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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
<양파링님>-아파트 수익률 보고서 잘 쓰고 바로 투자하는 법
[본 것]
[아파트 수익률 보고서를 꼭 써야 하는 이유]
-입지를 모르면 어디가 더 좋은 곳인지 모른다.= 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다.
-수익률을 모르면 언제 사야 하는지 모른다.=좋은 것을 사도 가격이 오를때까지 기다리지 못한다.
[아파트 수익률 보고서 구성]
1.위치
2.입지평가(직장/교통/학군/환경/공급)-땅의 가치가 부동산 가격 차이를 만들어냄
(1)직장
일자리양만큼 사람들이 모이게 된다.=수요가 받쳐준다=수요에 맞는 인프라가 형성된다
강남, 종로,중구, 여의도 영등포,판교
(2)교통
-직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안이다.
(3)학군
좋은 교육 환경->주택 수요->집값 상승
강력하고 꾸준한 실수요자 거주지 선택기준(전세가 영향)
(4)환경
소비자의 구매력 알수있음->사람들의 구매력은 소득과 관련, 감당할 수 있는 집값수준과 밀접
(5)공급
새아파트 공급->기존의 집 매도->매매물량 증가,매매가 하락/전세물량 증가, 전세가 하락
공급은 투자자에게 기회 이자 리스크다.
-> 입지평가시 수도권과 지방의 기준이 조금씩 다른 부분이 있기 때문에 그러한 점들 표로 정리해서 알려 주셨음
-> 입지를 이해하는 것은 사람들이 어떤 부동산을 좋아하는지 알아가는 과정이다!!
3.과거시세
4.수익률 분석
-과거 투자 수익률: 현시점 수익률은 얼마인가?
-미래 투자 수익률: 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?
-하락장에서 수익률 분석: 지금 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지 생각->좋은 것을 싸게 샀다면 보유하 면서 기다리는 것이 중요하다!
-매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다!!
-투자금 회수 시 수익률 무한대
5.현장사진
-지역의 이미지를 저장
<주우이님>-초보 투자자가 겪게 될 모든 것
[본 것]
-1년 안에 투자를 하기 위해 어떤 부분에 집중해서 성장해야 하는지 알아야 한다.
-어떤 아파트를 선택하는지에 따라 수익차이가 있으므로 선택하는 방법을 알아야 한다.
[임장지역 선정]
1.선입견 버리기
-가격과 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다. 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈을 가져야 한다.
-내가 살았던 곳이니까 다 알아, 이지역은 무슨 이슈가 있어서 안되 등등!!!!!
2.임장 습관 만들기
-지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가 가능하다.
-비교평가 할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자 할 수 있다.(앞마당 만드는 것의 중요성)
-투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건+비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요
-일단 집근처나 회사 근처 등 내 주변부터 임장해보기!! 5개 이상부터는 수도권 타지역 등 확장
-앞마당= 사전임보+분임+단임+매임+1등뽑기
-중요한 것은 각 단계 완료 후 정리를 확실하게 하고 넘어가는 것이다. 마침표를 찍고 다음단계로 넘어가라
-제대로 앞마당 만들지 못했더라도 다음 임장지역으로 넘어가라.
[투자 의사결정 방법]
-아파트 가격 차이 나는 이유는? 입지가 다르기 때문
-싼지 비싼지 평가하는 방법: 같은 거리 , 직장 접근성 비슷한 아파트들 모두 비교해야한다.
-저평가 여부 확인->투자기준 확인->실투자금 확인(매전갭) 순으로 진행해야 한다. 매우 중요하다. 거꾸로 되면 안된다!!!!!! 투자금이 얼마 들어가는지 보다 중요한 것은 저평가 여부를 확인 하는 것이다.
-복기하는 것의 중요성: 매수복기, 인테리어 복기, 누수복기 등 복기를 해야 더 나은 다음번 투자를 할 수 있고, 같은 실수를 하지 않는다.
