근저당과 세입자 있는 매물 투자 시 문의

안녕하세요 윤다다님 매수 할 물건의 근저당이 걱정이신 것 같습니다. 일단 상황을 먼저 살펴보면 매매가 10.2억 전세가 6.0억(재계약시) 근저당 3.3억 우선 근저당 채권최고액은 120% 정도로 잡히는데 채권최고액이 아닌 순수 근저당이 3.3억이라는 가정으로 말씀드려보겠습니다. 여기서 가장 중요한 것은 계약금+중도금 2.4억을 매도자에게 직접 송금하지않고 채권자 혹은 대출은행에 직접 송금하는게 안전할 것으로 보입니다. 만약 2.4억을 근저당 말소에 사용하게 된다면 매매 전세 10.2억/6.0억 근저당 0.9억 잔금이 1.8억이 남는 상황이 됩니다. 근저당 조건으로 전세가 나오지 않는다면 0.9억정도는 매도자분께 근저당 말소를 요청해보시면 좋을 것 같습니다. 일시적인 대출로 충분히 근저당 말소가 가능할 것 같고 나머지 잔금이 충분히 남아있는 상황이기 때문에 리스크는 크지 않아보입니다. 만약에 매도자분이 근저당 말소가 어렵다면 추가로 윤다다님께서 나머지 금액을 융통해서 중도금 9천만원 정도를 더 드리고 근저당을 전부다 말소시키고 잔금 0.9억을 남겨놓은채로 진행하시면 크게 문제는 안될 것 같습니다 : ) 잘 해결되어서 좋은 투자하시길 바라겠습니다 : )

윤다다님 안녕하세요 :) 투자물건 상황을 꼼꼼 하게 체크 하고 계신 점 너무 좋습니다. 저도 많이 배웠습니다~ 앞에 운조님께서 말씀 해주신 부분과 더불어 거래 관련에서 체크 하고 넘어가야 할 부분이 조금 더 말씀 드리고 싶어 댓글 달게 되었습니다. 기존 임차인와 현재 계약관계와 이후 전세상승에 따른 전세 계약을 확실히 하고 넘어 가셨으면 합니다. 임차인분께서 혹여나 말 바꾸게 되거나 대출이 나오지 않을 경우 문제가 생길 수 있기에, 하나씩 차근 차근 풀어 가며 투자 진행 하셨으면 합니다 :) 파이팅 입니다!

안녕하세요 윤다다님 위의 상황을 자세히 이야기 해주셔서 , 계약을 진행하신다면 같이 체크해야 할 조건들을 정리해서 보면 1) 기존 세입자와 전세금액을 올려서 진행하는 것에 대한 부분을 명확히 확인하고 명시 2) 근저당 말소 조건을 넣고, - 현재 근저당 말소 조건의 전세 대출도 제한적인 상태여서 , - 운조님께서 제안하신 것처럼 매도자에게 계약 + 중도금 을 드리고, 나머지 근저당을 상환하여 리스크를 없애고 대출을 받을 수 있게 하거나 - 대출이 진행되지 않을 경우 계약을 취소하겠다는 특약을 넣어서 리스크를 줄여서 진행하는 것이 필요할 것 같습니다..! 마무리까지 잘 진행되시길 바랍니다!