[실준 71기 95조 불타오르71 계약서쓰9 5억 벌조! 행복한 행복이] 투자 물건 뽑기 : 어떤 물건이 저/환/수/원/리 를 모두 충족하는 5각형 물건일까?

안녕하세요

[ 실준 71기 95조 불타오르71 계약서쓰9 5억 벌조! ] 행복한 행복이🐶 입니다.

이번 3강은 월부TV에서 자주 뵈어 더욱 반가웠던 코크드림 님께서 진행해주셨습니다.
주제는 ‘단지분석’ ‘매물 임장’과 ‘최종 투자 물건 선정’이었는데요

현장 중심의 실전 조언과 구체적인 사례 덕분에 더욱 집중해서 들을 수 있었습니다.

특히 강의 마지막에 해주신 말씀들이 마음에 남았습니다.

“주변이 엉망이 되어가고 있나요? 지금 아주 잘하고 계신 거에요.”

“성공은 선불이에요. 비효율의 기간을 지나야 성공이 찾아옵니다.”

“혼자 가면 멈추지만, 함께 가면 빨리, 멀리 갑니다.”

코크님의 봉사 사진을 보며, 훗날 비전보드를 실현할 제 모습을 그려보게 되었습니다.

요즘 더듬더듬 임보를 만들며 길이 멀게 느껴질 때가 많았는데, 사진과 말씀들이 큰 위로와 동기부여가 되었습니다.

진심 어린 강의와 격려를 해주신 코크드림님께 감사드립니다. 

강의 개요

1. 단지 선호도 분석을 통한 투자단지 고르는 법

2. 매물 임장하고 투자 물건 뽑는 법

3. 앞으로 6개월 동안 할 일

1. 단지 선호도 분석을 통한 투자단지 고르는 법

단지 분석_임보에 남길 것

1. 단지가치(위치,입지,연식)를 확인하고 사람들이 좋아하는 단지인지 파악

2. 그 중 내 투자금으로 할 수 있는 단지의 우선순위를 정하는 것

단지 분석_장표 구성

내가 이 단지를 매수한다면 ‘목표 전세가를 얼마에 세팅해야 할까?’

단지 분석 후 1) 단지 순위 매기기

< 선호 단지의 기준 >

1. 교통이 좋다(역 접근성)

2. 학교를 품고 있다(초등학교 > 중학교)

3. 편의시설이 많다

4. 아파트가 밀집되어 있다

5. 연식이 좋다, 세대수가 많다, 중대형 평형으로 구성되어 있다

*주의점 : 1등부터 100등 줄세우기가 아닌, 선호도 있는 단지를 구성하는 것 (상/중/하 로도 충분)

단지 분석 후 2) 아실 그래프와 비교

내 생각과 아실 그래프가 다르다면 이유가 무엇인지 생각해보기

(ex) 연식을 놓쳤는지? 학군을 놓쳤는지? 입지가 비슷하다면 연식, 구조, 배정 학교에 따라 선호도 달라짐

+) 단지 분석 한 발 더 들어가기

1. 전고점 검증 

1) 가치가 다른데, 전고점이 같다?

2) 전고점이 같으면, 앞으로도 같은 가치일까?

2. 우선순위

역세권 구축 vs 비역세권 신축?

2. 매물 임장하고 투자 물건 뽑는 법

< 매물 임장 후 남겨야 하는 것 >

1. 기초 정보 : 동/호수, 매매가, 전세가, 향

2. 점유자 현황 : 주인거주(잔금일자, 전세협조 여부), 전/월세 거주(보증금, 만기일자, 갱신권 여부), 공실(수리기간)

3. 수리 상태 : 특올수리(최근+샷시 태포함 여부), 올수리(샷시 포함 여부), 부분 수리(도배, 장판 등) 기본 집 상태

< 투자 물건 선정 프로세스 >

가격이 싼 가 → 투자금은 얼마인가 → 조건, 상태가 좋은가 → 감당 가능한가

< 반드시! 체크해야 하는 투자 기준 >

저평가 : 지역 내 상대적 저평가 / 지역 간 상대적 저평가 (전고점 대비 싸다면 저평가)

환금성 : 서울 200세대(경기/지방 300세대) 이상(1-3층, 탑층 제외)

수익성 : 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는 단지인가

원금보존 : 지역별 적정 전세가율(강남 50%, 서울60%, 경기70%, 지방80%)

리스크 관리 : 잔금준비 / 역전세(유동성 10%)

3. 앞으로 6개월 동안 할 일

독서 : 마인드셋 서적 위주로

강의 : 1억 이상 : 서투기/실전반 월 임보 1개

임장,임보 : 월 임장 4회 이상 → 앞마당 3개

투자 : 6개월 이내 1채 투자

느낀점

1) ‘선호도’는 객관적 지표로 드러난다. 막연한 느낌보다 교통,학교,편의시설,세대수 등 데이터를 종합해 판단한다.

2) 단지분석은 줄세우기가 아니다. 상/중/하 로도 충분하며 순위매기기에 시간 많이 쓰지 말자.
3) 매물 임장은 ‘현장 확인’이자 ‘투자 검증 과정’이다

적용할 점

1) 임보 작성 후 아실데이터와 비교, 다르다면 이유 생각해보기

2) 매물 임장 시 매물 정보/점유 상태/수리 정도/투자금 계산 을 정리하여 현장에서 바로 기록하기

3) 매도인 입장에서 매물 임장하기 ‘왜 싸게 내놨을까?’ 
4) 앞마당 내 실제 투자 물건 3개 추려보기