1) 처음엔 뭘 봐야 할지 막막했다 — 방향을 잡아준 건 ‘순서’

지난달 열기반을 수강하고 이제 공부 2개월 차다. “좋은 집을 끝없이 찾아다닌” 적은 아직 없다. 오히려 무엇부터 봐야 하는지가 막막했다. 이번 강의들을 통해 알게 된 가장 큰 수확은, 순서만 지키면 길이 훨씬 단순해진다는 것.

• 분위기 임장: 지도를 크게 돌며 생활권을 나누고, 지하철·상업지역·언덕/평지 느낌으로 우선순위를 정한다.
• 단지임장: 그 생활권 안에서 단지별 선호도를 현장에서 확인한다. (유해시설, 걸어가는 길의 스트레스-사람들은 **입지(거리)**만으로 결정하지 않는다. 같은 거리라도 걷는 질이 좋으면 선호도↑ → 전세 수요↑ → 회복 속도 빠름. 그래서 단지임장에서는 거리·시간은 집에서 확인하고, 현장에서는 스트레스(안정성·쾌적함)만 집중해서 본다, 동간거리, 조경/관리, 지하주차장 연결, 주차장 분위기)
• 시세 정리: 네이버부동산 호가 하한가로 매매/전세를 표에 넣고, 전고점/전저점, 전세가율까지 적어 현재 위치를 파악한다.
• 매물임장: 같은 단지라도 전세 만기, 수리 상태, 네고 가능성에 따라 실제 투자금이 달라지니, 조건 비교로 1등만 남긴다.

즉, 지금 단계의 나는 ‘최고의 집’을 찾는 게 목표가 아니라, 내 투자금으로 지금 할 수 있는 것 중 1등을 고르는 연습을 시작하는 것이다. 분위기 임장 → 단지임장 → 시세 정리 → 매물임장. 이 같은 루틴을 반복하면 우선순위가 자연스럽게 뽑히고, 결정이 빨라진다.

2) 숫자는 해석을 위해 쓰는 것 — 전고점/전저점·전세가율·호가 하한가

• 전고점/전저점: 과거 상승장의 꼭대기와 하락장의 바닥.
  • 활용: 전고점 대비 하락률로 “지금 가격의 위치”를 본다.
  • 주의: 최근 호가가 전고점을 넘어도 전고점 자체는 예전 상승기 기준으로 본다(21~22년 구간 등).
• 전세가율:
  • 지금 기준 전세가율 = (현재 전세가 하한가 ÷ 현재 매매가 하한가).
  • 전고점 기준 전세가율도 참고(강남/수도권/경기/지방 대략 눈높이).
  • 해석: 너무 낮으면 역전세 리스크를, 너무 높으면 갭 부담을 각각 주의.
• 네이버부동산 호가: 나는 하한가를 기입한다.
  • 매매가는 1~3층·탑층 제외 후 4층 이상 최저가,

  • 전세는 층 무관 최저가(보수적으로 잡기).

     

이렇게 넣어두면, **투자금(=매매-전세)**이 자동으로 계산되고, 전세가율/전고점 대비 위치가 한눈에 보인다. 숫자는 목적이 아니라 판단을 빨리하게 만드는 도구였다.

3) 선호도는 사람 눈에서 시작해 가격으로 증명된다 — 단지임장의 포인트

강의에서 사례로 본 것처럼, **입지(역세권·대형마트·초등학교)**가 조금 뒤져도 단지 자체의 선호도가 더 높아서 가격이 더 비싼 경우가 있다. 실제로 아래 요소들이 가격 그래프에 반영되는 걸 여러 번 확인했다.

• 동간거리: 탁 트인 단지는 체감 쾌적성이 높고, 중층 일조/사생활에서 유리.
• 조경/관리: 보도블록 정돈, 잔디 상태, 도색 등 “관리의 흔적”이 있으면 선호도가 꾸준하다.
• 지하주차장 연결성: 단지 내부와 직결이면 생활 동선이 편하다.

• 주차장 분위기(차종 분포): ‘이 단지에 어떤 사람들이 사는지’를 단번에 보여준다. 강의에서 말한 대로 처음 보자마자 드는 인상을 메모로 남겨 두면, 나중에 가격 흐름과 비교할 때 정확도가 높아진다.

   

나는 그래서 현장 먼저, 표는 나중의 순서를 지키려고 한다. 표는 정리 도구일 뿐, 사람이 느끼는 요소가 우선이다.

4) 매물임장은 상태·시간·가격의 싸움 — 소거법으로 1등만 남기기

같은 단지라도 전세 만기, 수리 상태, 점유 상황, 네고 가능성에 따라 투자금과 리스크가 크게 변한다. 강의에서 배운 비교 방식대로, 나는 아래 네 칸으로 끝낸다.

1. 가격(매매 하한가, 최근 실거래 참고)
2. 상태(올수리/부분/무수리, 층/향, 하자)
3. 시간(전세 만기, 잔금일 조정 가능성)

4. 투자금(매매-전세, 추가로 들어갈 수리비 추정)

    

이 네 칸을 채우면, “좋은데 비싼” 매물과 “충분히 좋은데 싸게 살 수 있는” 매물이 갈린다. 

**네고는 주장보다 ‘사실’**로: 동일동·동일층 실거래, 전세 만기 임박, 수리비 견적 등을 근거로 가격·잔금일을 맞춘다. 안 되면 다음 후보. 소거법의 핵심은 미련을 빨리 끊는 것이었다.

5) 앞마당 관리 — 한 방이 아니라, 반복 가능한 방식으로 결과를 계속 쌓는 것

강의에서 “앞마당”은 내가 꾸준히 관찰하는 생활권·단지 묶음이다. 처음엔 많을수록 좋다고 생각했는데, 현실은 한 달에 1개 늘리는 것도 버겁다. 그래서 계획을 바꿨다.