-kb시계열을 이용해서 지역별 시세 흐름 비교 유용(지금 오르는 지역과 하락하는 지역 등 파악할 수 있음)
-내가 지금 해야 할 것: 흔들리지 않는 투자기준 만들기 + 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기 + 그 물건들 중 1등 아파트 투자하기
-상승장에서 호재는 불에 기름을 끼얹는것이다. 그만큼 거품도 빨리 꺼진다.
[깨달은것]
-입지가 좋은 곳에 투자해야 한다. 상승기때는 입지가 좋은 곳이 더 많이 오른다. 하락장때는 입지가 좋은 곳이 가격 방어도 잘 된다.
-하락장, 보합장 등 시장이 좋지 않을 때 일수록 가격이 왜곡된다. 매매가 잘 일어나지 않기 때문이다.(실거주 수요 하락) 입지가 좋은곳과 덜좋은곳의 가격이 비슷해 진다. 그 시기에 옥석을 가려낼 줄 알아야한다. 이후 상승장때 입지 좋은곳이 먼저 치고 올라간다.
-수도권은 입지요소중에 직장과 교통이 압도적으로 중요하다. 반면 지방은 학군과 환경이 중요한 요소로 작용한다는 차이점이 있다. 수도권과 지방은 입지요소의 우선순위를 다르게 보아야 한다.(지방은 웬만한 거리 자차로 30분 이내 가능하기 때문)
-수도권 직장,교통 요소의 맹점은 강남접근성!!!
-신축아파트가 당장 가격은 높을지라도 신축도 시간이 지나면 구축이 되고 결국 땅의 가치만 남게 된다. 땅의 가치가 좋지 않는 곳은 오르는데 한계가 있다. 우리가 입지가 좋은 곳에 투자해야 하는 이유!!
-실력이 있다면 도움이 되고 실력이 없다면 오지랖이 될 수 있다. 동료에게 도움이 되기 위해서 실력을 쌓자.
-"처음은 누구나 어려워요. 틀려도 괜찮아요. 시작하는게 가장 중요해요. '완벽주의'가 아닌 '완료주의' !!"
-성공한 사람을 따라가라(동료,선배,멘토)
-여러 지역을 알아야 비교평가 할수 있다. 한지역에만 투자하는것은 리스크가 크다.
-임장보고서의 끝은 임장보고서를 작성하지 않는 것이다.(30개까진 작성해봐야 안다)
-관계에서 당연한 것은 없다. 진심으로 상대방이 잘 되었으면 하는 마음 가지자.
[BM사항]
1.집주변,직장주변 1달에 1개씩 앞마당 5개 만든다.
2.1개 앞마당에 10개의 아파트를 꼽고 기억한다.
3.네이버부동산,호갱노노에 그 아파트드들 실거래,매물 알람을 맞춰놓는다.
4.매일 시세 트래킹한다.
5.독서,강의,임장을 일상화시킨다.
6.현재 나의 상황에 대한 메타인지 후, 인생의 목표 세운다.
7.회사에서 일을 관리 영역으로 만들고, 회사에서 에너지조절하기. 에너지 남겨서 투자공부에 쓰기.
8.내가 따라갈 성공한 동료,멘토,선배 찾기-> 실전투자경험담, 10억 달성기 필사
9.질문하기-> 지금 하는 고민들 이미 경험한 사람의 답변 그대로 행동해보기(선배와의 대화, 놀이터 질의응답,라이브코칭, 월닷 Q&A 적극 활용)
10.나의 투자 배우자와 가족에게 강요하거나 기대하지 않기. 내가 하고싶어서 하는것인 만큼 희생하는 가족에게 감사하기.
11.직장에서 주어진 일에 최선을 다하기, 착한 동료, 인정받는 동료 되기
12.중요하지만 시급하지 않은 것 미루지 말기-> 운동,독서,임보 오전시간 이용하기(미모)
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