[야무진동백] 임보 한번이라도 써보길 잘했지 - 선과제 후강의 실천한 강의 후기

임장, 임장 보고서에 대해 자세히 배우는 2강

분위기 임장과 1주차 과제 작성을 통해 궁금증이 많이 생긴 후 강의를 들었기에 

귀에 더 잘 들어왔던 것 같습니다.

나에게 특이 인상깊었던 점 메모

• 임보 관통하는 한가지 - 같은 값이면 뭐부터 살까
• 해운대 구축? 하급지 신축? 그래서 정답은 뭘까?
• 잘 모르겠는 건 커뮤니티 > 재테크QnA > 정보나눔방부터 찾아 가져다 써라
• 울산이 지방 투자의 오픈북 교과서와 같다.
• 학군이 지방에서는 더 중요할 수 있다. (역세권, 직주근접 따지지 마라)
• 공급은 전체적으로 부족. 역전세 때문에 확인. 감당할 수 있으면 가치 보고 판단 후 사도 괜찮다.
• 호재는 하락장에서는 차이 느낄 수 없으나, 상승장에서 차이 벌림
• 다시 말하지만, 좋다 나쁘다가 아니라 우선순위 보는 것 - 비교하다 보면 우선순위상에서는 밀려도 투자까지 이어질 수 있다
• 초반에는 앞마당이 적어 아쉬운 투자 하게 될 수도 있다. 그러나 용기내 해 보자

1.지역개요 : 지도에 익숙해지는 방법

일반지도(물리적 위치, 동 구분) + 지적편집도(지역 주요 기능): 카카오맵

• 인구수: 지방에서는 매우 중요, 전출입 합계도 중요(증가하는 곳, 청주 등) - 부동산지인 > 지인 빅데이터 > 전출입
• 연령별 인구 비율: 20,30대 영유아, 10,40대 학군지, 50,60대 구도심, 구축: 부동산지인 > 지인 빅데이터 > 인구/세대수

적용점 

지난 주 분임에서 세워본 가설을 검증해 보고자 합니다.

거리에서 본 사람들과 상권의 느낌으론, 송정동-영유아 수요, 매현동-학군지, 달천동-구도심으로 생활권을 나눠 보았는데 실제 연령별 인구비율을 확인하고 보고서에 추가해야겠습니다. 

울산 내 다른 구와의 전출입(울주군 포함)을 살펴 보아야겠습니다.

2.입지분석 : 수요를 알기 위해서 > 직장/교통/환경/학군

1)돈을 벌 일자리, 2)출퇴근 편리, 3)학교 보내기 좋은지, 4)살기좋은환경, 5)리스크-역전세 매매하락 대비

• 인구는 50만 이상만 의미 있음. 과거 강사님은 원주30만명임에도 투자했지만 현재 규제 없으니 볼 필요x, 50만 < 100만 < 그 이상(대구/부산)
• 수도권은 사칙연산 기본이니 우선 수도권의 직장을 보고 시작하라. 지방은 구 내 중심 산업단지 보면 됨.(직장을 보는 이유는 투자가 확률싸움이기 때문)
  • 1단계. 종사자 수 강남권 170만 > 광화문65만, 여의도 60만(강남 파워가3배)
  • 2단계. 업무지구 여부 확인. 국가통계포털 : 인구수 대비 종사자수를 보면 업무지구인지 알 수 있어(중구는 300%)
  • 3단계 평균연봉으로 질적 판단. 대기업 수요일 경우 “쉽게 그만둘 수 없는 직장이겠구나” 떠나가지 않을거라 예상하기 쉬움
• 교통. 수도권은 역세권 중요(호선 차이 9호선 > 2호선 > 3호선 > 7호선… )교통 중요 vs. 지방은 역세권 중요도 떨어짐(직주근접x)
• 학군. 수도권에서는 특정 지역에서 차이 벌림(대치, 목동, 광장, 안양 동안). 지방에서는 학군지 여부가 수도권보다 더 강력(중학교 배정 단지 확인)
• 환경 - 백화점, 대형마트, 종합병원, 기타 스타벅스 같은 시설. 94년식 3억대 시작했어도, 2호선과 1호선 임에도 차이 벌어짐. 신도림현대(6억) vs. 대림 초역세 럭키(3.8억)

*단, 학군과 교통 앞에 비선호 환경은 쿤 문제 아닐 수 있음. 부천 상동이라면 나이트클럽 OK

*갈아타기 주목. 흑석, 노량진, 동부이촌동 앞으로 좋아질 일만 남은 동네 vs 잠실 지금이 제일 좋은 모습

• 공급. 향후 3년 예정공급량. 구 단위의 주민수 * 0.005 이하면 전세가 영향 없을 것 예상 가능. 다만, 공급 많다고 지나치게 보수적으로 보지 마라(동대문, 광명 등.) 일반적으로 6개월 내 모두 나감. 

• 호재. 교통 호재 대표적. 사업시행인가 후 라면 호재로 보고 투자에 적극 반영.

   

적용점 

열반스쿨 기초반에서도 배웠던 내용인데, 당시에는 수익률 분석이 너무 어려워 결론 내기가 힘들었습니다. 앞마당의 의미를 좀 더 이해하고 다시 배우니 귀에 잘 들어옵니다. 

수도권보다도 지방 투자에서 학군의 의미가 더 크다는 것, 학군 입지가 확실하다면 중간에 위치한 비선호시설에 눈 가려 투자를 포기하지 않아야 하겠습니다. 강의를 들었기 때문에 앞으로 지방에서 구축은 투자대상이 아니라든가 및 상업지구는 모두 유해시설로 보는 등의 소음을 걸러낼 수 있을 것 같습니다.

울산 북구를 앞마당으로 만든 후에는, 울산 남구와, 경기도 부천을 한 번씩 분위기 임장 다녀봐야 겠다고 생각했던 것에도 확신이 들었습니다.

3.시세분석

• 내 돈으로 살 수 있는 물건을 찾기 위한 시세트랙킹
• 처음부터 다 할 필요는 없다 - 투자금 안에서 할 수 있을듯한 단지가 눈에 들어오기 시작하면, 그때부터 전수 조사(가치가 좋은 생활권, 선호 단지부터)

4.단지임장

• 분임에서 선호하는 생활권을 추린 후 하나씩 단지 방문 분석

• 입지를 뛰어넘는 선호 단지가 있을 수 있으므로 찾아서 분석