• 이번 달: 앞마당 1개 유지(기존 것 다듬기 + 시세 지도/전고·전저 업데이트)
• 다음 3개월 동안: 2개만 추가(총 3개 목표)
  • 각 앞마당에서 생활권 1~2개, 생활권별 단지 3개만 먼저 본다.
  • 랜드마크 단지 1개 + 내 투자금으로 접근 가능한 단지 1개를 시세 트래킹용으로 고정해 월 1회 매매/전세 갱신.

  • 랜드마크는 시그널 역할을 한다. 랜드마크 전세가 빨라지면, 내가 살 단지 쪽 전세 흐름이 뒤따라올 가능성이 크다.

     

많이가 아니라 오래. 그래야 흔들리지 않는다.

6) 나는 이렇게 움직인다 — 내 12주 실행 계획

1–4주차: 한 생활권을 몸에 익히기

• 분위기 임장 2회(낮/밤): 지하철역–상업지역–학군 경계를 한 바퀴 루프로 기억.
• 단지임장 3곳:
  • 외부(유해시설/길 스트레스) → 내부(동간거리/조경/지하주차장/주차장 분위기) → 음성메모로 바로 기록.
• 시세표 만들기:
  • 네이버부동산 하한가로 매매/전세 입력, 전고점/전저점, 전세가율 자동 계산.
• 소거법 1차: 투자금 안 맞는 단지 삭제, 2개만 남겨 매물임장 예비 체크.

5–8주차: 같은 생활권에서 진짜 1등 하나 뽑기

• 매물임장: 각 단지에서 3매물 이내만 본다(상태/만기/네고 가능성 중심).
• 네고 시도: 동일동·동일층 실거래, 전세 만기 임박, 수리비 추정액 제시.
• 결정: “충분히 좋은데 싸게 살” 매물이 보이면 바로 실행. 아니면 다음 후보로 이동.

9–12주차: 새 앞마당 추가(2개)

• 첫 8주와 동일한 루틴으로 앞마당 2개만 확장(총 3개).

• 각 앞마당마다 시세 트래킹 단지 2개(랜드마크 1, 접근가능 1) 고정하고 월 1회 업데이트.

   

❗️유동성 메모: 강의에서 “처음부터 빚을 늘려 기준을 높이지 말라”는 메시지가 있었다. 나는 잔금/만기 타이밍이 어긋날 때 잠깐 쓰고 빨리 정리하는 수준으로만 생각한다. 애초에 내 투자금 기준에서 네고와 단지 선택으로 해결하는 게 먼저다.

7) 내가 바꾼 체크리스트

• 외부: “역에서 걸을 만한가?”, “초등학교 가는 길 위험한 구간 있나?”, “유해시설(모텔/유흥시설) 보이냐?”
• 내부: “동간거리 탁 트였나?”, “보도블록/잔디/도색 깔끔?”, “지하주차장과 단지 연결 바로 되나?”
• 주차장: “딱 들어오자마자 반짝이는 느낌? 차종 분위기?”
• 매물: “올수리/부분/무수리?”, “전세 만기 언제?”, “잔금일 조정 여지?”, “동일동·동일층 실거래?”

• 숫자: “매매·전세 하한가 확정했나?”, “전고점/전저점 입력했나?”, “전세가율·전고점 대비 하락률 계산 확인?”

   

현장에서는 체크만, 집에 와서 정리. 이 리듬이 지치지 않는 비결이지 않을까…

8) 감정까지 설계해야 꾸준히 간다 — 나에게 보내는 말

강의가 반복해서 말한 것처럼, 성장은 버티는 구간을 지나야 온다. 임장은 체력도, 멘탈도 든다. 그래서 나는 목표를 낮추되, 리듬은 끊지 않기로 했다.

• 한 달에 앞마당 1개 추가는 무리. 대신 3개월에 2개 추가로 바꿨다.
• 단지임장은 생활권당 3개 정만. 낮/밤 두 번만 밟아도 선호도는 확실히 갈린다.
• 시세표는 하한가만 고정해도 투자금·전세가율·전고점 대비 위치가 선명해진다.

• 매물임장은 사실 근거 네고만. 안 되면 다음. 미련 금지.

   

세상에 완벽한 물건은 없다. 다만 지금의 내 투자금으로 지금 시장에서 가장 합리적인 1등을 고르는 건 가능하다. 그 1등은 임의로 만들어지는 게 아니라, 분위기 임장–단지임장–시세정리–매물임장이라는 같은 루틴을 꾸준히 반복할 때 자연스럽게 떠오른다.

9) 마무리 — 내 블로그에 남길 기록의 형식

앞으로 블로그에는 매주 아래 세 줄만 올릴 생각이다.

1. 생활권 1줄 요약: “우장산역–등촌–가양 한바퀴 동선, 평지·상업 밀도 좋음.”
2. 단지 1줄 비교: “A: 동간 여유/주차 깔끔, B: 조경 좋으나 유해시설 근접.”
3. 숫자 1줄 결론: “B가 전고점 대비 하락폭 더 큼. 전세가율 비슷. A가 1등(상태·만기·네고 합산).”

이렇게 짧게, 그러나 꾸준히 쌓아 두면, 결정의 속도는 자연히 붙는다. “그때 그 1등”을 골라서 다행이었다고 말할 수 있도록, 오늘도 지도 한 바퀴 더 돈다.