매도자 전세 계약 후 승계 (조건부 전세 대출)

안녕하세요! 1번은 가능하지만 근저당이 얼마나 걸려있는지에 따라 안될수도 있습니다. 예를들어 집은 6억인데, 근저당은 2억이면 주인전세는 4억을 넘어서는 안됩니다. 2번은 조금 위험합니다. 예시로 집이 6억인데 근저당이 4억 걸려있습니다. 중도금을 3억 주고, 집주인이 신용대출로 1억을 끌어와서 상환하면 근저당이 없어지고, 그러면 전세대출이 가능하니까 전세금 받으면 다시 돌려줄 수 있을까 라고 생각하실 수 있습니다. 이론적으로는 가능하지만, 집주인 입장에서 생각해볼 필요가 있습니다. 집이 6억인데 근저당은 4억, 따라서 집주인이 가지고 있는 집의 순자산은 2억입니다. 그런데 매수자분이 중도금 3억을 준다면, 집의 순자산 2억보다 1억을 더 준 모습이 됩니다. 오히려 받아야 할 돈보다 1억을 더 받은 것이죠. 이렇게 될 경우 집주인에 따라 연락이 두절될 수 있습니다. 따라서 2번은 집매수가 - 근저당금액 > 계약금 + 중도금 이도록 반드시 유지해야합니다. 율리장님 화이팅입니다!

율리장님 안녕하세요~ 내일이 계약이지만 그래도 마지막까지 준비하시는 모습 멋지십니다. 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같은데요~ 점유개정) 계약 체결 전에 가계약 단계에서부터 이런 부분들이 서로 의견일치가 되는게 좋은데, 그래도 끝까지 노력해 볼 것 같습니다. 겁주는 것은 아니지만, 매도인도 내가 대출 때문에 매수가 어그러지면 중도금을 넣지 않은 상태라면 계약금을 포기하게 될 수 있다는 객관적인 모양새를 충분히 환기시켜주시면서, 점유개정에 협조해주실 것은 구두상 , 서면상 합의해 두는 것이 좋을 것 같습니다. 대출) 실무상으로 불가능 한 것은 아닙니다만 반나이님께서 말씀해 주셨듯 계약금+중도금의 합산 금액이 실제 내가 이집을 매수하기위해 매도인에게 지불해야하는 금액을 넘어서지 않는 범위에서 하실 것을 권해드립니다. "매수인지 대출 등으로 중도금을 지급하고 근저당을 말소해, 전세임자를 모집 하여 전세대출 실행 시 매도인은 본인이 받은 중도금을 전액 반환한다" 또는 "임차인 모집 또는 임차인의 전세대출 불가 시 매도인은 중도금을 반환한다" 같은 '계약 수평해지' 문구를 넣어 이 매매거래의 핵심 키가 무엇인지 명시하고, 필요시 계약금을 무효화 할 수 있는 조항을 넣을 수도 있습니다. 그런데, 매도자입장에서 이런 부분을 고려하게 되면 이사 갈 날짜가 확정되어 있지 않는 한 대부분 주인전세(점유개정)에 대해 좀 더 적극적으로 응해주시는 것 같았습니다. 대출2) 어렵게 될 경우 율리장님께서 주담대를 일으켜 우선 매수 잔금을 치루시고 우선 숨을 고르셔야 하는 상황에 대한 대비도 저라면 함께 해둘 것 같습니다. 수도권처럼 지방도 조건부 전세대출이 막히면 어떻게 되는지에 대한 염려가 가장 크신 것 같습니다. 정확한 급지나 단지는 알 수 없지만 부산도 힘있게 상승했던 저력이 큰 제2도시이다보니 풍선 효과로 또 부산대구도 규제 되면 어쩌나 싶은 마음이실 것 같은데요. 이럴수록 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 무엇인지 면밀하게 파악하시는 것이 가장 중요합니다. 생활권과 단지 내 전세 분위기는 어떠한지 어느정도의 상태와 조건에 얼마에 빠지는지, 그리고 현재 등록된 매물들은 어떤 물건들이고 내가 광고를 낼 때 어떤 물건들과 경쟁 하게되며, 내가 가진 물건의 메리트와, 필요시 나는 얼마까지 가격을 내려 임차를 구할 수 있는지 등을 고민해 보는 것이 첫째이자 사실상 전부라 할 수 있습니다. 잔금에 대한 리스크가 크고, 대출 불가시(전세대출 및 주담대) 내가 감당하기 어려운 물건이라면 더더욱 그렇게 해야합니다. 부동산 사장님들께 전임 뿐 아니라 실제 전세 임장도 다니시면서 어떠한 상황인지 파악하시고, 어지간한 일 못하는 사장님들보다 내가 이 단지와 생활권의 전세 분위기와 시세 매물을 더 많이 더 자세히 알고 있다는 마음으로 임하시면 좋겠습니다. (걱정하시는 만큼요 ㅎㅎ!) 잘 해내실것 같습니다 율리장님! 화이팅입니다!

율리장님 안녕하세요. 내일 계약이신데 끝까지 알아보시는 모습 너무 멋지십니다! 일단 1번의 경우 큰 리스크는 없어 보이지만 매도인께서 협의를 해줘야 한다는 문제가 좀 있을 수 있겠네요.. 2번의 경우는 윗분들 말씀대로 좀 위험해보입니다. 일단 중도금을 통해 근저당을 말소시킨다는 점까지는 괜찮을 수 있으나 중요하게 확인이 필요해보입니다. 거기에 전세계약을 매도인과 해야 하는 상황이면 오히려 매도인에게 집값보다 많은 돈을 주는 경우가 되어 버리기 때문에 좀 더 안전하게 접근하실 필요가 있겠습니다. 근저당이 있는 상황이라면 주인전세를 진행하여 남은 금액으로 근저당을 말소시킨 뒤 전세입자를 구하여 계약하시는 것이 안전해보입니다. 아무쪼록 무사히 투자하시길 응원드립니다!