[지투실 26기 아2라메르대원들 본격 출동 7ㅏ조❤️ 성장구루] #77 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 (열중반에서 21개, 총 77개)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 음 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 25년도 10월3일

4. 총점 (10점 만점): / 10점 (지방과 수도권의 사이클, 지방에서는 3년 누적 공급량이 중요함, 그리고 중소도시에서는 주변 큰 지방의 매매가 흐름에 영향을 받을 수 있다는 것 등 부동산에 대해 좀 더 자세히 알게 되어 좋았다.)

STEP2. 책에서 본 것

1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

#전세 

이 책: 전세 해석을 통해 주택시장을 바라보고 분석하는 데 중점을 둠. 

부동산의 가치를 판단하는데 전세(실 사용료)는 중요한 역할을 한다. 

예로 서울이 평균 전세가율이 낮은 이유는, 도시의 성장률이 높아 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 있기 때문이다. 반면 전세가율이 높은 도시는 전세가격 상승률이 낮고, 이는 미래의 기대수익이 낮다는 의미이다. 이에 따라 매매가격도 상대적으로 낮게 형성된다. 

2장 부동산 시장의 변동성과 자산 가치의 변화를 구분하라.

#금리 #전세수급

자산가치를 장기적으로 움직이는 것은 금리이다. 금리가 코로나19(인하), 2022년(인플레로 금리상승)처럼 급격하게 변화하면, 매매가 변동폭이 커진다. 특히 저금리 상황에서는 금리가 조금 움직여도 미치는 영향이 크다. 

 반면 자산가치를 단기적으로 움직이는 것은 전세수급이다. 

3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

#공급 #수요

지방: 30년 평균 공급량이 수요와 공급의 균형점임. 3년 누적 공급량이 30년 평균공급량의 3배를 넘어설 때 하락전환할 가능성이 큼. 그리고 광역시는 그 지역의 핵심수요로 주변도시로부터 수요도 끌어당기기에 수요도 좀 더 많고 거래도 많이 일어난다. 

4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

#공간

수도권과 지방은 주요한 차이가 있다. 

수도권은 공간이 크기에, 상승과 하락의 사이클이 길다. 수도권은 가격이 선행하여, 가격이 상승하는 시기에는 공급이 늘어나 지속적으로 이것이 누적된다. 공급과잉이 긴 시간 누적되면 가격이 하락하는 긴 사이클이 만들어지는 것이다. 

반면 지방은 공간이 작기에 다가오는 3년 누적 공급량에 바로 영향을 받는다. 그리고 도시가 외부와 단절되어 있을수록 신규공급의 영향을 많이 받게 되며, 인접한 도시와 잘 연결되어 있으면 3년 누적 공급량과 매매가의 상관관계가 낮게 나온다. 

5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.

#공간 #수요

수도권과 지방은 주요한 차이가 있다. 

수도권은 공간이 크기에, 상승과 하락의 사이클이 길다. 수도권은 가격이 선행하여, 가격이 상승하는 시기에는 공급이 늘어나 지속적으로 이것이 누적된다. 공급과잉이 긴 시간 누적되면 가격이 하락하는 긴 사이클이 만들어지는 것이다. 

반면 지방은 공간이 작기에 다가오는 3년 누적 공급량에 바로 영향을 받는다. 그리고 도시가 외부와 단절되어 있을수록 신규공급의 영향을 많이 받게 되며, 인접한 도시와 잘 연결되어 있으면 3년 누적 공급량과 매매가의 상관관계가 낮게 나온다.   인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳일 수록 신축 아파트, 도시 인프라가 집중된 위치에 더 많은 수요가 모임. 

6장 월세시대, 무엇이 달라질까 / 7장 부동산 정책 얼마나 효과 있을까

#성장둔화  #월세

• 성장둔화 → 시세차익이 나지 않게 됨 → 월세로 수익보존하게 될 것. → 리스크 큰 외곽, 신도시 공급 위축될 것.
• 역전세 발생하지 않으려면 수요가 성장 (인구, 가구수 증가)해 전세가 지속적으로 상승해야 함. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

  서울과 지방의 사이클에 대해 공급, 전세와 관련하여 이 책에서는 상세히 설명하고 있어 도움이 많이 되었다. 

  서울은 성장하는 도시로 전세가 상승에 대한 기대가 매매가에 반영이 되어 있기에 전세가율이 낮고, 

또 수도권이 공간이 크기에 사이클이 길고, 가격이 선행하여 공급을 이끈다. (가격 상승 → 공급 많아짐, 가격 하락→ 공급 부족)

  반면 지방은 공간이 작기에 3년 누적 공급량에 바로 영향을 받는다. 3년 예정 공급량이 30년 평균 공급량이 3배 이상이 되면 바로 하락한다. 근데 창원의 경우 부산과 연결되어 있고, 천안의 경우 아산과 긴밀히 연결되어 있으며, 대전도 세종 때문에 지역 내 공급과 가격이 꼭 일치하지 않을 수 있다.

   앞으로 저성장의 시대에서는 전세상승분이 줄어들어 월세가 많아질 것으로 저자는 예상하고 있다. 월세는 리스크가 커서 공급이 원활히 이루어지지 않을 가능성이 있다. 또한 지방은 인구가 감소한다고 해도 더욱 더 인프라가 잘 갖춰진 위치, 상품성(신축 아파트)이 중요하기에 그런 곳을 눈여겨 볼 필요가 있다.  

STEP4. 책에서 적용할 점

지방 임보를 쓸 때 3년 누적 공급량과 30년 평균 공급량을 비교해서 공급상황과 앞으로의 가격에 대해 예측해보자.  

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

없음. 

STEP6. 논의할 점

p224 월세화는 필연적인 현상입니다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 될 것입니다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 월세가 앞으로 주를 이루게 될 것입니다. 

저자의 생각에 동의하는가? 그 이유는? 만약 월세가 주를 이루게 된다면 앞으로 부동산 투자는 어떤 식으로 바뀌어야한다고 생각하는가?

STEP7. 더 읽을 책

없음.