분당구 야탑동 타워빌3단지 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 70기 56조 꿀보배]

아파트 수익률 보고서(1)

▶ 아파트명 : 분당 야탑동 탑마을3단지 타워빌

세대수 : 1166세대(총20개동)

저/최고층 : 15층/22층

사용승인일 : 1993년 6월 30일

용적율 211%

건폐율 15%

면적 : 122㎡, 154㎡, 158㎡

서평 : 단지 규모도 있고, 특히 타워빌5단지와 함께 대단지 구성을 하고 있으며, 야탑역, 킴스클럽과 매우 가까워서(역까지 480m 도보 8분) 생활하기 편리하지만, 야탑역 근처 유흥가로 인해 집값이 분당의 다른 지역과 비교했을 때 상대적으로 낮다. 전통적으로 분당사람들은 야탑을 이매, 수내, 정자동과는 달리 환경이 좋지 않은 곳으로 평가하는 편견을 가지고 있는 편이다. 주변 모두 평지이고, 주차가 매우 여유롭다. 탄천변과 인접해 있어, 운동이나 산책하기 용이하며, 동과 동 간의 사이가 넓어 쾌적한 인상을 준다. 37평이 46평보다는 등락이 있으며, 수익률면에서 유리해 보인다. 2023년 12월 현재 37평 호가를 볼 때(14억/7억5천), 10년 내 최고점의 가격보다 1억 높은 수준으로 집값 하락이 보이지 않는다.

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (S등급) – 30만명 이상

분당구 사업체수 49,505개/ 종사자수 345,459명

2. 교통 (A등급) - 강남역까지 1시간 이내

강남역2호선 43분 / 시청역1호선 1시간7분 / 여의도역9호선 1시간13분

3. 학군 (A등급) - 학업성취도 평가 90% 이상

이매중학교(671m)

학력 : 94.8% 보통학력이상(국영수 평균), 분당내 상위 5위

진학률 3.9%(특목고), 분당내 상위 4위

4. 환경 (S등급) - 백화점 2개 이상

분당구내 백화점 3개(판교현대백화점, 서현AK백화점, 수내롯데백화점)

분당구내 대형마트 5개(야탑홈플러스, 야탑킴스클럽, 판교롯데마트, 이마트분당, 미금킴스클럽)

※ 야탑동내 대형마트 2개

(왼쪽 : 백화점, 오른쪽 : 대형마트 위치)

5. 공급 (S등급) - 적정수요의 0.178배

지역 : 분당구

인구수 : 473,757명

적정수요(인구수x0.5%) : 473,757 x 0.005 = 2,369

1년 : 2,369 세대/ 3년에 7,107세대

▶ 과거시세

▶ 수익률 계산

▶ 수익률 분석

현시세 : 야탑동 타워빌3단지 37평 현재 매매 14억, 전세 7억5천

10년 내 고점 매입시 : 2021년 4월 매매 13억, 전세 6억

10년 내 저점 매입시 : 2013년 10월 매매 5억, 전세 3억2천

*고점 매입시 수익률 (140000-130000)/(130000-60000) x 100 = 14.2%

*저점 매입시 수익률 (140000-50000)/(50000-32000) x 100 = 500%

▶ 현장사진