[지투 26기 14천리 soul풀하게 함께가조 안판사] 1강 잔쟈니 튜터님 수강후기

1강에서는 잔쟈니 튜터님께서 하락장 지방투자로 10억 버는 방법에 대해서 강의해주셨습니다.

튜터님께서는 지역내 투자범위와 우선순위를 정하는 것이 이번 지투반에서 남겨야할 것이라고 하셨습니다.

1. 지역 내에서 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 파악(선호도, 환금성)
2. 각 지역의 공급물량에 따른 매매, 전세 분위기 및 시장상황을 팡가하여 투자범위 설정
3. 가격과 투자금을 고려하여 우선순위를 매기고 투자 결정

목차

1. 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
2. 지방투자로 돈 버는 매수전략
3. 지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵

파트1. 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준

지금 지방투자가 기회인 이유 1. 가격이 싸다. 2. 투자금이 적게 든다. 3. 리스크가 적다.

물론 저도 수도권을 투자하고 싶지만 어차피 내 손에 들어오지 ㅇ낳았던 것이 빠져나갔던 것을 아쉬워하지 말고

내 손에 잡을 수 있는 것에 집중하자라는 말씀이 기억에 남네요.

투자금이 다 떨어졌고 모아야하는시기에 수도권 외곽을 해야할지, 지방투자를 해야할지 고민이 많았지만

이번에 지방투자에 대해서 심도깊게 배워보면서 내가 선택할 수 있는 옵션이 무엇인가 잘 살펴봐야 겠다는 생각이 들었습니다. 

인구는 수요의 크기이며 인구가 적고 수요가ㅓ 얇은 지방 아파트는 전세가의 움직임이 시장상황을 이끔

전세의 가격과 상황파악이 지방 시장 진단에서 가장 중요한 것

지방 앞마당 시세트래킹도 전세가를 잘 살펴보아라!

적용할점: 전세트래킹도 해보자!

아파트 전세가에 가장 큰 영향을 주는 것: 공급

공급이 과잉되면 입주단지 물량 쌓이고 기축 단지 물량이 쌓이고 신축, 기축 전세가 하락하게 되고

이로 인해 신축 공급이 안되면서 점차 공급이 부족해지고 매/전 물량이 부족해지며 수급 불균형이 생겨

전세가격이 상승한다는 매커니즘을 다시 한 번 짚어주셨습니다.

적용할점: 사전임보에서 인구 쓰고 난 뒤에 공급쓰기. 공급파트에 아주 힘줘서 쓰기!

이 얘기를 해주시면서 선호신축/중간신축/선호구축/후순위단지로 나눠서 전세가격의 추이와 

전세의 개수를 통해 어디까지 올랐는지 판단해주신 부분이 있었는데 이 부분이 아주 흥미로웠습니다.

지방투자는 살때부터 매도를 생각해야하므로 내가 들어간 도시가 현재 어디까지 흐름이 오ㅓㅏㅆ고

팔고 나와야할 타이밍인지 체킹해볼 수 있는 장표라는 생각이 들었습니다.

그래서 이번 임보에 이 부분을 적용해보겠습니다.

(시세파트에서 시작에서 해봅시다.)

실력있는 투자가가 앞마당 트래킹하고 정리하는 방법

선호도: 제대로 임장하고 선호도 구분. 투자할 것 같지 않는 구축도 흐름, 매도시기를 알려주는 단서가 됨

시세트래킹: 가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/보합/하락) 개수(물건 개수, 나가는 속도) 파악

현장감: 물건이 많지 않은 지역은 전임을 통해 현장감 더하기(전세가 없다고 무조건 오르는 것은 아님)

투자 연결은 현장에서: 물건이 없어서 전세시세 가늠이 어려운 지역, 혹은 물건이 많아서 깎이는 지역은 현장에서 찾고 투자한다. 

적용할점: 단지임장의 의미를 찾아라! 사실 단지가 150~200개 정도 되거나 1기 신도시를 가면 그 단지가 그단지 같고.. 이런 썩구까지…20분걸려서 임장을 해야하나 현타가 올때가 있는데 끝까지 임장을 해야 선호도를 정확히 가늠할 수 잇고 투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기를 알려줄 수 있는 단서가 된다는 말씀을 듣고 단임을 하는 의미에 대해서 다시 한 번 새길수가 있었다. 썩구라도 열심히 임장하자! 

