월부챌린지 109회 진행중 : 10월 18일차 

[자음과모음] 규제 이후 투자는 어떻게 해야 할까요?

25.10.21

# 10월 15일 이후, 어떤 일이 벌어진건가요?

10월 15일 서울 전 지역, 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서

엄청난 한 주였던 것 같습니다.

추석부터 이어진 매수세가 실제 현장에서도 이어졌고

규제가 나온다, 나올 것이다, 라는 이야기가 무성하던 가운데

규제 전 매수를 하려고 하는 분들의 수요가 몰리다 보니

결국 규제가 나왔습니다.

실제, 예상보다 강력하게 서울 전 지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 경기도 12곳까지 추가로 묶는 규제가 나왔는데요.

이렇게 되면은 서울은 실거주 하지 않으면, 매수할 수 없게 바뀌었습니다.

그리고 대출 한도를 LTV 40%로 줄였다가, 여론의 목소리를 반영하여

LTV를 60%로 늘리는 변경 또한 있었습니다.

무주택자가 실거주 집을 매수하는 데에는 규제를 강력하게 적용하지 않은 만큼

실거주자들이 집을 매수할 수 있는 방법은 마련해 두었습니다. 생애최초 혜택 LTV 70%로 말입니다.

10월 15일부터 10월 19일까지 10월 20일부터 시행되는 규제를 피하기 위해서

현장에서는 매수가 엄청 많이 이루어졌고

실제로 빨리 팔기 위해서 급매가 나오기도 하고,

그 급매를 바로 잡아 매수하기도 하는 등,

매도자, 매수자, 부동산 사장님 등 정신없는 5일이 지나갔습니다.

# 그래서 시장은 어떻게 되었나?

그래서 시장은 규제 이후 이틀째가 된 지금 어떻게 되고 있을까요?

사실상 토지거래허가구역으로 지정된 곳의 거래는

실거주자가 입주를 하거나, 갈아타기로 입주를 하는 경우가 아니면

거래가 될 수 없기 때문에

전세를 끼고 매물을 내놓는 매도자들이

좋은 단지, 좋은 입지일 수록 굳이 팔 이유가 없다면 매물을 내놓지 않게 될 겁니다.

‘굳이 전세낀 물건을 팔기가 어려워졌는데, 굳이 이 가격에 팔 이유가 없네. 전세로 한 번 더 돌려야지. 심지어 전세는 이 시장에 없고, 전세가가 오르고 있네’ 라고 생각할 수 있습니다. 전세를 맞출 수 있다는 뜻입니다.

입주가 가능한 조건의 경우, 대출 한도가 줄어들어 영향을 받을 수 있는 가격대의 아파트의 경우

예를 들어, 2억을 가지고 LTV 80% 안에서, 5.6억 대출을 받아 살 수 있었던 7억대 아파트의 경우

생애최초의 경우가 아니라면 2억을 가지고, 4.2억의 대출을 받을 수 밖에는 없기 때문에 7억대 아파트 매수가 불가해집니다.

그렇다면 매수할 수 있는 수요가 대출한도 제한으로 인해

줄어들 수 있고, 거래가 잠시 위축될 수 있다는 가능성이 있습니다.

이것은 이번만 있었던 일은 아니고 대출 한도 규제가 나옴으로 인해서 거래가 위축되는 사항들은

24년부터 시장 안에서 반복되어 왔습니다.

# 그리하여, 결론은

서울 내집마련을 준비하고 계셨던 분들은 그대로 내집마련을 준비하시면 됩니다.

대출 한도가 줄어든 상황에서 이전보다 더 안좋아진 상황으로 많이 속상하고,

집 하나 사는게 왜 이렇게 어려운지, 에 대한 한탄을 하실 수도 있다고 생각합니다.

그러나 중요한 것은 더 안 좋아진 상황이 아니라, 내가 이 상황에서도 내집마련 할 수 있는 노력들을 기울여

결국에는 나와 가족의 안정적인 보금자리를 마련하는 노력을 기울인다면

충분히 내집마련 할 수 있는 시장에 있다는 점입니다.

서울을 투자로 바라보셨던 분들, 특히 실거주를 고려하지 않았던 분들은

아마도 이 규제에 의해 많이 혼란스러우셨을 거라고 생각합니다.

어디로 가서 투자를 해야 할지?

내가 가진 종잣돈으로 이 투자를 하는게 맞을지?

고민이 많이 되실 것이라 생각합니다.

아예 투자를 포기해야 하나, 내집마련을 해야 하나 고민도 되실 겁니다.

항상 중요한 것은 내가 살 수 있는 가장 좋은 집을 살 수 있는 전략을 활용하여

시장에 대응하여 매수해야 한다는 것입니다.

그 전략이 내집마련이라면 내집마련을 활용하고

그것이 투자라면, 실제 투자가 가능한 지역에서 투자를 하셔야 합니다.

다시 한 번 말씀 드리자면

여러분들은 속상하시겠지만

‘투자는 내가 지금 가진 종잣돈으로 할 수 있는 투자처에, 투자를 해서 수익을 내는 행위입니다.’

내가 이 상황에서 포기한다면,

내 삶은 경제적으로 아무것도 나아지지 않으리라는 것을 꼭 명심하시길 바랍니다.

23년부터 이어져온 규제완화의 시장에서

모두가 다 서울 아파트를 사고 모두 다 서울 투자를 한 것은 아닙니다.

그 가운데서도 꾸준히 아파트 매수에 관심을 가지고

노력을 기울인 분들이 결국엔 매수를 하셨습니다.

제 눈으로 똑똑히 본 결과,

타이밍을 잘 잡고, 운이 좋아서 아파트로 돈을 버신 분들보다

꾸준히 내가 할 수 있는 것에 집중하는 게 중요했습니다.

시장에 소음과 시그널이 혼재하고 있습니다.

다른 사람이 이렇게 했다, 저렇게 했다,

나는 자산도 없고, 자산도 오르고, 게다가 규제까지 나와서

내 앞길을 가로 막은 상황이라고 생각하실 수 있습니다.

그런데 여기서 앞으로 나아갈지,

아니면 여기서 고민만 하다가 시간을 보낼지는

여러분 스스로 결정할 수 있습니다.

제 경험상,

변화하는 분위기 속에서는

생각이 많은 사람들보다

오히려 행동을 더 많이 하는 분들이

좋은 결과를 얻어가셨다고 생각합니다.

여러분들이 어제와 오늘, 내일이 다른 하루를 사시는 것이

다른 결과를 만들어 나갈 수 있는 길임을 아시고

지금부터, 다시 실행을 옮겨나가시면 좋겠습니다.

감사합니다.

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원본칼럼링크 : https://weolbu.com/community/3545751

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