지기반 권유디님 강의 1강 후기

울산 앞마당이 많다보니 너무 재미있게 강의를 수강했습니다. 입지에 대한 내용을 하나하나 분석하여

바라보며 의미를 되새기니 좋았습니다.

지방을 이해하기 위해서는 F가 되어야 한다.

논리적인 이유가 없이 그냥 선호도 있는 단지들이 있다.

부산 대구 울산 창원의 경우 랜드마크 아파트 상승했으므로

지역내 선호도가 좋은 순서대로 상승흐름이 번지고 있음.

(대전 / 광주는 X)

→ 좋은것들만 반응하고 있다.

⇒ 광역시 모두 절대적 저평가

인구수에 따라 지역마다 투자범위를 다르게 설정해야 함

지방은 일부 구에 한하여 땅의 가치가 있음

지방은 땅의가치가 낮다.

땅의가치가 있는 단지

1. 특정학교를 보낼 수 있는 단지
2. 직장,환경,학군이 종합적으로 좋은 단지

EX) 불당

  3. 전통적인 부촌

EX) 효자동 우미린

상품성 - 연식 / 브랜드 / 택지규모

→ 지방은 상품성이 중요하다

직장은 직장 교통의 의미가 적다

지방에선 1기신도시 같은 느낌 선호도 낮다

대전이 직장적으로는 가장 좋다

요즘은 제조업에 대한 선호도가 조금은 낮아진게 사실

500인 이상이 많다 → 직장이라는 요소로 해당 지역 수요를 당기는 힘이 있다.

→ 지방은 지역내 선호도를 판단할때 직장이 크게 의미가 없다.

학업성취도 %의 절대값도 중요하지만, 지역내에서 상대적으로 선호하는

학군요소를 판단하다.

82%여도 그 안에서도 선호도는 탑일 수 있다는 의미

중소도시는 창원 반림동 천안 불당동 포항 효자동을 제외하고는

학군 보지 않는다.

환경 :정량

지방에서 백화점 개수와 매출은 의미가 있다. → 소비력을 의미함

백화점/대형마트가 가까우면 거주 만족도가 일반적으로 높다.

환경 - 정성

새아파트가 많은 택지 - 신도시

택지를 선호한다. - 백화점 대형마트가 부족하더라도 신축 택택지를 선호한다.

백화점 대형마트보다도 더 선호할 가능성이 높다.

지방에서는 공급이 가장 중요하다.

공급물량이 전세가격에 절대적인 영향을 줌

지방의 경우는 공급물량을 베이스로 매도 판단을 결정한다

울산은 오픈북으로 생각해라

이미 오른 단지들의 특징을 통해 배워라

투자는 꼼수가 아니라 대응이다. 예측을 하려하면 안된다.

부산은 전세물량이 없다. 실제 빠질 수 있는 가격에 대해 생각해봐야 한다.

부산 남구 : 대연롯케레전드

현재 대구는 아직 못올라오고 있다.

대구와 부산은 욕망이 있다.

창원도 공급없다.

언론에서 안좋게 말한다? → 개꿀

대중교통 의미 있는 지역 : 부산 대구 대전

[울산]

직주근접의 의미가 적다. 환경/ 연식의 비중을 높여서 판단

울주군도 무시하면 안된다. 농어촌전형!

중구 약사지구는 1기 신도시 같은 느낌.

광역시이기에 의미가 있다. 위치도 좋고

북구 - 송정신도시 / 매곡지구(택지)

(송정을 더 선호)

울주군 농어촌 전형이 원툴이지만 강려크하다.

울산 인구 - 경제활동인구 비율 높고 젊다.

남구는 일자리 거주환경 학군 위치 다 있다

중구는 일자리 거주환경 위치 있다.

북구 / 동구는 일자리 / 거주환경

울주군 베드타운,학군(농어촌)

인구이동할때 가설세우는 것 좋아보인다.

경남 / 경북같은 큰 단위는 제외해도 양호

울산광역시 땅의가치가 있으므로 지방이지만 입지도 중요하다

→ 직장 / 학군 / 환경

남구

옥동이 좋다 → 하지만, 거주지가 부족

신정동이 오히려 옥동학원가 이용할 수 있고, 거주환경이 좋다.

삼산동 / 달동은 어수선하다. 신정 우측 단지들은 오히려 삼산 달동에 태화강뷰 단지들보다도 선호도 떨어진다.

하지만, 신축이 들어서면 다른 이야기일 수 있다.

무거동은 울주군 생활권 같다. 멀어서 선호도 조금 낮다. 하지만,

옥동 학원가 라이딩 가능

야음동 신축은 신정동 구축은 이긴다.

그래도 점차 좋아지고 있는 생활권

중구

혁신도시보다는 약사지구를 더 선호한다.

