안녕하세요 선배님들
1호기 전세빼기 진행 중입니다.
매매 계약 전에 조건부 전세대출 가능한 은행을 유선으로만 확인해두긴 했는데, 세입자에게도 안내해야 할 것 같고, 대출 실행일 설정 기간이 궁금해서 오늘 오전 직접 은행 몇 곳을 방문했습니다.
(전세입자 입장으로 문의함 / 총 3개 지점 방문)
[은행과 직접 확인한 내용]
① 근저당이 있는 주택의 전세대출 가능 여부
→ 두 은행 모두 “근저당 말소 조건으로 가능하다” 고 확인.
② 집주인이 집을 팔 생각도 있던데, 집주인이 바뀌면 문제 생길까요?
- 하*은행 : “임대인 중간에 바뀌어도 괜찮아요.”
- 농*은행 : “명의 변경 자체는 법적 문제 없어요. 다만 보증금 반환 주체가 바뀌는 거라 나중에 보증금 반환을 누구에게 받아야 하는지만 확인 절차가 있다. 그건 은행이 아니라 기관(업체?)에서 확인하는 절차예요.) 이후 세입자에게도 임대인 변경 사실은 안내된다.”
[현재 고민 및 질문사항]
질문 1. 위와 같이 은행에서 확인했다면, 전세대출 사후 관리(명의 변경 등) 부분은 안심해도 될까요?
아니면 보증기관(HUG/HF) 쪽에도 별도로 문의해 확인하는 게 좋을까요?
※ 동일 은행 다른 지점에서는 “근저당 말소 + 소유권 이전이 같은 날이면 상위 승인에서 막혀서 접수를 해주고 있지 않다”고 하더라구요. 이 지점에서 소유권 이전 동일날에 대해 물으니 안된다고 해서 추후에 방문한 두 지점에서는 다르게 물었습니다.
질문 2-1. 대출 실행일과 매매 잔금일은 동일하게 두고, 소유권 이전은 근저당 말소 후 1~2일 뒤에 진행하려고 합니다.
이 경우 매도인으로부터 ‘추가 설정 금지 확약서’ (예: “말소 후 이전 등기 접수 전까지 추가 담보·가압류 등 일체 설정 금지”) 정도만 받아두면 안전할까요?
질문 2-2.혹은, 대출 실행일을 먼저 잡고 집주인이 근저당 상환을 먼저 한 뒤 매매 잔금일(매수인 → 매도인 지급)을 2일 뒤로 미뤄서 소유권이전까지 한 번에 처리하는 게 더 나을까요?
질문 3. 매도인과 전세입자 계약서에는
- ‘매수인에게 임대차 승계된다’는 문구
- ‘현재 매매 진행 중이다’는 내용
을 아예 넣지 않으려고 합니다. 이런 경우 전세보증보험·법적 효력상 문제가 생기진 않을까요?
질문 4. 소유권 이전 후, 전세입자와 제가 전세계약서를 필수로 쓸 필요는 없을 거 같습니다만, 전세입자가 원하면 써도 되지요?
질문 5. 소유권 이전 후, 굳이 전세입자가 은행에 임대인이 변경되었다고 알릴 필요가 있을까요?
1호기 무사히 마무리하고 발 뻗고 자고 싶습니다.
비슷한 구조 경험 있으신 선배님들의 조언 부탁드립니다.
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