[실준 불타오르71 계약서쓰9 5억벌조_향정인 2주차 후기] 전고점 -15%·앞마당·우선순위: 당장 움직이는 투자 루트

핵심은 생활권 우선순위 → 단지 선호 파악 → 시세 입력 → 시세지도 올리기 → 앞마당 관리 → 매물 임장.
결국 “우선순위”와 “기록”이 전부다.

1) 왜 이 순서인가 (필요·목적·동기)

• 필요: 시장 얘기는 시끄럽다. 하지만 생활권 우선순위만 정하면 소음이 사라진다.
• 목적: 같은 투자금으로 더 좋은 생활권, 더 선호되는 단지를 사기.
• 동기: 한 달에 한 번 시세를 정리하고 시세지도를 올리면, 전세가와 매매 흐름이 눈에 보이는 신호가 된다(강의의 “랜드마크=시그널 단지” 개념).

2) 한눈에 보는 전체 흐름

1. 분위기 임장 → 2) 시세 분석(엑셀 입력) → 3) 단지 임장 → 4) 시세 지도 올리기 → 5) 앞마당 관리(월 1회 시세 트래킹) → 6) 매물 임장 → 7) 매수 판단(전고점·전저점·투자금 교차확인)

3) 바로 따라 쓰는 템플릿

(1) 시세 엑셀 컬럼(강의 기준 그대로)

• 시/구/법정동/생활권/단지명/사용승인연도/세대수
• 공급면적(예: 85/108) → ÷3.3 = 평형 자동
• 전용(예: 59/84)
• 매매(4층↑ 최저) / 전세(층 무관 최저) → 투자금=매매–전세
• 전고점(’21.01~’22.12 최고) / 전저점(’22.06~’23.06 최저, 초보는 최저 그대로)
• 최대 하락률(전고→전저) / 현재 하락률(전고→현재 호가) / 상승률(전저→현재 호가)
• 기준가(전고점×0.85) / 기준가 이하다?(Y/N)

전세가가 없으면: 최근 3개월 실거래 → 없으면 KB 시세 일반평균
신축(’20년 이후): 전고점·전저점 비워둠(주변 단지로 감만 잡기)

 

(2) 단지 임장 체크(10~15분)

• 외부: 역·버스·초등학교에서 걸어가는 스트레스(언덕/횡단/보행 안전), 유해시설 유무
• 내부: 동간거리(시원/보통/답답), 조경·보도블록·도색(정돈/보통/미정돈), 자재 체감,
  지하주차장 단지 직결 여부/청결, 주차장 차종(외제차 비중 체감), 평형 구성(대형 비중?)

• 한줄 결론: “같은 돈이면 A > B (이유 2개)”

   

(3) 음성 메모 예시(현장 40초)

“내발산 힐스테이트: 역까지 평지, 보행 안전 좋음. 동간 넓음, 조경·도색 관리 양호, 지하주차장 직결. 외제차 체감 4:6. 같은 돈이면 여기 > 인근 구축B.”

 

(4) 중개사 전화 스크립트(60초)

• “안녕하세요. ○○단지 59/84, 4층 이상 최저가 위주로 봅니다.
  (1) 실거래 가능한 가격이 호가에서 어느 정도인지,
  (2) 전세 만기·보증금 일정,
  (3) 최근 전세 수요 유형(신혼/초등/직장인),
  (4) 빨리 나가는 동·라인이 있는지 궁금합니다.”

4) 실행 계획(4주 루프) – 강의 방식 그대로

0주차(오늘~내일) — 준비 30분

• 생활권 2곳 선택(예: 마곡·내발산).
• 각 생활권 좋은 단지 3개만 목록(59/84 있고 300세대 이상 우선).

• 주말 낮 1회·밤 1회 임장 시간 캘린더에 고정.

   

1주차 — 분위기 임장 + 시세 입력

• 낮 2시간: 상업지역–역–초등학교 결로로 한 바퀴, 후보 6단지 외관 스냅.
• 밤 40분: 같은 구간 중 2곳만 주차·안전 체크.
• 집에서 시세 엑셀 입력(매매·전세·전고점·전저점).

• 필터: 투자금 범위(예: 1.5~2.5억) + 59/84 → 실행 후보 2단지 도출.

   

2주차 — 단지 임장(결정용)

• 후보 2단지 낮·밤 1회씩 방문(각 10~15분): 체크리스트 채우기.
• A vs B 한줄 결론 확정.

• 중개사 2곳에 전화 → 전세 만기/실거래 가능가/네고 여지 파악 → 매물 임장 일정 잡기.

   

3주차 — 매물 임장

• 각 단지 매물 2개 이상 실제 확인(수리상태/층·향/소음/전세 만기·갱신 여부).

