수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는 돌멩이입니다. 🪨
“거래량 없는 단지 투자해도 될까?”
라는 내용으로 동료분들과 의견을 나눠봤고
배운 내용을 정리해보려고 합니다.
위에 나온 매매 실거래는
수도권 A단지(500세대 가량)의 30평대 매매 실거래 입니다.
20년도 10건
21년도 5건
22년~23년도 0건 🫨
24년도 6건
25년도 2건
거래량이 상당히 적은 모습을 보여주고 있습니다.
500세대 이상의 단지인데, 이렇게 거래량이 적은 단지!
어떻게 봐야 할 까요?
거래량을 보는 이유는? (거래량 = 환금성?)
우리가 거래량을 보는 이유는
환금성을 생각해서 일 것 같은데요
‘내가 원하는 시점에, 원활하게 매도를 할 수 있는가.’
‘내 물건을 받아줄 사람이 있는가.’
그렇기 때문에 우리가
저층, 탑층 물건은 투자 후보로 보지 않는 것이죠
(선호도가 떨어진다 => 수요가 적다 => 환금성이 떨어진다)
그런데 환금성을 따질 때
'1000세대 이상에서는 연간 거래량이 50건 이상 나와야 된다’
이런 얘기를 들어본 적이 있으실까요?
이렇게 정량적으로 거래량이
얼마가 나와야 된다는 부분은
배우지 않았을겁니다.
기본적으로 환금성을 따질 때는
세대수를 기준으로 보는데요
(200~300세대 이상)
거래량을 기준으로 보지는 않습니다.
거래량이 환금성(수요=선호도)과
항상 비례 관계가 아니기 때문입니다.
거래량이 적으면 비선호 물건이다?
사람들이 좋아하는 단지의 경우
거래가 활발히 이뤄지기 때문에
일반적으로 거래량이 많이 나옵니다.
또, 세대수가 많은 단지의 경우
시장에 나오는 매물이 많기 때문에
거래량이 많이 나오죠.
다만, 아래와 같은 이유들로 인해
선호/비선호 여부와 별개로
거래량이 적게 나올 수 있습니다.
(1) 시장에 나오는 매물 자체가 적은 경우
* 전체 세대수 대비 해당 타입의 세대수가 적은 경우
* 실거주 수요가 많은 물건이라 매매로 나오는 물건이 적은 경우
이렇게 시장에 나오는 매물 자체가 적은 경우에는
거래량이 적다는 이유만으로
선호도가 떨어진다고 판단할 수 없습니다.
거래량이 적더라도 선호하는 물건 이라면
매도하려고 내놨을 때
받아줄 사람이 있다는 것이고
환금성이 떨어진다고 보기 어렵습니다.
(2) 시장 분위기 / 규제
* 하락장에서 거래가 안 되는 경우 (고금리/경기/투자심리 위축)
하락장과 같이 시장 분위기가 안 좋은 경우에는
사람들이 좋아하는 물건이냐/아니냐
에 관계없이 거래량이 적게 나오는데요
22년 하락장의 경우에는
강남구마저 거래량이 ⅓로 줄어든 모습을 볼 수 있습니다.
* 투기과열지구/조정대상지역 지정
최근 10.15 규제와 같이
투기과열지구, 조정대상지역 으로 지정되어
거래량이 줄어들 수 있습니다.
2019년도 수지구가 조정대상지역으로 지정된 이후
거래량이 급감한 모습을 볼 수 있습니다.
위와 같은 이유들로 인해
단순히 거래량 지표 하나만 보고
단지의 선호도를 판단할 수 없고
환금성이 떨어진다고 보기 어렵습니다.
따라서 우리는 임장과 임보를 통해
지역을 분석(이해)하고
단지의 선호도를 파악해야 합니다.
거래량이 적은 물건을 봤을 때
‘거래량이 적네? → 환금성에 문제 있겠어 → 투자 하면 안 되겠다’
이렇게 생각하는 것이 아니라
거래량이 적네? → 왜?
임장을 다니고 매물을 보고, 부사님들과 대화를 하다 보니
여기는 사람들이 좋아하는 선호도 있는 단지이지만
실거주 수요가 많아서 매매 매물이 많이 안 나오구나
거래량은 적지만 사람들이 좋아하는 물건이니까
나중에 매도할 때 크게 문제는 없겠어
이렇게 단지의 선호도를 확인하는 과정이 필요할 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
