10월 줴러미튜터님과의 실전 임장 클래스

일단 휴가를 쓰고 임장이라, 주말과는 또다른 느낌이었습니다.

종종 반차라도 쓰고 회사를 탈출?하여 나와야겠다는 생각이 절로 들었습니다.

후기가 공개되는지 모르겠지만,,,자유롭게 쓰라고 되어 있으니,,,,,남겨봅니다.

1. 지역 둘러보며

부천 1기 신도시 

90년대 아파트의 중동/ 2000년대 아파트인 상동/외곽 2010년식 신축

확장 연식에 따라서 인도의 폭과 도로의 정비상태가 달라진다.

단지상태 확인 - 보도블럭과 특히 조경

어르신들의 옷차림과 행색

2. 선호와 관련해서

사람들이 좋아하는 것을 매수하는 게 의미가 있다. 임대도 편하고 매도도 편하다.

부천 사람들이 가장 좋아하는 곳은 “상동”

비교적 새것이며 좋아하는 상권을 포함한 환경, 학교&학원들을 갖고 있다. 역 가까이의 대형평형이 주는 쾌적함.

중동은 중심에 있다는 인식에서 오는 선호, 상동은 좋은 환경,학군도 가져서 갖는 선호, 외곽 약대동의 신축들은 신축의 쾌적함이 주는 선호가 있다. 약대동의 신축중에서도 역접근성, 비교적 택지 내에 붙어 있는 부천위브트레지움2단지가 선호되고 있다. 

다정한마을처럼 역에서 조금 떨어져서 버스타고 3~4정거장(10~15분)이동하더라도, 사람들이 살만하다고 느끼는 수준이라면 충분히 투자할 수 있다.

3. 튜터님 코멘트

튜터님이 부천을 보고 놀란던 것 - 조경, 냇가

상권의 질을 볼 때는 유흥상권의 양이 얼마나 되느냐를 봅니다.

(내 생각- 신중동역 근처인 연화마을과 미리내 아래쪽은 그렇게 보면 선호가 좀 떨어질 듯.)

10평대 투자의 경우 매매 시세는 오르지만, 전세가 잘 안오른다. 그러니 웬만하면 59를, 59중에서는 방3을 우선순위로 둔다.

위치가치와 단지가치를 비교하여 감을 잡아 나가야 한다.( 한블럭 지나면 8천만원 차이, 그다음은 1억차이..뭐 이런식의)

역세권과 초역세권 : 초역세권 구축보다 조금 떨어진 역세권의 연식이 좀 더 좋고 환경이 좀 더 나은 것을 사람들이 좋아한다. 이와 비슷하게 비역세권 신축이 나을 수도 있다는 것을 생각해보자. ( 예시. 은평구 백련산 신축-투자금 적게 들고, 상승장에서 충분히 오를 수 있으니 투자로 유의미)

4. 매물임장

1)체리몰딩 - 가장 비선호 ; 칠하기와 시트지로 처리 가능

2)걸레받이 - 굽도리(스티커)하거나, 장판 꺾어 올림 시공

3)전실이 있는 경우- 수리 리스크가 있다.(실거주시에는 좋지만, 투자면에서는)

4)화장실 문 교체는 문틀 교체와 동시에 하게 되니, 시트지 붙이는 것과 견적 비교해 보자 - 사장님이 목공하시는 분이면 교체도 싸게 가능하기도 하니까.

5)화장실은 덧방인지, 타일 깨내고 방수처리하고 타일시공할지 정확하게 이야기해야 한다.(인테리어는 정말 정확하게 짚어서 이야기 해야 한다. 시공이든 철거든)

6)비확장 거실인 경우 수리를 한다면 확장하는 게 좋긴 하다.(1000만원 정도), 84의 경우 기본적으로 크니까 꼭 해야 하는 건 아니다.

7)베란다와 외벽쪽의 붙박이장의 경우에는 곰팡이와 누수를 잘 확인해야 한다.

