[열반스쿨 중급반] 2강 양파링님 전세 거래 전에 꼭 읽어보자!

안녕하세요. 집사지니입니다.

강의가 끝나고 바로 적는 리뷰입니다.

전에는 몰랐는데,, 양파링님 강의 시작하고 얼마 지나지 않아 앞에 있던 전자 시계가 눈에 들어왔는데요. 

12:30(현장에서는 12시에 시작했다고 하셨는데,,!)이 8:30으로 바뀐걸 보았답니다. 

강사님 목이 쉬지 않을까 걱정이 될만큼 긴 시간이었네요. 노트북도 아주- 뜨거워졌어요 허허

열정적인 강의, 노하우를 모두 담아주셔서 감사합니다. 너무 감동적인 🙏 강의였답니다.

언젠가 양파링 보거라 실현하겠습니다!!!!!! 꼭꼭! 

정리 시작하겠습니다!

전세 셋팅 할 때, 

1. (잔금 칠 수 있다면) 임차인 전세금으로 내 매매잔금 마련
   best 지만, 입주 시기 안맞아서 잔금 치를 수도 있음. 

   부동산에서 시간이 간다는 건 = 비용이 생긴다는 것. 

   
   📌: 전세 금액 맞춰 최대한 날짜 맞춰서 전세입자 구하는게 관건 ! 
   + 적극적으로 부동산에 물건 내놓기 (학군지는 성수기와 비성수기 있으니 잔금일 시기 유의할것!)
    

2. (잔금 칠 수 없거나, 조건부전세대출 막막하거나, 공급 리스크 있을때
   +가격이 저렴한데 공급도 없는 지역이라면) 
   세낀 물건 좋다 ! 

   
   📌:가계약 전 ‘금액’과 ‘날짜’ 정확히 확인할 것 
   (+주인 전세라면 매매, 전세 특약 모두 사전합의)
   => ‘얼마를, 언제까지, 리스크를 줄일 수 있는지?’  

   // 전세보증금, 임대 만료일, 갱신요구청구권 사용여부 체크!

   
   1) 얼마; 가격: 현재 금액이 시세가보다 싼가? 비싼가?

   2) 언제; 임대만료일: 재계약 시기 앞뒤 3개월간 공급 얼마나 있나? 있다면, 현 전세금 낮아도 상승분 기대X 

   3) 리스크; 갱신요구청구권: 의무가 있는 기간(최초 2년)인가? 없는 기간(갱신청구권사용한 2년)인가? 

    

계약갱신요구청구권

의무 있는 기간이라면,

다음에 갱신요구청구권 쓸 수 있음. 

현재 투자금(매매-전세) + 5%전세상승분이면 총 투자금이 얼마지? 

의무 없는 기간이라면,

공급 부족/ 적정지역이라면: 리스크 없음. 전세 새로 맞출 수 있다. 

공급 많은 지역이라면: 입주 시기 언제 될지 몰라, 리스크가 높기 때문에 “새로 계약 하실래요?” 물어볼것.

현재 시세 vs 전세가격

비슷하다면? 기다린다. 공급이 많다면? 새로운 임대계약 진행 노력

낮다면? 새로운 임대 계약 시도- 갱신청구권 사용하면 투자금 회수가 지연될 수 있다. 

높다면? 향후 돌려줄 수 있는 금액과 투자로 얻게될 기대 수익 비교해서 역전세 감당할 수 없거나, 그만한 물건 아니라면 매수 자체를 재검토한다.

세낀 물건 중 우선순위 고르라면? 

Q1. (투자금이 많이 들어가더라도) 매매가가 싼가?

Q2. (최근 실거래가 바탕으로) 다른 물건들 보다 만기 일자가 빨라, 투자금 일부 회수를 기대할 수 있는 곳은 어디인가? 

주인 전세 주의사항

1. 전세 만기 정하기 전 반드시 공급 물량 확인 → 주변 신축으로 이사가는 경우가 많다.

2. 매매계약서 작성시 집 보여주기 협조 특약 기재

3. 소극적인 하자 체크 → 관리사무소, 아래층 방문 

4. 매도자 상황: 근저당 있다면 말소 조건으로 계약. 알아서 다 갚거나, 혹은 대출해서 갚거나 뭐든 ! 

