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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
[양파링님 강의]
아파트 수익률 보고서는 끝까지 완성해야하고 반드시 수익률 보고서를 쓰고 투자를 진행해야한다.
수익률 보고서를 쓰다보면 스스로 객관적으로 보게 된다.
수익률 보고서는 의사결정을 정리해 가는 과정이고 더좋은 땅과 더 좋은 아파트 그ㅡ리고 매수하기 적절한 때인지 판단할 수있게 도와주는 과정이다.
입지를 모르면 가격 연식 구조만 보고 고른다. 더 좋은 입지를 가려낼 수 있어야 한다.
입지를 알고 모르고가 나중에 결과를 결정하게 된다.
좋은지 모르고 입지를 모르면 사놓고 가격이 오를때까지 기다라지 못한다.
의사결정 과정을 잘 정리 해 놓은게 수익률 보고서 이다. 투자할때 무조건 작성해야 한다.
수익률 분석을 통해 언제가 좋은 투자 타이밍이었는지 알수 있고 향후 가치도 예측할 수 있다.
1)위치
위치를 볼때 축적을 크게 해서 지도를 크게 본다.
입지는 단지 주변에 뭐가 있고 이용할 수 있는게 뭐가 있는지를 본다. 집을 고를때 있으면 좋은것들을 본다.
학교, 역, 백화점 등
우리집 말고 다른 아파트에는 어떤 것들이 있는지도 본다, 주변에 신축대단지가 잇으면 같이 좋아진다.
단지 주변으로 시야를 넓힌다.
해당지역에서 주요 업무지역으로 가는데 걸리는 시간 확인
주변의 지역과 연계성도 본다. 위치를 통해서 눈을 넓히며 입지요소, 수도권 전체를 볼 수 있게 축적을 줄여서 시야를 넓혀서 본다.
2) 입지평가
땅의 가치가 부동산 가격차이를 만들어 낸다.
입지 평가에 영향을 주는 요소들이 땅의 가치에 반영되서 집값에 영향을 준다.
사람들이 모이는 요소 : 직장, 택지개발 등
일자리가 많으면 많은 사람들이 모이고 수요가 많다. 기본적으로 수요가 있다.
내 직장이 강남이 아니더라도 강남 접근성을 고려해서 투자해야 한다.
수요는 사람도 모이고교통도 형성되고 인프라도 늘어난다. 수요에 걸맞는 인프라가 형성된다.
입지평가시 평기 요소에 대한 등급을 메기는 연습을 해야한다.
직장, 숫자 바뀌는 거 볼때 전년대비 집계 기준 변경 및 이유 확인 필요
교통 : 업무지구까지 이동시간(지하철) 소요시간 확인, 접근성
학군 : 학군지의 수요는 사라지지 않는다. 강력하고 꾸준한 요소이다. 시장 상황에 따라 전세/매매 거주형태만 다를뿐 수요는 꾸준하다.
모든학군이 소득과 학군이 일치하지 않는다. 학교/학원 때문에 오고싶어하는 지역이 학군지이다.
학군지는 쉽게 만들어지지 않고 잘 변화지도 않는다.
신규택지지구는 특목고 진학률 높은 학교를 본다. 특목고 진학률이 높은 곳은 새아파트리고 소득수준이 높은지역실 수 있다.
학군지는 호갱노노와 아실에서 확인 가능
환경 ; 백화점 대형마트 등 상업시설은 소득수준과 연계되고 감당할 수 있는 집값의 수준에 영향을 준다.
사람들의 구매력 및 소비수준을 백화점등의 시설을 통해서 가늠한다.
백화점을 확인할때 지도검색시 00구 백화점 으로 검생한다.
마트는 동대문구를 검색해 놓고 주변 > 대형마트로 검색, 카카오 맵
1Km내 뭐가 있는지 확인한다. 역, 백화점, 대형마트 등
공급 : 대규모 공급은 주변 환경을 변회시킨다. 동대문 장위 이문 휘경 등
전세 맞추는 시점과 같아지면 전세 맞추기 어렵다. 기회이자 리스크이다.
공급은 향후 3년치 물량을 년평균으로 본다.
부동산 지인에서 확인
입지평가표 연습해 본다.
입지요소 적용해서 뭐가 좋은지 비교하고 입지를 안다는 것은 더 좋은거를 선택할 수 있고 가격에도 연결된다.
