관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
1. 잊기 전에 기록하기 (인상 깊었던 내용 정리)
울산은 2년 선행하고 있으므로 지방 광역시 투자할때도 오픈북으로 삼을 수 있다.
“지방(광역시)에서도 입지의 힘은 명확히 존재한다”
지방 투자 3가지 기준
- 인구가 많은 지역일수록 수요가 꾸준하다.
- 땅보다 건물 가치가 크며, 구축이라도 ‘살고 싶은 단지’는 강하다.
지역별로 선호도가 명확히 갈리므로, 커뮤니티가 형성된 단지를 중심으로 접근해야 한다.
입지의 핵심 – 학군, 환경, 직장 접근성
- 지방에서는 ‘학군’이 곧 땅의 가치다.
- 중소도시라도 특정 학교나 학원가 주변은 수요가 집중된다.
- 울산의 경우, 남구(옥동·신정·야음)는 학군과 상권이 강하고, 북구·동구는 신도시 환경 중심으로 젊은 층이 선호한다.
교통 체증이 거의 없는 지방의 특성상, 직주근접보다 학군 중심, 환경 중 거주 수요가 더 강하다.
가격과 투자 접근법
- 좋은 입지의 아파트부터 상승이 시작되고, 이후 덜 좋은 입지로 파급된다.
- 투자 범위 내에서 “이 금액으로 더 나은 단지가 없을까?”를 항상 재점검해야 한다.
- 입지가 평범하더라도 ‘해당 지역 내 인기 단지’라면 상승한다.
낡지 않은 구축들이 모여 있는 모습 자체가 중요한 수요 신호다. (눈으로 보이는 점성 평가 중요!)
울산 투자 우선순위 정리
① 학군지 + 신축
② 신도시 환경 + 신축
③ 1등 학군이 선호하는 구축
④ 신축
⑤ 중간 이상 입지의 구축
⑥ 그 외 지역은 투자 비추천
2. 나에게 적용할 점
- 비교할 수 있는 단지를 입지별, 연식별(2020,2010,2000년 이상, 이하)와 가격별(5,4,3,2억)을 내 투자금에 맞는 단지를 추려서 단지 10개 이상을 카테고리별 비교해본다
- 전세가 마르고 있는 상황이므로 투자금이 예상보다 적게 들 수 있다. 임보 작성시에는 실거래가(갱신가)를 따되, 실제 임장에서 부사님께 전세가를 어디까지 뺄 수 있을지 확인하여 온라인에서 보이는 내 투자금보다 더 높은 곳도 투자범위에 넣자.
- 지방은 단지 앞에 섰을 때 느낌도 선호도에 반영됨 대단지, 웅장함. (권유디님 "연식이 좋은 건, 수리가 필요없다는 것)
- 상권이 나오면 사진을 찍고 집에 갈 때 다시 한번 더 보자.(느낌은 기억나는데, 어떤게 있는지 기억안남)
- 무조건 인구수의 0.5%를 해볼게 아니라, 20년 평균으로 내봐서 몇 세대까지 전세 버티는 지 지역별로 확인 해보는 거 필요.
- 투자를 잘 할려고 불도저처럼 하는게 아니라, 투자를 오래하려고 하면서 해야 길게 갈 수 있다. 회사든 가족이든 하나가 무너지면 투자까지 영향이 미치고 결국 오래 못함.
