수원시 영통구 중흥S클래스 아파트 수익률 분석 보고서 [열기70기 부자6성4관학교 제로투원]

아파트명 : 광교 중흥 S 클래스

위치

광교 중흥S클래스는 수원시 영통구 원천동에 위치해 있다.

바로 옆으로 호수공원이 있고, 갤러리아 백화점, 광교중앙역까지 쉽게 접근이 가능한 곳에 위치해 있다.

입지평가

1. 직장 : 수원시의 직장은 S 등급
2. 수원시 사업체수 : 74,000명
3. 수원 종사자 수 : 430,000명
4. 500명 이상 대기업 수 : 36개
5. 교통 : 강남까지 1시간이내 : A등급
6. 강남 : 버스 2분 + 신분당선 34분 : 48분
7. 여의도 : 신분당선 + 9 호선 : 1시간 16분
8. 중구 : 신분당선 + 3호선 : 1시간 30분
9. 판교 : 버스 + 신분당선 : 33분
10. 학군
11. 중흥S클래스에서는 수원 다산중학교를 배정을 받을 확률이 높다.
12. 학업성취도 91%, 특목고 진학률 3%
13. 

4 환경

아파트에서 백화점까지 300미터!

영통구 기준으로 했을때는 구 안에 백화점 1개! A등급이다

5 공급 : 2024, 2025, 2026 모두 적정수요보다 부족한 상황이다.

과거 수익률 분석

과거 시세 흐름을 보면

2016년 분양가 5억 후반대, 21년 11월 최고점 : 18억

전세가율이 가장 높았을 때 : 62%

매매 : 11.6억 / 전세 : 7.2억 / 투자금 : 4.3억

저점일때는 전세가율 : 57%

매매 : 9.8억 / 전세 5.6억 / 투자금 4.2억

저점매수시에 수익률은 98%이다.

미래수익률 분석 200% 분석

현재 시세로 매수시 투자금이 5.9억이 든다. (매매 14억 , 전세 8.1억)

수익률 200%를 달성하기 위해서는 매매가가 거의 20억에 다다라야 한다.

과천 84 타입의 전고점이 20억대정도이다. 판교의 백현마을 단지들도 고점이 21억 ,22억대.

과연 광교가 20억을 찎을 수 있을까..?

중흥 S클래스의 21년 전고점이 18억이라는것을 감안했을 때 다음 상승장 때는 충분히 찍을 수 있을것이라 판단이 든다. 광교는 깔끔한 신도시, 사람들이 좋아하는 환경, 무엇보다 신분당선을 갖고 있는 지역이다.

하지만 과천과 판교에 비해서는 서울과의 거리가 있고 선호도가 조금은 떨어지지만 다음 상승장에서 20억은

가능할거라 판단이 든다!