수익률 분석 : 과거시세는 호갱노노에서, 내돈을 얼마들여서 얼마 가져오느냐 분석
실제 투자할때에는 얼마까지 갈까 스스로에게 질문해봐야한다.
얼마까지 갈 건가? 어떻게 판단하나? 전고점가격과 나의 앞마당들과 비교평가해서 나의 경험과 직관으로 가늠한다.
지속 투자를 할 수 있기의해서는 안정적인 수익률이 중요하다. 내가 매년 모으는 돈과 투자소득으로 지속투자할 수있어야 한다.
슈익률 분석으로 어느시점에 사야 하는지 기간을 보면서 기달릴수 있고 하락장에서도 오래 들고 갈수 있다. 그럴려면 싸게사야한다.
단순히 얼마벌었다로 비교하지 말고 지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤결과를 가져올지를 생갹해야함
지지부진한 가격이 오래지속될때 내가 선택하기 어려웠을거다. 더떨어질지 아무도 모른다. 가격이 싸고 오랜기간 정체되어 있다는 사실을 알 수 있다. 이시기에 사는 건 용기가 필요하다. 시간이 지나야 수익률이 나온다.
현장사진 : 이미지를 머릿속에 저장해서 투자자에게 자존감과 경쟁력을 준다. 내가 봤던 지역의 대표사진을 남기고 이미지화 한다. 직접 가보는게 중요하다.
수익률 보고서를 써야하는 이유 : 반드시 써야함. 투자하기 전에는 더 좋은 것을 선택 가능하게 하고 이후 잘 지켜낼 수 있도록 투자자에게 확신을 준다
좋다는 것을 알면 시장이 흔들려도 기다릴고 가져갈 수 있다. 그래야 수익이 난다.
잘 하겠다는 생각을 버리고 악쓰지 말고 오늘 해야 할 걸 해나간다. 해야할 거 정해놓고 마무리 해 나가는게 중요하다. 완료 마무리 하는게 중요하다.
사작하는게 중요하고 완료해야한다. 그때 그때 해야하는 걸 해나간다. 일단 시작하고 마무리하자.
[주우이님 강의]
초보 투자자의 고민 해결과 돈을 더 많이 벌 수 있는 아파트 선택방법
선택과 집중해서 내 실력을 쌓아야할 부분을 선택하고 집중해야한다.
선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라보는 눈이 성공비결임.
시작이 좋지 않을때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다. 매매가 없어 가격이 왜곡되어 보인다.
가격 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.
내가 살던곳, 잘 안다고생각했던곳에 대한 선입견을 버려야 하낟.
지역의 입지와 가격을 비교평가 가능해야한다. 비교 평가 할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자를 할 가능성이 높다. 임장을 많이 해야한다.
비교 평가를 해야 물건의 본연의 가치를 알 수 있다.
동탄 영통 수지 분당 임을 하고 동탄이 가진 입지를비교 평가할 수 있음
지역을 알아야 비교평가 할 수 있다.
임장보고서를 써 보면 새롭게 다가온다. 호재나 이슈가 가격에 영향을 미치는지 잘 봐야함
본인 스스로 알아봐야 함. 특히 시장 좋을때 조심해야 함.
임장보고서 처음 5개 이하는 집 회사 근처, 6개 이상은 기 신도시 화장, 11개 이상 지방으로 확장
임장 동선 끝에 맛집 케페로 해서간다.
지도를 보고 10분이상 설명할 수 있으면 입지를 잘 알고있다.
사전임보 - 분위기임장 - 단지임장 - 매물임장 - 1등뽑기, 투자여부
마침표를 정리를 꼭 해야함. 앞마당이라면 정리해야함.
마침표를 찍지 않으면 어디서부터 다시 시작해야 하는지 알수없다. 마침표를 찍자
앞마당을 늘려야 함, 비교할 수 있는 마당을 늘이기 위해 마침표를 꼭 찍자. 단지임장만이라도.
버틸수 있을지 확신을 갖고 계산해서 해야함
시장이 안좋을때 가격이 왜곡된다. 가격 왜곡되어 있을때 가치있는걸 찾고 싼걸 찾아야 한다.
가치 대비 싼걸 확인, 저평가 여부 확인 > 투자기준확인 > 실투자금 확인
가치있는 아파트 저렴하게 매수하는게 중요. 부동산을 공부하는 사람들 대부분은 투자금에만 관심을 갖는다.
매전차이 너무 신경쓰고 투자금 줄이려는 목적인데 역전세로 고생할 수 있다.