인프라가 부족한 느낌이다. 그래서 약사를 더 선호

약사에 다 있다. 하지만,연식은 좀 됐다

복산 - 번영로 센트리지(신축대단지)

인프라도 더 좋아지고 있다. 중학교가 없다는 단점

남외 약사 하위버전 - 1기신도시 느낌

약사 > 우정 > 복산 > 남외

하지만, 번영로 센트리지가 가장 선호

⇒ 땅의 가치가 떨어진다.

북구

송정신도시 / 매곡지구(택지) / 중산 / 달천+천곡(X)

동구(북구보다 좋다)

서부(자이) / 전하 / 화정

울주군

굴화지구 / 구영지구 / 천상지구(X)

→ 학업에 대한 열정이 높다.

굴화는 고등학교가 없다.

구영 학원가가 많다. 20년차 단지들 많다. 단지들 꽤나 탄탄

농어촌 전형!

대기업 비율이 광역시에서 상위권

1000인 이상은 1위

산업단지 33개인데 누계 생산 / 누계수출 비율 1등

→ 압도적이다.

GRDP는 전국에서도 압도적 1위(지역에 돈이 많다. 생산량이 많다)

주요 사업체 접근성

남구 / 중구 / 동구

종사자수는 하위권이지만 직장의 질은 전국 최상위

1. 주요 산업단지 및 주요 일자리가 몰려있는 곳은 어디?
2. 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을 만한 지역인지?

학군

울산은 전국 평균 학업성취도율이 가장 높은 지역이다.

학군지는 옥동뿐이다.

부산은 센텀 / 사직뿐

항상 수요관점에서 생각하라

학원가의 퀄리티는 PC방이딴곳 없는 집중할수잇는 환경이 갖춰진 곳

학군지가 아니면 구축아파트는 보수적으로 적근

학군지에서도 가장 선호하는 학교 배정되는 단지를 우선순위로 선택

거리로 말하는 것은 리얼 학군지가 아니다.

울주군 - 범서고 / 천상고

학군지 의미 : 학업성취도율 90% + 면학 분위기 좋은 학원가 주변 환경

지역 내에서 다른 구의 외부수요를 끌어들일 수 있을까?

울산은 학군 /신도시 느낌 / 환경 / 연식을 기준으로 선택

울산공급은 울산만 본다.

매매지수 / 전세지수가 완전 붙어있다.

공급량을 볼때는 3년치를 합산하여 확인해라

1,2년 공급이 엄청 많아도 전세가가 올라간경우

라엘에스 공급 2000세대 28년 2월 유의해서 투자한다.

하지만, 애초에 공급자체가 적다.

현재 울산은 미분양 감소중

23.01 → 25.10 가격변화

울주군 1.5억 상승

지웰시티자이2단지 1.1억

약사더샵, 문수로2차 2억 상승

송정반도유보라 1.5억 상승

랜드마크 아파트 시세

가격 : 지역의 가치와 무관하게 상승흐름 진행

전부 산발적으로 상승했다. 가치순서대로 오른것이 아님

그 지역에서 선호도가 있으면 오른다

투자접근 : 가치가 좋은 곳부터 내려오는게 맞다.

이 투자금으로 더 좋은 가치의 단지가 없을까? 재검토

울산 투자 우선순위 : 신축

위치가 떨어져도 인프라를 갖춘 택지단지이면 위치가 더 좋은 단지여도 선호도가 더 좋을 수 있다.

아파트가 몰려있는 택지가 중요하다.

→ 학군지가 아닌 경우 위치보다 신도시 느낌 환경이 더 가치있는 요소

그럼 어디까지는 사면 안되나요? 마지노선에 대한 생각

남구 현홈까지는 가능

달동 주공(복도식) 방 2개짜리는 안된다

⇒ 마지노선을 정해본다.

중구 선경2차도 상승했다. 해당 구에서 선호도 중간이상급이면

괜찮구나

동구 아이파크가 더 올랐다. 위치가 안좋지만 해당 생활권에서

준구축 단지 선호도 있으면 위치 좋은 중구 구축보다도 더 오를 수 있구나.

대경넥스빌 - 동구에서 선호도 떨어지는 (1기신도시같은) 단지는 안된다. 하락했다

→ 이런 단지들은 더 좋은 상위급지에서나 가능하다

*가격떨어진 단지들 보면서 나름대로 마지노선의 기준을 잡아보는것도 좋아보인다.

1기신도시같은 느낌을 지방사람들이 선호하지 않는다.

하지만, 급지가 높으면 선호도가 있다. 1기신도시 같은 단지들이

어느정도 급지에서나 수요를 당길 수 있을지 생각해보자.

1. 학군지 + 신축
2. 신도시 느낌 환경 + 신축 EX) 전하 아이파크
3. 1등 학군지 선호하는 구축
4. 신축
5. 지역의 중간이 이상 입지 선호하는 구춫ㄱ
6. 그 외 투자 X

택지에 대한 내용을 임보에 녹여라

광역시 84 3억대면 싸다!