• “지금 매수 vs 전세 만기 후 전세 재셋팅 vs 네고 실패 시 다른 단지” 3가지 중 선택.

   

4주차 — 시세 지도 올리기 + 앞마당 열기

• 생활권별 랜드마크 1 + 투자후보 1를 시세 트래킹 양식에 넣고 월 1회 업데이트.
• 전세가가 먼저 반응하면 “후보 단지로도 파급 오겠구나”를 메모(강의의 “랜드마크=시그널” 활용).

이 루프를 한 번만 돌려도 다음 달부터 속도가 빨라진다.

5) 우선순위로 결론 내리는 법(예시)

• 종잣돈 2억. 필터 후 E단지(생활권 2), H단지(생활권 3) 남음.
• 두 곳 모두 투자금 2억.
• 생활권 우선: 2가 3보다 상위.
• 단지 선호: E는 동간 넓고 지하주차장 직결·관리 양호·외제차 체감↑.
• 전고점 대비 하락률 비슷하면, 선호 높은 단지가 회복도 빠름.
  → 기본은 E 우선, 단 H에서 전세 만기 최적·올수리·즉시 네고가 붙으면 조건으로 역전 가능.
  그래서 두 곳 모두 매물 임장 후 최종.

6) 시간이 없을 때 쓰는 간단 코스(강의 틀 유지)

• 주말 2시간 패키지
  • 40분: 상업지역–역 루트 드라이브(분위기 임장)
  • 40분: 후보 2단지 외부+지하주차장만 체크
  • 40분: 카페에서 시세 입력 + A/B 결론
• 평일 저녁 45분 루틴
  • 15분: 한 단지 야간 주차·안전만 체크
  • 15분: 차에서 음성 메모
  • 15분: 집에서 시세표 1단지 업데이트
• 체력 부담 시
  • 거리뷰로 1차 스크리닝(보행 스트레스·유해시설) → 현장은 후보 2단지만 가서
    동간거리/조경/자재/지하주차장 직결/외제차 체감만 확인.

7) 가격 기준(강의 원칙 재정리)

• 매매 최저: 4층 이상·탑층 제외 최저가
• 전세 최저: 층 무관 최저가(보수적으로 보기 위함)
• 전세 실거래가에 갱신 흔적(끝자리 지저분)이 섞여 있으면, 현재 전세 호가와 비슷한 거래가 있는지 확인
• 전고점: ’21.01~’22.12 최고가 / 전저점: ’22.06~’23.06 최저가(초보는 최저 그대로)
• 기준가: 전고점의 –15%, 여기 이하면 매우 싸다(단, 무조건 매수는 아님. 생활권·단지 선호와 함께 판단)
• 세대수: 가급적 300세대 이상(환금성·가격 추종력 때문)
• ’20년 이후 입주: 전고·전저 비워두기(주변 단지로 감만)

8) 흔한 고민과 답(강의 문맥 그대로)

• “다 비슷해요.” → 비슷하면 동순위로 묶고 보류. 매물 조건(전세 만기·네고·수리)에서 승부 본다.
• “체력이 부족해요.” → 현장 횟수↓, 책상 정리↑. 시세표를 더 정확히, 후보 단지 수를 줄여 간다.
• “커뮤니티 소문에 흔들려요.” → 생활권 우선순위표로 걸러낸다.
• “자동으로 시세 긁어오고 싶어요.” → 한 땀 한 땀이 의문을 낳고, 그 의문이 돈 되는 차이를 만든다(강의 사례들처럼).

9) 내가 당장 할 일(10분)

1. 이번 주말 낮·밤 임장 시간 캘린더에 고정(알림 ON).
2. 휴대폰에 음성 메모 단축어 만들기(제목: 날짜_생활권_단지).
3. 엑셀 파일 열고 위 컬럼만 먼저 만들어 저장.

10) 앞으로 내가 적용할 점(느낀 점 포함)

• 우선순위 싸움이다. “좋다/나쁘다”가 아니라 A가 B보다 왜 우선인지를 한 줄로 남긴다.
• 전고점·전저점을 꼭 입력한다. –15% 기준가는 방향을 잡아준다.
• 랜드마크는 “시그널 단지”다. 여기가 먼저 꿈틀거리면 내가 볼 후보 단지로 신호가 온다.
• 외제차 체감·지하주차장 직결·동간거리 같은 단지의 결은 지도로는 안 보인다. 발로 확인해야 한다.
• 앞마당은 월 1회 반드시 업데이트. 생활권마다 랜드마크 1 + 후보 1만이라도 꾸준히.

마지막 한 줄:

“나는 생활권 우선순위로 시작해, 단지 선호로 좁히고, 시세로 확인한다.”
오늘 10분 준비만 해도 이번 주말엔 충분히 움직일 수 있다.