동작구 대장아파트 TOP4 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 18조 임쀼아내]

안녕하세요 ~

임장하는부부 '임쀼아내' 입니다!

오늘 조원들과 함께 동작구 대장아파트 TOP4를 다녀왔는데요,

수익률보고서를 통해 TOP1 까지 선정해보았습니다.

임장순서: 사당두산위브트레지움 > 흑석자이 > 흑석아크로리버하임 > 이편한세상상도노빌리티

▶ 공통사항

(1) 입지평가-직장(B)

동작구 종사자수: 106,159

사업체수: 19,793 / 500명 이상 사업체(대기업): 18개

출처:월급쟁이부자들홈페이지

* 연말정산액 원천징수지, 주소지 모두 서울 25개 구 중 12위 & 서울 평균 대비 낮음.

* 직주근접 & 베드타운 모든 성격을 다 갖춘 곳으로 예상. (베드타운의 성격이 조-금 더 있는 것으로 보임)

(2) 입지평가-공급(S)

인구수 379,186 / 세대수 186,818 (23년11월 기준)

1년 적정 공급량 1,896세대 (S 기준 --> 948 세대)

3년 간 공급량 2,657세대로 1년 간 공급량은 약 886세대

▶아파트명

사당두산위브트레지움

▶위치(지도)

남성역 도보 4분.

주변은 오래된 저층 상가 위주이나 식당,병원,스타벅스,학원 등 다양한 상권들이 형성되어 있음.

단, 백화점이나 대형마트는 없음. 환경 C

▶ 입지평가

1. 교통(S)

2. 학군(C)

사당중학교 70.9% / 남성중학교 66.7%

▶ 과거시세

24평: 고점 14억, 저점 4억9천5백

34평: 고점 18억, 저점 6억3천

▶ 수익률분석

24평이 수익률이 더 좋음.

▶현장사진

▶느낀점

직장B 교통S 학군C 환경C 공급S

직주근접 교통이 좋으며, 서울 내 준준신축 & 필요한 상권만 갖춘 곳. 학군은 좋지 않음.

아이가 없거나 미취학 아동을 가진 신혼부부, 젊은부부들 수요가 많을 것으로 예상.

실제로 24평 수익률이 더 좋음.

▶아파트명

흑석자이

▶위치(지도)

역세권 아님.(흑석역, 숭실대입구역 모두 도보 약20분)

신축대단지로 상권이 많이 형성되어 있지는 않았음. 대형마트, 백화점도 없음으로 환경 C.

▶ 입지평가

1. 교통(A-)

2. 학군(C)

중앙대학교사범중학교 80.5% / 상현중학교 84.9%

* 4개 중에선 TOP.

▶ 과거시세 - 23년 식으로 23년 시세only.

24평: 고점 13억9천, 저점 11억

34평: 고점 16억5천, 저점 14억

▶ 수익률분석

34평 수익률이 더 좋으나 23년 기준으로 정확한 판단 불가.

▶현장사진

▶느낀점

직장B 교통A- 학군C 환경C 공급S

직주근접 교통으로 수요가 있는 곳으로 예상.

아이가 없거나 미취학 아동을 가진 신혼부부, 젊은부부들 수요가 많을 것으로 예상.

▶아파트명

흑석아크로리버하임

▶위치(지도)

흑석역 도보 6분.

경사 매우 심하여 주변 상권 이용이 어렵고 백화점 대형마트는 없으니 환경은 C.

단, 한강뷰가 뛰어남.

▶ 입지평가

1. 교통(A+)

2. 학군(C)

동양중학교 79.5% / 중앙대학교사범중학교 80.5%

▶ 과거시세

24평: 고점 18억1천, 저점 13억1천

34평: 고점 25억4천, 저점 16억

▶ 수익률분석

24평 수익률이 더 좋음

▶현장사진

▶느낀점

직장B 교통A+ 학군C 환경C+ 공급S

직주근접 교통으로 수요가 있는 곳으로 예상. 한강뷰 프리미엄이 있으나 경사가 높아 자차이동이 아니면 어려울 것 같음. 아이가 없거나 미취학 아동을 가진 신혼부부, 젊은부부들 수요가 많을 것으로 예상.

실제로 24평 수익률이 더 좋음.

▶아파트명

이편한세상상도노빌리티

▶위치(지도)

상도역 도보6분. 주변 상권 준신축 상가로 병원, 학원 등 다양하게 갖춰져 있음.

단 백화점 및 대형마트 없으니 환경은 C.

▶ 입지평가

1. 교통(A)

2. 학군(C)

장승중학교 77.5% / 구암중학교 82.6%

▶ 과거시세

25평: 고점 7억7천, 저점 15억4천5백

34평: 고점 17억2천, 저점 10억1천

▶ 수익률분석

25평형이 수익률 더 좋음.

▶현장사진

▶느낀점

직장B 교통A 학군C 환경C 공급S

직주근접 교통으로 수요가 있을 것으로 예상.

아이가 없거나 미취학 아동을 가진 신혼부부, 젊은부부들 수요가 많을 것으로 예상.

실제로 25평 수익률이 더 좋음.

▶TOP4 순위

* 개인의견인 점 꼭 참고해주세요 *

입지기준 사당두산위브트레지움 > 흑석아크로리버하임 > 이편한세상상도노빌리티 > 흑석자이.

그런데 강남까지의 거리를 강남역이 아닌 신논현역으로 설정하면,

흑석아크로리버하임 > 사당두산위브트레지움 > 이편한세상상도노빌리티 > 흑석자이.

수익률 기준으로는 년식이 달라 애매하지만, 매매가가 전고점까지 올라간다고 가정하고 23년12월 매수하는 경우,

아크로리버하임(34평형) > 사당두산위브트레지움 > 이편한세상상도노빌리티 >아크로리버하임(24평형).

따라서, TOP1은 아크로리버하임 34평형. TOP2 사당두산위브트레지움.

사당두산위브트레지움은 객관적으로 분석해보니 입지와 수익률이 훨씬 더 좋은 단지였습니다.

분위기임장 당시에는 전혀 몰랐던 사실입니다.

년식이 가장 오래되었음에도 아크로리버하임과 비슷한 입지와 수익률을 자랑하는 단지였습니다.

임장 전에는 아무래도 가장 유명한 흑석동 아파트들이 좋을 것으로 예상하였고,(실제로 시세도 가장 비싸다)

분위기임장만 진행했을 때는 가장 좋아보이는 아파트에 대한 조원들의 의견도 흑석동 아크로리버하임이 가장 많았습니다. 그러나 입지기준 및 수익률 부분에서 사당두산위브트레지움 대비 차이가 크게 나지 않는다는 점이 흥미로웠습니다. 투자기회가 있다면 저는 사당동 두산위브트레지움에 할 것 같습니다.

아직 수익률보고서를 통해 아파트를 비교하는 법이 어색하지만

최대한 의견 내보았습니다.

18조 여러분 모두 추운날씨에 임장하시느라 고생 많으셨습니다!

임장루트 준비해주신 [새하루]님께도 감사드립니다 ♥

수익률 보고서 마치겠습니다!