폭풍전야의 수도권
안녕하세요
월부에서 여러분의 내집마련을 돕고 있는
용용맘맘맘입니다.
다들 연휴 잘 보내고 계시나요?
저도 어제 장시간 고향 이동길을 지나고 보니,
너무 피곤했지만
가족들 보고 나니 참 행복하더라고요^^
(여러분들도 가족들과
행복하게 보내셨으면 좋겠습니다)
긴 추석 연휴에도
월부에서 부동산에 관심있는 분들은
한번쯤은 유투브도 찾아보시고,
아실도 체크해보셨을거고
호갱노노도 분명 검색하셨을겁니다.
그리고 드는 첫번째 생각은
“폭풍전야”같다는 느낌일겁니다.
서울의 흔히 말하는 선호하는 단지들은
전고점을 찍고 넘어선 실거래에서
호가는 그보다 훨씬 높은 가격으로 나옵니다.
아래 성동구의 대표적인 대단지로 불리우는
행당 한진타운은
전고점 32평 기준16억을 찍고.
호가는 매물이 단 1개뿐으로(저층.탑층제외)
17.5억에 나와있습니다.
여러분이 실거주라면 어떤생각이드십니까?
너무 비싸서 못사겠다!
vs
비싼건 맞지만, 실입주 할수 있는 물건자체가
없으니 이거라도 이제 사야 하지 않을까?
실제 이 형태가 지금 수도권에서
참여하는 사람들의 대부분이 보는 형태입니다.
그래서 지금 내가 내집마련 할수 있을까 라는
두려움에 쌓여있습니다.
여러분이 잊지 말아야 하는게 있습니다.
과거 부동산시장과 현재 부동산 시장이
다르다고는 하나
그럼에도 항상 이어졌던 것은
폭등기마다 정부 규제는 강화 되었습니다.
조정기마다 “실수요자”는 기회였습니다.
규제라는것은 시장에서
잠시 “멈춤”버튼이였을뿐
“종료”버튼은 아니였습니다.
여러분이 보기 편하게 과거 폭등장이후
규제상황을 정리해 보겠습니다.
| 시기 | 시장 분위기 (폭등 원인) | 정부 규제 조치 | 이후 흐름 |
|---|---|---|---|
2006~2007년 (노무현 정부 후반) | 강남 재건축 중심 폭등, 분양권 전매 과열 | 8·31 대책(2005), 11·15 대책(2006) → LTV·DTI 강화, 분양권 전매 제한 | 2008년 글로벌 금융위기와 함께 전국 하락세 진입 |
| 2010~2011년 (이명박 정부 중반) | 보금자리 공급 확대에도 강남·분당 등 반등 | 8·29 대책(2010), DTI 강화 | 이후 장기 침체기 (2012~2013년) |
| 2015~2018년 (박근혜~문재인 초반) | 초저금리 + 전세난 + 공급부족으로 폭등 | 8·2 대책(2017) – 투기지역 지정, LTV·DTI 40%, 다주택자 양도세 중과9·13 대책(2018) – 종부세 인상, 대출 규제 강화 | 2019~2020년 초 단기 조정, 거래 절벽 |
| 2020~2021년 (코로나 저금리기) | 사상 최저금리 + 유동성 폭발 → 전국적 폭등 | 6·17, 7·10, 8·4 대책(2020) – 대출·청약·보유세 강화2·4 대책(2021) – 공급 확대 로드맵 | 2022년 금리인상기 진입과 함께 전국적 하락 전환(특히 지방) |
| 2023~2024년 초반 | 금리 고점 후 반등 기대, 일부 수도권 중심 거래 회복 | 6·27 대책(2024) – 수도권 주담대 상한 6억, 전입 의무 강화7·1 스트레스 DSR 전면 시행(2025) | 서울 가장 최점 매수기회 >양극화 심해진 시기 |
그리고 나서 이부분을
앞에서 말한 행당한진타운에 대입을 해볼께요
박근혜~문재인 초반
2015~2018년 (1번구간)
급격한 가격 상승으로 인해>
투기지역지정화.대출강화. 종부세인상까지
수요를 틀어막는 정책과/
이미 보유한 사람들에게는
세금이라는 부분에거 규제가 들어왔습니다.
그럼에도 불구하고 2번 3번구간.
문제인정부+코로나까지 물리면서
유동성폭발과 사람들의 심리가 시장을 이기면서
폭발적인 가격상승을 만들어냅니다.
지금 이시장에 있는 사람들은
우리의 시장이 2번~3번이 될꺼라고 생각을 하죠
하지만 잊지말야아하는 부분은
3번과 4번도 기다리고 있다는겁니다.
