10.15 대책 이후 부동산 시나리오

안녕하세요. 주우이입니다.

오늘 10.15 대책이 나왔는데요

여러 지역을 규제지역으로 지정하는 정책이기 때문에 시장이 어떻게 움직일지 잘 살펴보는 것이 중요합니다.

오늘은 이 규제가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

이 글을 읽으면 규제가 시장에  어떤 흐름을 가져오고 내가 어떻게 대응해나갈 수 있을지를 알 수 있을 것입니다.

이번에 발표된 주택시장 안정화 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

(중요한 내용은 볼드체를 표시하였습니다)

1. 규제지역 및 토허제 지역 추가 선정

• 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)

  • 기존

    • 서울: 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)

  • 변경

    • 서울: 25개구(전지역)

    • 경기도: 12개 지역(과천시, 광명시, 수원시 영통구/장안구/팔달구, 성남시 분당구/수정구/중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)

  • 규제지역 적용시

    • 대출

      • 주담대: 무주택자/처분조건부 1주택자 Ltv 70% -> 40%

      • 전세자금대출: 규제 지역 내 3억 초과 아파트 취득 및 취득자의 전세대출 제한

      • 신용대출: 1억 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한

      • 중도금/이주비 대출: 규제지역 내 1주택자 보유자가 해당 주택 재건축/재개발로 중고금/이주비 대출 취급시 추가주택 구입 제한

      • 사업자대출: 주택 매매/임대사업자 외 사업자의 구택구입목적 주담대(사업자대출) 제한

    • 세제(양도세, 취득세)

      • 양도세 중과: 2주택 +20%p, 3주택 +30%p(26년 5월 9일까지 유예)

      • 양도세 비과세 요건 강화: 보유 2년 + 거주 2년(취득시점에 규제지역일때)

      • 취득세 중과: 2주택 8%(일시적 2주택은 기본세율), 3주택부터 12%

    •  청약

      • 1순위 자격요건 강화

        • 청약통장 가입후 2년 경과, 세대주, 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원 아닐 것 등

      • 민영주택 가점제 비율 차등

        

      • 재당첨제한: 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년

      • 전매제한

        • 분상제 적용시: 3년

        • 미적용시: 조정 1년, 투기과열 3년

     

• 토지거래허가구역

  • 기존

    • 서울: 4개구 등

      • 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 아파트 및 압구정/여의도/목동/성수동 신속통합기획 재건축/재개발 단지, 공공택지 개발지구, 용산정비창 등

  • 변경

    • 서울: 25개구(전지역)

    • 경기도: 12개 지역(과천시, 광명시, 수원시 영통구/장안구/팔달구, 성남시 분당구/수정구/중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)

  • 토허제 적용시

    • 토지거래 사전 허가 필요

    • 취득일로부터 2년간 실거주, 실사용 의무

2. 주택 가격에 따른 LTV 한도 축소

• 15억 이하 6억

• 15억~25억 이하 4억

• 25억 초과 2억

예를 들어, 20억 집을 매수한다면 소득이 충분(DSR 조건 만족)하다는 가정 하에 6억 대출을 받아 내돈 14억이 있으면 되지만 지금은 4억까지 대출 가능하므로 16억이 있어야 합니다.

3. 스트레스 DSR 금리 하한 상향 조정

• 스트레스 DSR이란? 

  • 대출을 받은 이후 금리가 상승할 것을 대비해서, 처음 대출을 받는 시점에 가산금리를 더하여 전체 대출 한도를 계산하는 방식

• 기존 1.5% ~ 3.0% → 변경 3.0%~

가산금리 상승으로 이자 비용이 늘어나기 때문에 내가 갚아야할 부채가 늘어나게 되고 DSR이 증가하는 현상이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 내가 가용할 수 있는 자금을 더 정확하게 계산할 필요가 있습니다.

4. 전세대출 DSR 적용

• 1주택자가 수도권, 규제지역에서 전세자금 대출을 받을 때 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영

기존 전세대출은 DSR 적용대상이 아니었으나 1주택자가 수도권/규제지역에 임차인으로 전세대출을 받게 되면 전세대출 이자 상환분을 DSR에 포함함으로 DSR 한도가 축소될 수 있습니다.

5. 주택공급 확대방안(9.7대책) 후속조치 신속 이행

• 5년 간(26~30년) 수도권 135호 공급 계획

여기까지 오늘 발표된 10.15 정책을 정리한 것입니다.

기존에 예상했던 대책보다 더 강력한 대책을 내놓았다고 볼 수 있습니다.