파트2 지방투자로 돈 버는 매수전략

• 투자방향성 및 지방투자 범위

수도권 투자 vs 지방투자 

수도권 투자: 매매, 전세 장기적 우상향 장기적으로 전세가가 매수가를 넘어섬(전세금 올려받아 투자금 회수)

지방투자: 낡으면 다른 신축에 의해 대체됨, 수년전 가격으로 돌아갈 수 잇음

(적절한 시점에 매도해서 투자금 회수)

느낀점: 지방투자가 참 어렵구나라는 것을 다시 한 번 느낀다. 종잣돈이 부족해서 지방투자밖에 할 수가 없었지만 

이 부분을 보면서 지방투자가 난도가 정말 높고 살 때부터 보유할때까지 늘 매도를 생각해야하며 매도는 타이밍이며 예술이라고 하는데.. 정말 쉽지가 않구나. 그럼에도 불구하고 종잣돈이 부족할때 해야만 하는 지방투자에 대해서 어떤 특징이 있고 이걸 알고 매수보유매도하는 동안 지켜낼 수 있으려면 지방 앞마당을 만들때 정말 열심히 만들어야 한다는 생각이 든다. 

• 가치성장투자  vs 소액투자

가치성장투자: 사람들이 좋아하는 곳, 가격이 쌀때 매수, 중장기 보유, 수익추구

쌀때는 투자금이 적을때가 아님

소액투자: 가치대비 저평가 된 곳, 가격이 싸고 투자금이 적을때, 중단기 보유, 수익률 추구

투자금이 적을때 = 전세가가 받쳐줄때

생활하기 편리하여 거주만족도 양호한 아파트 

다 걸러내고 나니 투자할 물건이 없는데요?! : 지방소액투자 범위설정(스스로 확신을 얻는 방법)

먼저 흐름을 보여준 지역 체킹(공급부족 - 전세상승 - 매매상승)을 먼저 겪은 지역의 사례를 분석

전주는 앞마당이 아니니 울산을 체크해보자!

평형이 고민될때, 연식이 고민될때, 생활권이 고민될때 

구축은 상승흐름도 늦게 오지만, 수리비 포함 시 투자금도 애매해짐

연식>생활권 선호도 

매도 시 환금성이 좋아야 하므로 거래가 빈번하고 나름의 거주수요가 잇는 곳이 유리

(아실 실거래 체킹! 꾸준한 거래가 되는지)

부산진구의 사례 래미안 어반파크 vs 연지한신타워

선호도를 개별단지마다 파악해야한다. 생활권이 좋다고, 대장 옆에 있다고 다 따라 오르지 않는다.

지방 소액투자에서 조심해야할 단지의 특징

1. 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지
2. 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지
3. 현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지

적용할점: 단지분석할때 선호도 하로 매긴단지는 큰 힘을 주지 않되 

전전고점과 전고점 중 어떤 것이 더 높은지 체킹해보기 

지방도시 선호도와 특징

적용할점: 이거 임보에 넣기! 한눈에 잘 볼 수 있을듯!

지역내: 내가 매도할때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지는?(환금성)

우선순위를 정하고, 내 투자금에서 할 수 있는 제일 좋은 것!

지역 주민이라면 어디서 살고 싶을지 파악

수익의 관점 뿐 아니라 환금성의 관점에서도 고민이 필요함

내 집을 살 실거주자가 더 많을 단지는 어디일가?

• 확신을 갖는 투자 의사결정과 3단계

저평가 - 투자금- 리스크 순서대로 보기

저평가: 엑셀 매매가 내림차순으로 보려는 의도적 연습을 거쳐야함

개별 단지의 가치, 특징을 알고 지역내에서 선호하는 단지인지 확인(가격결졍요소 참고)

같은 가격에 더 좋은것?!

투자금 = 감당가능한 것, 적게 드는 것

개인상황 내 투자금 범위에 들어오는가?

물건상황 투자금 범위내 가장 좋은 것인가?

목표 매수가 목표 전세가 설정

단, 최대한 실거주 사람들이 좋아하는 것, 조금 더 비싸도 동층향 좋은 것

목표 전세가 설정 파트 

1. 인근 단지 뿐 아니라 생활권 전체로 확장하여 전세 개수, 가격 체크(지도 위에 올려보기)
2. 단지 선호도 나열(상/중/하 그룹)
3. 전세 상황체크 및 목표 전세가 산정

적용할점: 모의투자 파트에서 진행하기

파트3 지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵

• 매도 의사결정 기준

수익/포트폴리오/리스크

투자 후 보릿고개 시간을 어떻게 보내냐에 따라 2~5년 뒤 내가 다음 투자를 할 수도, 못할수도 있습니다.

투자를 계속해서 돈 벌게 만드는 건 내 앞마당과 실력입니다.

극복하고 해결하는 것은 많지 않다. 오히려 시행착오가 쌓이고 능숙해지면 점차 나아짐에 가깝다!

긴 시간 강의해주신 잔쟈니튜터님 감사합니다.