5. 계약서 작성시: 가계약 전, 계약일, 잔금일 총 3번 매매 계약 내용과 임대 조건이 기록되어 있는 전세 계약서 확인 !

조건부 전세대출 제한이란?

대출 실행일에 소유권 이전되는 조건의 전세 대출을 중단한다.

내가 집을 매수할 때, 임차인에게 돈을 받아서 잔금을 치르는것 금지한다는것. 

투자 전략: 

1) 가능한 금융기관에서 대출한다 (임차인에게 알아본 정보를 제공해준다)

+ 매도자우위지역 어려울 수 있음X 매수자우위지역에서 거래한다. 

2) 매도인 전세 계약 후 승계받는다.

3) 신규 대출이 필요 없는 세낀물건, 주인전세, 현금전세 같은 물건들 중 고른다. 

1등 전세 만들 수 있는 적정 전세가 설정하는 3가지

단지, 생활권, 공급

단지 내에서 비교, 큰 평수와 작은 평수 비교 후 작은 평수와 가까운 금액 설정하면 경쟁력 높아진다.

호가, 실거래 확인

생활권

단지별 장단점 비교하고, 선호도에 따른 순서 매기고, 그 순서에 따른 금액 설정.

+ 전세 시장 상황에 맞춰, 전세가 오르는 시장? 내리는 시장? 상황 반영한 금액 설정- > 6월, 7월 전세가 다르게 바뀌어야 한다. 

공급

1). 경쟁 기간 공급 물량이 있나? 

2) 공급 규모, 평형, 전세가격 및 개수는 어떤가?

3) 다음 공금 물량 규모 및 시기는 어떤가? +대단지라면, 입주 더 오래 걸릴 수 있다. 

구축 적정 전세가는 신축 기준 한평형 낮은 평수 금액과 비슷하게 보면 된다. 

소액투자시 반드시 기억할 키워드, 전세보증보험 가입 조건

KB, 매매시세, 일반평균가

90% 

승인 시점

일반평균가 * 90% = 적정전세가격

그보다 이상이라면 보증보험가입 불가로 전세 안나갈 수 있음 ! 

*특약으로, 전세금반환보증보험 가입금액을 초과할 시에는 가입 가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다.

임대 기간 설정시 기억할 키워드, 공급 수요 포트폴리오

공급: 
민감하게 봐야한다. 여기 누가가서 살지? 하는 곳도 대규모 신축 택지라면 수요 있다 !

수요: 

지역, 단지, 평형의 특징이 다르다.  

학군지+30평대 이상이라면? 1-2월 겨울방학이 성수기. 

가족단위 외 10,20평형대는 비교적 고른편. 

비수기는 여름(장마,휴가철), 명절 연휴, 겨울

포트폴리오:

상반기 혹은 하반기 3채이상 누적될 때, 1호기+3호기 겹치는 때 상반기/ 하반기로 나누어 재계약 시기 분산 필요.

법인은 특약!

전세권 설정 ok 계약 만료시 전세권도 해지, 원상회복 반환의무, 실제 거주자 연락처

등기부등본 반드시 확인할 것

갑구: 소유자 계약자 동일한가? *신분증, 등기부등본, 입금계좌번호, 계약서

가압류 가처분 가등기 없나?

을구: 근저당권. 없나? 있다면 말소!

열람 일시- 확인 후 권리 관계 변동 없나? 

페이지 문서 전부 들어있나? 

계약서 작성시 주의사항

매매계약서  

📌거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자 체크체크!

📌특약 : 

매도인은 매수인의 전세 임대에 적극 협조한다.

중도금은 전세 계약금, 매매잔금은 전세 잔금으로 한다.

잔금일은 상호 협의 하에 앞당길 수 있다.

근저당은 잔금시 전부 상환하여 말소한다. (상환 영수증 받기)

누수 등 매도인 하자 담보 책임

임대계약서 

📌 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자, 임대기간 체크체크!

📌 특약

전기, 수도, 가스 등 주요 설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다.

만기 도래햐여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다.

계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조한다.

벽걸이 tv등 콘크리트 타공이 필요한 경우, 임대인의 동의, 실내 흡연 금지, 반려동물 관련 등 원상 회복한다.

+

전세사기 이슈 후 추가될 특약들이 있다.

법률 고민들은 전문가에게 물어보자!!!

대한법률구조공단,

법률상담플랫폼(로톡) 등에 물어보자.