그럼 우리는 3번과 4번을 생각하면서
시장에 참여 하고 있는가? 를 돌아봐야 할때 입니다.
이부분은 말로만 이해하고 있어요! 가 아닌
내가 산가격에서 15~30% 빠진다고 하더라도
감당할수있는지를 물어봐야합니다.
실제 2023년의 경우는
전고점대비 30%이상 빠졌으니깐요.
그럼 이런 시장에서 ‘살아남는’ 방법은 뭘까요?
단순히 호가만 쳐다보며 불안해하지 말고,
스스로 점검하고 준비하면서 나아가야 합니다.
가격이 흔들려도 버틸 수 있는가
— 자신의 ‘내성’을 점검해아합니다.
보유 부담(세금, 관리비, 수리비 등)의 상한선을 미리 정해두세요
저의 경우에는 세금관련해서
연간 0얼마까지는 감당가능하다
라는것들을 배우자와 상의를 했습니다.
이런시간들이 만들어져야.
막연히 세금규제 나온데!!어떡하지?
라는 감정적인 걱정에서 벗어날수 있습니다.
생활비·비상금까지 포함한
전체 가계 포트폴리오에서 주거가 차지하는 비중을 체크
최근 본인의 주거지를
전세에서 월세로 옮기거나, 실거주를
전세로 돌리면서 걱정하는 분들이 많습니다.
이럴때는 월세의 2년치 비용 혹은
1년치 비용을 미리 비상금으로
뺴두시면 심리적으로 안정감을 줍니다.
저또한 이런식으로 항상 비상금을
빼두기에, 막연한 불안감에서
조금이라도 안전막을 준비하고 있습니다.
만약 급격한 하락이 와도 감내 가능한 수준인지
‘최악 시나리오’까지 가정해보세요
여러분들이 지금 매수를 하다면, 아니면 이미 보유하신분들도
시물레이션을 돌려보세요.
전고점 찍은 가격에서
얼마 떨어졌다!가 아니라,
내가 매수한 가격에서 00가 떨어져도 감당한다
라고 스스로 적어두던지, 메모를 남기고,
흔들릴때마다 보면서 마음을 잡으셔야 합니다
그래서 위의 그래프에서
4번 이후의 단계를 얻을수 있습니다.
시간을 견디지 않고는 수익은 얻을 수 없습니다.
불안하다고 멈추지 말고, 전략적으로 나아가라
집이 꼭 필요하다면, 완벽한 타이밍이란 없습니다.
시장에는 언제나 두 가지 부류의 사람이 있습니다.
‘떨어질까 봐 못 사는 사람’과
‘떨어져도 버틸 준비가 된 사람’.
결국 차이는
타이밍이 아니라 준비도에서 갈립니다.
입지·균형·수요 기반이
탄탄한 지역을 중심으로 검토하세요
월부에서 배운 기준
입지에 대한 평가기준을 강의에서 배운
글자로만 아니라
현장에서 대입하는게 더욱 필요한 시점입니다.
대부분의 사람들은 머리로는 이해한다고 하지만
내돈이 들어가고,
현장의 분위기에 휩쓸리다 보면
내가 배운기준은 책에서 본 글자로 바뀌는 경우가 너무 많습니다.
이럴때일수록 기준을 지키는게 중요합니다.
사람들의 수요가 있는곳을 찾는게 핵심입니다.
불안은 누구에게나 찾아옵니다.
하지만 방향을 잃는 건
불안 때문이 아니라, 준비가 없기 때문이에요.
지금 시장이 흔들리는 이유는 단순히 가격 때문이 아닙니다.
사람들의 심리가 요동치고 있기 때문이에요.
그러다 보니
뉴스 헤드라인 한 줄,
커뮤니티의 글 하나에도 마음이 오르락내리락하죠.
하지만 그럴수록 나만의 기준과 속도가 필요합니다.
- 내 자금 흐름을 정리하고,
- 내가 살고싶은 집은 더욱 현장을 가까이 하고
- 금리가 변해도 버틸 수 있는지 계산하고,
- 나에게 맞는 ‘현실적인 플랜’을 세우는 것.
이런 준비를 하는 동안 분명히
시장은 이런 환경안에서도 기회를 다시 줍니다.
“지금의 불안은, 나를 훈련시키는 과정일 뿐이다.”
“이 시기를 어떻게 버티느냐가,
다음 상승장에서 나의 자리를 결정한다.”
이 시간을 공포의 터널이 아니라 준비의 터널로 바꿔보세요.
추석연휴동안에도
내집마련으로, 혹은 투자로 고민하신 분들에게
도움이 되었으면 하는 마음으로 글을 남깁니다.
모두 화이팅이에요!!^^
