2개월간의 자실, 그리고 오랜만의 강의입니다.

으헝 강의 너무 좋아요 흑흑 이번에도 많이 배웁니다. 유디님!

지방 투자 우선순위

지방에서 뚜렷한 입지 수요를 갖는건 직주근접이 아니다. (X) 

단 하나는, ‘학군' 

 

예외인 입지는? 

1. 직장, 환경, 학군이 종합적으로 좋은 단지
2. 전통적인 부촌

 

입지가 아니라면, 

‘눈에 보이는 것’(=상품성)이 중요하다. 

 

상품성= 연식, 브랜드, 택지 규모

지방에서 일자리와 주요 직장이 있는것은 지방 내 사람들을 끌어들이는 요소가 되지만, 

어느 곳에 살 것인지에 결정하는 요소로서 직주근접을 고려하진 않는다.

어차피 30분 이내이기 때문에!

공급

지방은 공급이 줄면, 전세 매물 줄고, 전세가 오르고, 매매가 오르는 순서가 정직하고, 절대적인 영향을 받기 때문에,

공급 파트를 더 면밀하게 체크해야한다. 

지역 전체로, 3년간 공급 물량을 체크하되, 구별 공급 물량으로 영향 받는 지역, 입주 단지의 위치 까지 확인해야한다. 매수, 보유(재계약), 매도 에 모두 영향을 받기 때문에 !

• 만약, 공급 물량이 많다면? 

전세 가격이 하락하고, 매매가격도 하락할 수 있다. 절대적 물량이 많다면? 현재 아무리 싸도 들어가지 않는다.

세입자와 재계약 시점이 도래할 때, 공급 물량이 쏟아진다면? 3개월 전부터 전세 물량 풀리기 때문에 6개월 전에 미리 세입자와 연락해서 재계약을 합의하자고 이야기 해볼 수 있다. 

• 공급 물량이 적다면? 

전세가 상승은 매매가 상승으로 이어질 수 있다. 보유하거나 시기를 봐서 매도한다. 

현재 시점에서는 매도를 생각하고 들어간다. 

사장님의 늦었다는 말에 위축되지 말자.

2천 올랐을 수 있지만, 우리는 4억 오를것을 보고 들어가는 것. 

좀 올랐어도, 여전히 싼 거다.

투자 의사 결정은 <저평가33% + 투자금33% + 리스크33%> 모두 다 중요하다.

데이터를 해석 할 때는 수요와 연결지어서 생각해보자.

직장

• 주요 산업 단지 및 주요 일자리가 몰려있는 곳은 어디인지?
• 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을만한 지역인지?

학군

• 학군지는 TOP이 아니면 의미가 없다. 

  (학군지 인지 아닌지 정확히 알려면? 

  부사님께 여기 학군 어때요?→ 배정 학군지 학업성취도 평가→ 학군지

  거리 설명→ 노 학군지)

   

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