단지분석부터 투자물건 뽑는 방법![실준 71기 TOP3 투자하고 오르길 기다리조 윤다다]

1. 가치가 다른데 전고점이 같다?

  -  전고점보다 더 중요한 것은 내 손과 발로 파악한 단지의 가치임(교통, 학군, 환경 비교)

  -  시간이 흐를수록 건물의 가치는 떨어지고, 땅의 가치만 남게 되므로 전고점이 같았다고 앞으로도 같은 가치는 아닐   수 있음

2. 역세권 구축 vs 비역세권 신축

  - 입지, 선호도가 좋은 단지라면 구축이라도 가장 우선순위이나 비역세권 신축도 전세가가 더 많이 올라줘서 투자금 회수 빠름

3. 단지 분석 후 결과물(생활권 한 판 정리)

  - 상중하로 나누고 생활권 선호요소 정리, 가격 흐름 비교해보기

4. 단지분석 이후 투자물건 뽑기

  - 단지 임장을 통해 단지 가치 확인

  - 가치를 알고 시세를 붙혀 가치 대비 저평가된 단지 고르기(앞마당이 없을 때는 지역 내/ 있을 때는 지역 간)

  - 저평가된 현장 매물 확인

  - 매물 임장한 물건을 비교평가 하여 투자 물건 고르기

5. 네이버부동산 내용을 보고 매물 예약하며 전화임장하는 방법

  - 수리 정도, 라인(사이드 or 중간), 전세보증금, 갱신권 사용여부, 점유자 현황, 물건 정보, 방문 예약

6. 어떤 부동산 사장님과 일하고, 매물 임장 가서의 태도

  - 받아적으며 공부하는 태도가 아니라 실제 투자하러 왔다는 태도여야 함

  - 매물에 대한 정보는 부동산으로 돌아와서 차라리 적어달라고 하면 됨

  - 기본적인 예의를 갖추고 밝고 긍정적인 태도로 대할 것

7. 매물 임장 프로세스

  - 누수, 결로 같은 것은 여쭤보고 초보일 때는 특히 누수 있는 집은 사지 않음

  - 구축은 특히 화장실 문 하부도 확인, 바닥이나 벽타일 손상여부, 신발장이나 베란다장 안쪽 확인(곰팡이 있기도 함)

  - 모든 방 천장 누수, 방문 상태, 도배장판조명 등 상태 확인, 샷시 상태와 천장 벽면 누수와 베란다 타일 확인

  - 방확장 여부 누수 결로, 싱크대 하부 바닥 상태, 보일러 교체 여부 등

8. 투자 물건 뽑는 과정

  - 단지 내 뽑기 > 동별 뽑기 > 지역 내 뽑기 > 앞마당 중 뽑기

  - 가격, 투자금, 조건 및 상태, 리스크(감당 가능한 지) : 저환수원리?!

  - 입지 비교 / 선호도 비교

  - 저환수원리 모든 기준에 충족되지 않으면 투자하지 않습니다!

  - 가격 고정 물건 비교(비슷한 가격들로 지역 간 비교할 때 유용, 더 나은 입지의 물건 선택)