안녕하세요!
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
투자에 있어서 가장 중요한 것은
무엇이라고 생각하시나요?
여러가지 요소들이 투자에 있어서 중요하지만
가치대비 싼 가격에 사는 것
즉, 저평가 되어 있는냐가
가장 중요한 부분이라고 생각합니다.
그리고 그만큼 중요한 것이 있습니다.
바로 리스크입니다.
시장에서 사라지지 않고 오랫동안 투자를 이어가기 위해서는
바로 이 리스크에 대해서 준비를 해야합니다.
상대적으로 수도권 시장의 절대 가격이 높아지면서
투자 기준에 맞춰서 투자를 하기에 어려운 반면,
지방 시장의 경우 수도권에 비해서
아직까지 많은 기회들이 남아있는 시장입니다.
그렇다면 지방 시장에서 리스크에 해당하는 것은 무엇일까요?
물론 여기에도 여러가지 요인이 있지만
중요한 부분은 바로 ‘공급’입니다.
오늘 바로 이 공급에 대해서 어떻게 바라보고
투자와 연결지어 생각해야할지 이야기해보려 합니다.
일반적으로 임장 보고서 작성시에 작성하고 확인하는 부분입니다.
과거 공급량에 따라 매매지수와 전세지수를 살펴보며 어떤 흐름으로 변화했는지 확인합니다.
여기서 단순히 공급에 따라 매매지수와 전세지수에 변화만을 살펴보는데 그치지 않고 두가지 데이터를 추가해 봅니다.
‘적정 공급량’과 ‘과거 공급평균’입니다.
‘적정 공급량’은 우리가 배운대로 ‘인구수*0.5%’라는 계산을 통해서 확인할 수 있습니다.
그리고 ‘과거 30년 공급평균’의 경우는 말그대로 과거 30년을 기준으로 한 공급량입니다.
이렇게 두 가지 데이터를 추가하여 부산광역시를 예시로 그래프를 그려보면 아래와 같이 그려지게 됩니다.
(그래프를 그리는 방법은 맨아래 과제작성팁에 있는 링크를 참고해 주세요)
이 그래프를 보고 우리는 어떻게 해석을 하면 될까요?
크게 보면 4가지 정도를 해석할 수 있습니다.
1. 부산 시장의 경우 적정 공급량보다 공급이 적었던 시기가 많지는 않다는 것을 확인할 수 있습니다.
2. 2004년도부터 2006년까지 공급이 늘어나기 전까지 상대적으로 공급이 없으면서 매매와 전세 지수가 2000년도 이후와 2008년도 이후로 크게 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
3. 지수 변화를 살펴보면 적정 공급량이라고 생각했던 물량보다 많은 물량까지 소화하는 모습을 보여주고 있다.
4. 무엇보다 공급이 없었던 시기에 확연히 전세지수가 상승하고 매매지수도 동시에 상승하는 모습을 보여준다.
그리고 임장보고서 작성시 이 부분을 정리하여 넣어줍니다.
자, 이제 조금 더 깊게 들어가 보겠습니다.
3번을 보면 우리가 일반적으로 계산하여 구하는 적정공급량 ‘인구수*0.5%’보다 더 많은 공급이 발생한다고 해서 지수가 하락하는 모습을 보이지 않는다라는 것을 확인할 수 있습니다.
즉, 부산광역시라는 시장에서는 ‘적정 공급량’이라고 계산된 수량보다 더 많은 공급량에 대해서 소화가 가능하다는 것을 확인할 수 있습니다.
여기서 주목해야할 부분은 ‘적정 공급량보다 더 많은 공급량에 대해 소화가 가능하다’입니다.
실제로 부산광역시라는 지역에서 소화가 가능한 공급량이 얼마인지를 안다면,
단순하게 ‘적정 공급량’보다 많으니 공급이 많아서 위험하다라고 생각을 멈추고 투자에 소극적으로 바라볼 때,
반대로 적극적으로 투자에 대해 생각할 수 있습니다.
그리고 이렇게 실제로 소화가 가능한 공급물량을 ‘한계 공급량’이라고 개인적으로 정하고
실제로는 얼마나 소화가 가능한지에 대해서 생각을 해보고 정해 보는 과정을 거칩니다.
(Ref. ‘부동산 투자 인사이트’라는 책에 나오는 ‘한계 수요’를 참고하시면 좋을 것 같습니다)
이 과정에 있어서 매매지수, 전세지수 이외의 다른 지표를 참고합니다.
매매지수와 전세지수의 경우 시장 분위기에 대한 큰 흐름을 보여줍니다.
그리고 이 매매지수와 전세지수의 증감에 대해서 확인을 한다면,
실제로 얼마나 감소했는지, 증가했는지에 대한 내용을 조금 더 디테일하게 확인이 가능합니다.
그렇기에 조금더 디테일하게 공급에 대한 분석을 위해 매매지수, 전세지수로 먼저 확인을 한 다음
매매지수증감과 전세지수증감을 이용하여 그래프를 그려줍니다.
