[열반스쿨중급반 47기 78조 코리티] 열반스쿨중급반 4강 후기 -주우이 멘토님-

안녕하세요. 코리티입니다. 

열중반 마지막 4강은 질의응답을 통해 투자자로서의 행동전략을 배울 수 있었습니다.

기대와는 달리 상당히 질이 높고 실전 감각의 전략을 알 수 있어 너무 만족했습니다. 

특히, 주우이 멘토님의 10년간의 오랜 경험이 고스란히 담겨있어 더욱 생생하게 느껴졌네요.

✅ 현재 시장 진단

현 시장은 2018년과 유사한 시장으로 상승이 빠른만큼 떨어지는 속도도 빠를 수 있어서 항상 Risk를 준비하며 투자해야 하는 시장입니다.

가치대비 저렴한 아파트와 가격이 많이 오른 아파트가 혼재하는 시장이기도 합니다. 하지만 어느 순간이 되면 대부분의 아파트가 전고점을 넘을 가능성이 높기에, 중요한 것은 ‘저환수원리’의 기준에 맞으며 상대적으로 저렴한지 확인하는 것입니다. ‘같은 매매가의 아파트 중 가장 좋은가’, ‘동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은가’ 두가지를 고민하여 매수하는 전략이 필요합니다.

여러가지 시장의 흐름에 대한 예견들이 있는데, 기다리다가 가격이 올라갈 수도 있기에 기회가 있을 때 살 수 있는 것을 사는 것도 중요하다고 말씀하셨습니다. 시장이 기다려주지 않을 수도 있다는 것을 생각해야 함.

✅ 열중반에서 꼭 기억해야 할 부분

3억이 있다면 서울 4급지를 중심으로 하되 + 3급지 + 경기도 4급지도 같이 볼 것.

상급지 매물 중에 투자금이 덜 들어가는 물건이 나올 수도 있기 때문입니다.

만약 가격이 떨어진다면 수도권은 오른 구간의 반 정도까지만 떨어지고, 지방의 경우는 지난번 오르기 시작한 지점까지 떨어지는 것과 같은 가격 변화 구조를 알고 투자 지역 선정, 매도 타이밍을 생각해야 합니다.

또한, 지방은 공급이 많으면 전세가가 많이 떨어질 수 있는데, 매매가도 같이 끌려내려오는 점 유의해야 합니다.

그리고 25년 현재는 지방의 가격이 좋은 시점이라는 것도 알려주셨습니다.

지역의 위상 판단은 (앞선 강의의 튜터님들도 말씀주신 것처럼) 가장 선호하는 아파트의 전고 비교를 해 봄으로써 알 수 있습니다. 그런 다음에 단지의 저평가 여부를 따져보면 됩니다(어느 아파트가 더 오를 수 있을까 - 지역의 핵심요소).

수도권의 90년대 구축의 미래는 그 주위의 80년대 단지들의 가격의 등락을 보면 알 수 있습니다. 땅의 가치가 있는 곳이라면 매매가가 계속 오르고 있을 겁니다. 그리고 주위 80년대 연식의 리모델링/재건축 이슈를 살펴보는 것도 도움이 됩니다. 그래서 투자시 용적률 210% 이하의 중대형 평형이 같이 있는 단지를 선택하는 것이 좋습니다. 투자는 리모델링/재건축 이슈가 없을 때 해야합니다.

소규모 단지를 볼 때는 ‘입지+연식’을 중요하게 봐야합니다. 소규모 단지는 리모델링/재건축이 어렵기에 연식이 좋은 것을 가급적 사야합니다. 그리고 가급적 세대수가 많고(300세대 이상) 아파트로 둘러싸여 있어야 균질성과 통합 리모델링/재건축에 유리합니다.

