[실준 71기 95조 불타오르71 계약서쓰9 5억 벌조! 행복한행복이] '같은 값이면 뭐부터 살까?' 우선순위를 늘 기억하자

안녕하세요

실준 71기 95조 불타오르71 계약서쓰9 5억 벌조! 행복한행복이🐶 입니다.

이번 강의는 실전에 한 걸음 더 다가가는 단지 임장과 단지 분석, 시세조사에 대한 유익한 시간이었습니다.
그동안 막연하게 느껴졌던 시세조사 방법을 구체적으로 배울 수 있어 큰 도움이 되었습니다.

수강생들에게 어렵게 느껴질 수 있는 내용을 유머를 곁들여 쉽게 설명해주신 권유디 튜터님께 감사드립니다. 

지역개요 

1. 위치

확인할 것 : 지역의 물리적 위치

적용할 것 : 지도상 위치, 주요 지역(강남)과의 거리

2. 동별 특징

확인할 것 : 동의 구분

적용할 것 : 분위기가 다른 땅의 개수 확인, 분위기 임장 직후 느낌 남기기(우선순위)

3. 지적편집도

확인할 것 : 용도 지역 확인

적용할 것 : 어떤 기능(직장, 주거, 소비)을 하는 지역인지

4. 인구

확인할 것 : 인구수, 연령별 인구, 인구 이동

적용할 것 : 거주 수요의 크기 확인, 주요 거주연령에 따른 지역 특징 미리 파악, 인구이동 규모가 큰 곳 TOP3확인

→ 지도로 지역을 미리 조사하고, 임장을 통해 확인하러 간다!

입지분석

1. 직장

1) 종사자 수(양) : 타지역에서 일자리 때문에 이사 올 수 있는 사람의 수 → 거주수요와 연결

2) 대기업 수 (질) : 소득이 높은 일자리 수 → 이직 쉽지 않음 → 해당 지역에 안정적으로 정착할 수 있는 힘

3) 수도권 : 교통체증 자연스러움  = 직장 접근성 중요

4) 지방 : 교통체증 없는 것이 자연스러움 = 직장 접근성 크게 중요하지 않음

2. 교통

수도권 : 출퇴근 교통체증 심함 → 주요 업무지구, 특히 강남 접근성이 삶의 질에 큰 영향을 끼침

→ 지역, 단지의 가치판단시 교통의 비중을 높여서 평가

지방 : 출퇴근 교통체증 심하지 않음 → 거주지 선택시 출퇴근 시간 부담 적음

→ 지역, 단지의 가치판단시 교통의 비중을 낮춰 평가

3. 학군 

우수한 학군은 지역 내 장기 거주 수요를 견고하게 유지 → 매매가, 전세가에 영향

학군은 ‘중학교 학업성취도율’과 ‘학원가’를 기준으로 판단

수도권 : 강남 대치 / 양천 목동 / 광진 광장 / 안양 동안 정도가 아니라면 학군의 중요도 낮음

지방 : 학군이 인구를 끌어올 수 있는 매력 요소로 작용 → 학군의 중요도 매우 높음

4. 환경

- 백화점과 대형마트가 입지한 지역은 양질의 주거 상권이 함께 형성되어 있으며 소비 수준이 높은 지역으로 평가

- 최신 상권과 신도시, 아파트가 조성된 택지 환경은 그 자체로 거주 선호 요인이 될 수 있음

- 비선호 환경요소가 존재하더라도 다른 입지 요건이 좋으면 이를 충분히 상쇄할 수 있음

- 환경은 중요한 요소지만, 교통의 영향력이 상대적으로 적은 지방에서는 환경의 중요도가 더욱 크게 작용함

5. 공급 

- 신규 공급 물량은 인근 아파트 전세 가격에 직접적 영향을 미침

- 투자한 아파트의 잔금 납부 시점과 2년 후 전세 만기 시점에 주변 공급 물량이 있는지 반드시 확인 필요

- 공급 물량 증가로 전세가 하락이 예상 되어도 충분히 저평가 되어 있다면 투자 가능

- 수도권 일부 지역(광명, 동대문)을 제외하면 수도권 전체 공급 물량이 부족해 전세가 하락 리스크 낮음

6. 호재

현실성 있는 호재만 가치에 반영 (지하철 → 착공 / 재개발 재건축 → 사업시행인가 이후)

호자개 가격에 반영되기 전 시기가 기회

느낀점

1) 손품을 통해 사전조사 충분히 하기. 임장은 ‘내가 조사한 것이 맞는지 확인하러 가는 것’ 이라는 마음가짐 갖기

2) 수도권과 지방은 입지요소 반영에 다른 점이 많으므로 각자 기준에 맞는 우선순위 적용하기 
3) 학군 판단시 ‘중학교’가 중요. 학원가 판단은 ‘입시학원’ 여부가 중요

4) 비선호시설이 있어도 다른 입지요소가 뛰어나다면 충분히 보완할 수 있음 

5) 공급 물량을 살펴보고 리스크를 미리 점검해 볼 것

적용할 점

1) 나무위키, 지도, 로드뷰를 많이 봐두어 지역을 미리 익히고 현장에서 사전조사한 것이 맞는지 확인하기

2) 중학교 학군, 입시학원 밀집도를 미리 파악해두기

3) 비선호시설의 영향을 가늠해보고 보완할 수 있는 매력요소가 무엇인지 함께 파악하기

4) 공급물량에 대한 리스크를 예상해보고 감당할 수 있는지, 준비할 수 있는 것은 무엇인지 파악하기

입지 요소별 포인트를 기억하고, 투자 결정시에는 ‘우선순위’를 적용하여 리스트업 하기