(매매지수증감, 전세지수증감에 대해서 KB시세 월간 자료를 사용합니다.)
빨간선은 매매, 지수 증감에 대한 기준점으로 ‘0’이라는 값을 가지고 있습니다.
이 빨간선을 기준으로 매매, 전세지수의 증감이 0보다 밑으로 내려간다면 실제적으로 가격이 ‘하락’했다는 것을 의미합니다.
실제로 그래프를 살펴보면 연속적인 공급이 아닌 일시적으로 공급이 많은 상황에서는
매매, 전세증감이 ‘0’ 밑으로 떨어지지 않고 버텨주는 모습을 확인할 수 있고
반대로 연속적으로 공급이 많이 이어진다면 매매, 전세 증감이 ‘0’ 밑으로 떨어지는 모습을 보여줍니다.
이렇게 위 자료를 통해 아래 내용을 확인할 수 있습니다.
1. 최대 전세 증감율: -0.2% → 3.3%
2. 최고 공급량일 때 전세 증감율: 0.3% → -0.7%
3. 전세가격이 하락되는 공급량: 2,000세대 이상이 연속 공급
4. 1995년~2024년 평균 공급량: 22,773 세대
5. 부산광역시 실제 적정 공급량: 24,000세대(단, 연속적인 공급 X)
즉 실제로 부산광역시라는 시장의 경우 적정 공급량은 약 17,000세대 정도이지만
연속적으로 공급이 어어지지 않는다면 24,000세대 정도의 공급은 소화가능하고 이를 한계 공급량이라고 생각할 수 있다.
다만, 20,000세대 이상의 공급이 연속적으로 발생한다면 전세가격이 하락한다.
라고 그래프롸 자료를 통해 생각을 해볼 수 있습니다.
(개인적인 해석이며 이는 달라질 수 있는 부분입니다)
그렇다면 부산광역시에 대해 정리를 해보면
2022년 현재를 기준으로 2.6만, 2023년 2.5만, 2024년 1.1만의 공급이 예정으로 22년과 23년에 공급이 많아 2023년까지는 매매, 전세 가격이 조정되거나 하락될 수 있지만 현 시점으로는 투자에 대해 고려를 한다면 2024년 전세재계약이 이루어지는 시점에 단순히 리스크가 많아서 역전세가 날거라고 생각하기보다는
2024년 시점에는 어느 정도 소화가 가능하며, 충분히 투자에 대해 고려를 해도 좋다라고 생각할 수 있습니다.
( 이 부분 또한 개인의 생각을 정리하는 부분이며 시장이 어떻게 흘러갈지에 대해서는 알 수 없는 부분입니다. 정답이 될 수는 없습니다. 덧붙여, 투자하려는 단지 주변과 해당 구의 공급 등 디테일한 부분에 대해서는 다시 한번 꼭 확인을 해야 합니다. )
그리고 동일하게 이 부분을 정리하여 임장 보고서에 추가합니다.
마지막으로 하나더 살펴볼 부분은 ‘인허가 물량’입니다.
월부에 해당 자료를 정리해 놓은 좋은 자료들이 많아 저 또한 아래 자료를 참고 했습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/4075370
인허가 물량이란 쉽게 이야기해서 곧 새아파트로 공급될 물량에 대한 선행지표라고 생각하시면 됩니다.
일반적으로 인허가 이후 3년 정도 이후에 공급이 되지만, 이 또한 절대적으로 정해져 있는 것은 아닙니다.
그렇기에 참고를 할 수 있는 자료 정도로만 생각하시면 됩니다.
아래 부산 광역시의 인허가 물량을 살펴보면 2021년 기준 약 2.1만 정도가 인허가를 받은 것을 확인할 수 있습니다.
아까 앞서 이야기한 대로 약 3년 정도 이후에 공급으로 변화된다고 생각했을 때 2024년도 공급을 살펴보면 1.1만이 공급 예정입니다.
즉, 21년도 2.1만 인허가 물량이지만 실제로 공급 예정인 물량은 1.1만으로 남은 1만세대에 대해서는 해당 시점 이후에 공급이 될 수도 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
물론, 그 시기가 언제인지는 알 수 없지만 24년 말이나 25년 초에 충분히 공급될 수 있다는 것을 참고하면 될 것 같습니다.
그리고 역시 이 부분 또한 임장보고서에 정리하여 넣어줍니다.
위 내용을 정리를 해보겠습니다.
어떠신가요?
어렵게 느껴지시나요?
단순히 공급이 많고 적고만을 생각하셨다면
조금은 어렵게 느껴지셨을 거라 생각합니다.
시장과 가격이 어떻게 변할지는
우리가 알 수 없는 부분입니다.
다만, 공급의 경우는 정해져있는 부분이 있어
리스크에 대해서 어느 정도 대비를 할 수 있고
조금 더 디테일하게 바라본다면
많은 사람들이
단순히 공급이 많다 생각하고 투자에 소극적인 모습을 보일 때
감당 가능한 수준에 대해서 파악하고
충분히 투자를 고려할 수 있습니다.
투자를 하는데 있어서 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/5005036
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