 좋은 “단지”부터 순서대로 검토해야 한다.

특히나 이번처럼 아주 선명하게 투자 우선순위를 알려주신 적이 없었던 것 같다.

알려주신 기준을 이번달 임보에 적용해서 투자 단지 잘 뽑아봐야겠다.

1. 학군지 + 신축
2. 신도시 느낌 환경 + 신축
3. 1등 학군지 선호하는 구축
4. 신축
5. 지역의 중간 이상 입지 선호하는 구축
6. 그 외 투자하지 않는다! 

마무리하며

4월, 7월, 그리고 이번 10월 지기까지 3회차 지기 수강생인 나,

내 앞마당에서 투자 물건 찾아서 투자 진행해야 한다.

지금처럼 좋은 기회는 없다. 

자신을 과소평가 하지 말라는 권유디 튜터님의 응원을 다시 마음에 새겨본다.

두려움 보다는 용기를

의심보다는 믿음을!!