안녕하세요!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
2주차 강의는 지방 투자시 비교평가를 어떻게 하는지 프메퍼 튜터님께서
강의를 해주셨는데요!
수도권 위주로 앞마당을 만들다가
이번에 처음으로 지방투자실전반을 통해
지방을 앞마당으로 만들다보니
약간은 헷갈리는 것들이 있었지만
비교평가 프로세스와 지역간 비교평가에 대해
좀더 이해할 수 있는 시간이었던 것 같습니다.
좋은 강의 해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다~~ ♥
[나에게 특히 와닿았던 점]
첫째, 지방투자 프로세스
지방투자는
지역의 위치와 입지, 선호도와 특징, 단지의 특징을 임장보고서에 잘 녹여 정리해서
단지의 가치를 명확히 파악하고,
절대적 저평가인지 상대적 저평가인지를 상황을 파악하고,
비교할 비슷한 단지를 선정 후 비교평가를 한 후,
투자금과 포트폴리오를 고려하고
리스크를 확인하여 투잘를 실행하는 과정을 거치면 된다.
결론적으로 가치 있는 것 중 저평가 되어 있고,
투자금이 적게 들고, 내가 감당 가능한 물건에 투자를 하는 것이다.
둘째, 지방 투자의 핵심 요소
지방투자의 핵심요소는 신축인지 여부,
인구 유입 요소가 무엇인지,
사람들이 좋아하는 희소한 환경이 무엇인지
명확히 아는 것이 매우 중요하다.
셋째, 지방에서의 땅의 가치와 비교평가
지방의 땅의 가치는
인구수가 많은 광역시 일수록 땅의 가치 비중이 높아지고
인구수가 적은 중소도시의 경우는 연식이 더 중요한 선호 요소로 작용한다.
광역시 별로 입지특성이 달라,
결국 투자를 하면서 약간의 시행착오(?) 필요하지 않을까 라는 생각이 들었다.
결국 지역간 비교시에
인구 규모가 큰 광역시인지,
중소도시인지에 따라
땅의가치와 연식의 비중을 적절히 가감하는 것이 핵심인것 같다.
넷째, 지방에서 아파트 연식의 중요도
지방에서는 아파트의 연식이 매우 중요한데,
주의할 점은
연식은 가변하는 요소라는 것이다. 즉, 시간이 지나면 연식이 지나므로 비중을 고려해야 한다.
따라서, 연식이 오래되었다면, 투자시 조금더 주의해야 함을 인지하고
과거 그 연식의 단지 가격흐름이 어떻게 흘러갔는지 검증해 볼 필요가 있다.
다섯째, 매물임장 후 남겨야 할 것
매물 임장 후 매물정보, 단지 그래프, 평면도, 전세현황, 실거래 등을 원페이지로 정리하고,
세부적인 저환수원리 등 리스크를 체크하고
모의 매물문의를 진행하여 기록으로 남겨야 한다.
이를 통해 결과를 남겨서 복기를 통해 실력을 향상시킬 수 있다.
여섯째, 시세트래킹 단지 선정
시세트래킹은 투자를 위해 꼭 필요한 과정
지역별로 선호도를 잘 반영하는 단지를 선정해야 하는데,
랜드마크, 투자관심 단지, 구축대장 단지 등 선호도 상중하 단지를 선정해서
매매가별로 정리 후 비교평가 및 결과를 남겨야 한다.
[적용하고 싶은점]
ㅇ 내 앞마당 중 시세트래킹 단지 지역간 비교해보기
ㅇ 매물임장 후 원페이지 정리해 보기
ㅇ 모의 계약서 작성하기
ㅇ 5분위 시세표 작성하기
수도권 강의 위주로 듣던 중
오랜만에 지방투자 강의를 듣게 되었는데,
투자기준이 조금 달라, 강의 이해하기 어려웠지만
이번 강의를 통해 지방의 투자기준과 프로세스를 이해할 수 있는 좋은 시간이었다.
프메터 튜터님의 마지막 말씀 중
'여러 개의 낚시대를 던져 놓으면
반드시 입질이 온다'라는 말씀을 통해
결국 현장의 중요성을 다시 느낄수 있는 시간이었다.
좋은 강의 해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다~~ ^^