여러분은 부동산 시장이 어떻게 되길 바라고 있나요?

규제가 잘 적용되어 시장이 안정되길 바라고 있나요?

아니면 규제가 있음에도 불구하고 집값이 오르길 바라고 있나요?

집을 구입하기 위해 준비하는 분들은 집값이 떨어져야 더 좋은 집을 살 수 있으니 떨어졌으면 하는 마음이 클 것이고

반면에 집을 보유하고 있는 분들은 집값이 올랐으면 하는 마음이 더 클 것입니다.

우리는 규제가 나왔을 때 이 부분을 분명히 알고 넘어가야 합니다.

과거에 이와 비슷한 규제가 있었는지, 만약 있었다면 시장은 어떻게 되었는지 하는 것입니다.

대부분의 정부는 시장이 급등하거나 급락하는 것을 좋아하지 않습니다.

앞에서도 말씀드린 것처럼 급등을 하게 되면 집을 구하려고 마음 먹었던 사람들이 힘들어하고 집값이 급락하게 되면 집을 보유하고 있는 사람들이 힘들어하기 때문에 완만한 흐름이 될 수 있도록 노력하는 경우가 많습니다.

그럼 과거에서 규제지역이 지정되었을 때 시장은 어떻게 되었을까요?

실제로 2017년에 오르는 집값 때문에 투기지역 및 투기과열지구를 지정했던 적이 있습니다.

바로 17년 8월 2일에 발표된 8.2 대책인데요

이때 오르는 집값의 안정화를 위해 규제지역을 지정했습니다.

지정 후에 가격이 어떻게 되었는지 살표보자면 잠시 상승폭이 둔화되는 것을 볼 수 있습니다.

하지만 상승의 흐름을 막진 못한 것을 알 수 있습니다.

거래량을 살펴보면 2017년 5~7월까지 서울에서 월간 1.2~1.4만건 전후로 거래가 되는 거래가 활발한 시장이었고 거래가 계속 늘어나면서 가격을 올리는 모습을 보였습니다. 

그러나 8.2 대책 이후로는 거래량이 5000건 정도로 떨어졌으며 9, 10월까지 6000건대 거래량을 유지하다가 다시 거래량이 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다.

그렇다면 이번 규제도 동일하게 생각하면 될까요?

과거에 규제지역으로 지정이 되었어도 가격이 올라갔던 것처럼 이번에도 가격이 올라갈까요?

아마 많은 분들이 궁금해하실텐데요.

지난 시장과 다른 점은 이번에는 토지거래허가구역까지 함께 지정이 되었다는 것입니다.

그럼 앞으로의 시장은 어떻게 되나요?

시장을 예측하는 것은 어렵습니다.

하지만 과거를 바탕으로 생각해본다면 강력한 규제 뒤에서는 주춤하는 시간을 가지게 됩니다.

이번 정책 역시 강력한 규제이기 때문에 시장에 영향을 줄 수 있을 것이라 생각하며 특히 거래량 자체의 감소가 눈에 띄게 보일 가능성이 높습니다.

그리고 이전 시장에서 수도권 대부분의 지역까지 상승흐름이 퍼진 것처럼

규제지역이 아닌 곳으로의 풍선효과가 나올 수도 있습니다.

수요를 해소한 것이 아니라 수요를 억제한 부분이기 때문에 이 부분을 잘 봐주어야 합니다.

지금 시장에서 내가 할 수 있는 것은 무엇일까요?

규제가 나오면서 위기라는 생각에 힘들 수 있습니다.

하지만 그 위기를 ‘나만의 기회’로 만드는 노력이 필요할 때라고 생각합니다.

내집마련을 고민하고 있는 분들이 있다면 적극적으로 매수하고 싶은 곳들을 찾아다니셔야 합니다.

주요지역들이 토허제로 지정됨에 따라 그 집을 매수하고 거주할 수 있는 사람은 한정적일 수 밖에 없습니다.

투자를 고민하고 있는 분들이라면 급한 마음에 매수하는 것이 아니라 투자할 수 있는 곳에서 최선의 매물을 찾는 것이 좋습니다. 투자는 하루이틀 하는 것이 아니라 장기로 봐야하며 무엇보다 잃지 않는 투자를 하는 것이 너무나도 중요합니다. 

당연한 이야기를 하는거냐 할 수도 있지만

지금 말씀드린 부분이 정말 중요합니다.

위기를 기회로 만드는 노력을 꼭 해보시길 응원드립니다.

감사합니다.