** 앞마당 관리법 (5순위 시세표와 MIX하여 관리)

1. 정찰별 단지 뽑기 : 지역별로 5개 이상(대단지, 투자검토 단지, 저평가 단지 + 알림설정)
2. 매일 확인하기 : 네이버 부동산으로 매일 확인 (매매, 전세 개수 함께 보기), 괜찮은 매물 올라올 때마다 전화임장
3. 전수조사 : 매매, 전세가 바뀌면 해당 지역 전수조사하여 더 좋은 매물 있는지 확인
4. 매물 모두 보기 : 괜찮은 매물 나왔다면 그 매물 + 인근 부동산에서 확인 가능 매물 모두 확인하여 투자 의사결정

전세낀 매물만 보려면 쉽지 않기에, 주인전세/전세대기자 아파트 등 찔러봐서 전세를 만들어 보는 것도 필요하다고 하셨구요. 특히 매매 갯수는 많은데, 전세가 없는 단지는 전세를 재빨리 빼야함을 강조하셨습니다(매매/전세 계약서 같이 쓰기). 매매가 전세로 급 바뀔 수 있기 때문입니다.

** 다주택자가 되기 좋은 시기 ① 세금 규제가 풀릴 때 (취득세, 보유세, 양도세)  ② 세금보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 실력이 있을 때 입니다. 현재 시장에서는 ①번 세금 규제 때문에 2주택으로 가다가, ①번이 해결되거나 ② 본인의 실력이 성장하면 다주택으로 갈 수 있습니다. ②번을 목표로 열심히 실력을 키우겠습니다.

실전 투자를 할 수 없을 때는 ‘다른 사람에게 알려주거나 도와주기’ ‘모의투자’로 경험을 쌓고 좋은 아파트를 찾고 종잣돈이 마련이 되면 바로 실전투자로 옮겨 갑니다.

* 내가 평생 할 수 있는 일 = 좋아하는 일 X 잘 하는 일 X 돈이 되는 일의 교집합

✅ 순자산 10억을 위한 투자 로드맵

각자 상황과 성향에 따른 한 채, 두 채, 다주택 전략에 대한 로드맵을 알려주셨습니다.

저의 경우에는 현재 시장에서는 2주택 전략으로 가되, 다주택을 위해 항상 실력을 준비해 놓겠노라 다시 한번 다짐했습니다.

특히, 두 채 전략에서는 일시적 1가구 2주택을 활용해서 양도세 비과세를 적극적으로 노려볼 것을 강조하셨습니다.

일시적 1가구 2주택을 몇 차례 반복하면 목표로 하는 단지에 닿을 수 있다는 희망도 주셨네요.

다주택 전략에서는 늘 말씀하신대로 역전세는 반드시 올 것이므로 Risk 대비가 중요하다고 하셨습니다(전세가 5%만 인상 등).

**성공의 5단계  

1. 재미, 반짝임
2. 슬럼프
3. 루틴
4. 보상
5. 성공

우리는 현재 슬럼프와 루틴을 반복하고 있다. 보상을 받으면 루틴과 보상을 반복할 수 있다. 나를 믿지말고 루틴을 믿자!!

⏩ 강의 수강 후 

'이번 달은 멘탈 좀 챙기면서 쉬엄쉬엄 가자' 라고 시작했던 열중반.

하지만, 독서에 대한 루틴을 제대로 잡을 수 있었고 평소에는 바쁘다고 스킵했던 독서 후기를 써보며 책을 제 일상에 적용하는 것도 시도를 했습니다. 한달 간의 반복을 통해 향후에도 제 루틴에 추가할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

또한, 강의내용도 과거에 배웠던 내용보다 더 깊이 있어 투자자로서의 실력이 성장하고 있다는 느낌도 들었습니다.

열중반은 쉬어가는 한달이 아니라, 투자자가 되는 경로에 꼭 필요한 커리큘럼이라는 생각이 드는 소중한 한달이었습니다.

주우이님, 잔쟈니님, 양파링님, 밥잘님 네 분 다 너무너무 감사합니다.

그리고 함께한 조원분들 + 쪼코파이a 선배님께도 감사한 잊지 못할 한 달이었습니다. 감사합니다!