8) 샷시 빼고 올수리한 매물보다, 기본에 가격이 저렴한 것이 더 낫기도 하다.

9) 탑층은 누수나 결로와 같은 리스크를 알고 해야 한다.(여전히 신축도 이런 문제들이 있다)

10) 확장분양한 단지는 확장된 것을 사는 게 좋다(특히 지방은 그런 단지라면 무조건 확장된거로)

11)신축하자 유의깊게 볼 것 - 타일 깨짐, 아트월 들뜸. 화장실 타일 들뜸

5. 인테리어 관련

임대할 때는 시장상황이 가장 중요하다. 전세가 없으면 기본상태에 깨끗해도 임대할 수 있지만 입주 때문에 전세경쟁이 있다면 올수리해야 할 수 있다. 물건을 어떻게(언제까지) 보유할 것이냐에 따라 수리수준을 정하기도 한다.

가성비 수리 - LED등, 시트지, 도배장판

화장실과 씽크대가 가장 중요( 둘 중에는 화장실이 더 중요. 더 비싸다~/ 화장실 2개 수리는 6~700만원 정도)

6. 기타 투자 질의응답

부천상동정도면 죽전보다 좀 더 좋지만, 수지는 더 좋은 곳. 죽전에서도 역근처인 죽전동성이 상동보다는 더 좋다.

지방은 전전고점보다 전고점이 낮은 경우도 있다. 더 좁혀서 봐야 한다.

결국 투자금이 가능한 것 중에 가장 좋은 것을 찾는 것!!!!- 투자금이 같은 것에서 좋은 걸 고르는 게 투자에서는 더 유의미하다.

구로 개봉역세권 구축 59(좋은 위치, 별로인 환경) vs 중동 은하마을주공1 59 : 은하마을이 부천에서 중동 1등은 아니니까, 위치가치가 높은 구로 개봉역세권 단지 선택 ----위치 차이가 너무 크다.

7. 전화임장

감정빼고 투자할 게 있는지 전화하기!

후보단지 10개를 선정하고, 하루에 2단지씪 10통 전화하고,

괜찮은 사장님과 매수할 수 있다는 생각이 드는 단지를 매임한 후,

워크인해서 그 물건보다 더 좋은 거 있는지 물어보고,

추가로 괜찮은 게 나오면 매임 예약을 한다.

평소에 전임은 선호만 확인할 수 있게 실거주나 전세입자 컨셉으로 전화하되, 꼭 매물질문으로 시작할 것!!!!

적고 나니,,,,이렇게 많은 이야길 해주셨군요… 감사합니다. 줴러미 튜터님~

선명하게 해주신 답변들이 쏙쏙 들어오네요~^^

임장을 마치고 저는 연화마을과 중동 아래쪽을 좀 더 둘러보고 왔는데, 송내역 근처 신축을 못 가봐서 다시 가볼 예정입니다. 개인적으로 1호선 근처까지 함께 임장하지 못해 조금은 아쉬웠던 시간이었습니다. 

개인적인 질문을 드렸던 높은 가격에 매수한 0호기의 전세입자 만료 후 재계약과 관련한 조언도 감사드립니다. 전세금 어느 정도로 제안해볼까 했는데, 10.15대책으로 조금은 혼란스러워졌네요. 

오히려 지금이 0호기의 매도를 고민해볼 수 있는 시간일지도 모르겠다는 생각에 남편과 의논 중인데,,,1월 만기인 세입자께 퇴거요청 드리려면 시간이 별로 없어 더욱 고민이 되네요. 2호기를 준비하던 차에 대책이라니,,,, 그래도 결정을 하고 잘 대응해봐야겠지요….

무튼 비오지 않고 선선히 임장하기 좋은 하루에, 알찬 임장이었습니다. 감사합니다 튜터님~

월부에서 다양하게 고민하고 클래스 준비해주셔서 또한 감사합니다~