가치있는 아파트를 자렴하게 사는것도 중요하지만 시장가에 좋은 물건을 사는게 좋을것도 같다.
전세하락 준비해야함. 예비자금, 전세가 높지않게
KB시계열 꾸준하게 본다,
구별 가격은 부동산 지인으로
예전과 같이 매전차이가 적은것 없다. 현재는 매전차이가 크다. 몇억
과거 등럭의 기준으로 가치를 비교한다. 비교해서 어떤 아파트 투자할지 비교 선택한다.
준신축/신축이 구축과 가격이 같다면 땅값이 오르고 신축은 구축이 되어가기 때문에 입지가 좋은 구축을 선택한다.
오를곳을 사는게 아니라 저평가된 것을 사는거다. -> 저평가된것이 오를곳 아닌가?
오르는 것은 운이다. 월부 투자기준은 수익이 큰투자 < 잃지 않는 투자
안전한 투자 : 저환수원리
비교평가로 최고의 아파트는 아닐수 있다. 저평가된 아파트를 살 수 있다.
단지를 많이 알면 알 수록 좋다. 지역 1곳당 10개 이상의 아파트 가격을 기억해야 함. 네이버 부동산 등 알람 맞춰놓고 정보받고 가격기억, 30 50 100개 가격 비교해야함
목표를 세우고 나자신을 아는게 중ㅇ
독서 강의 임장 실전투자 : 독감임투
우선순위 대로 보족한것 채워야한다. > 년간 계획 > 월간계획 > 일일계획, 나의 수준에 맞게 부족한것 채워야한다. 나자신을 알고 계획을 세워야함.
방향이 맞아야 한다.
회사에서 100% 다쓰면 이후에 아무것도 못한다.
이정도면 됙ㅆ지라는것 없애고 혼신을 다해야 함.
다른사람들의 좋은 습관중 하나씩 내습관으로 만든다.
성공한 사람드로가 나의 차이점을 공통점으로 만들어야 함.
부동산투자를 잘 하는 사람은 임장보고서도 잘 쓴다.
좋은 습관을 가진 다는 것은 부자로 가는 시간을 단축시킬수 있다.
주위의 사람들의 좋은 사람들의 잘 하는 사람들의 습관 하나씩 배운다.
임장 같이가면 내가 못본것을 볼 수 있다.
혼자 하는게 아니고 함께 한다고 생각하고
내가 먼저 나눈다는 생각을 가지는 것이 좋다. : 내생각 + 요약정리
도움을 받는다면 꼭 감사함을 표시=하트 이모티콘
지 행 용 훈 평
자기 합리화 금지.
환금성도 고려히야 함.
너바나님이라면 어떻게 할까? 어제와 같은 행동을 하면서 더나은 미래를 기대하는 것은 미친짓이다.
임장보고서의 끝은 임장보고서를 작성하지 않는것 -> 임장하면서 바로 매수 여부 판단 가능하도록
조반에는 앞마당 늘이는게 중요하다.
기회있을때 질문, 잘문할 수 있을때 질문을 통해 성장하고 배운다.
선배와의 대화, 운영진과의 소통, 놀이터 질이응답, 라이브코칭, 월부닷컴 재테크 Q&A 적극 활용하기
질문에 끝나지 않고 내것으로 받아들이고 행동해야함
가족 또는 누군가가 나를 위해 시간을 내어 주는게 당연한게 아니다. 감사해야한다.
세상에 당연한건 없다. 감사해야하며 감사함을 표현해야 한다.
자신의 한계를 규정하지 않아야 한다. 규정하면 내가 할 수 잇는 시간이 안생긴다. 책 많이 읽는 사람은 틈만나면 읽는다. 한계를 규정하면 내가 안보인다. 해보는 거다.
느리지만 배운그대로 한다. 강의 복습, 임장+임보, 독서 , 레이달리고 원리
슬럼프를 느낀다는 건 내가 잘 하고 잇다는것이다. 경험이 많은면 보는 물건이 다르다. 부동산은 레드오션이 아니다 사람마다 보는 물건과 실력이 관점이 다르다. 다른 사람들이 범접못할 실력을 쌓거나 물건을 봐서 차별화를 해야한다. 다른 사람들이 다 사면 어떻게하나 걱정할 필요 없다.
조모임 참석해서 동료가 중요하다.
남들보다 더 노력하면 안되는것 없다. 한계를 두지말고 매일 10%씪 작은변화가 인생을 바꾼다.
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