안녕하세요. 주우이 입니다.
너무 많이 오른 집값에 6월, 9월, 10월 규제가 나올 때마다 시장이 조금은 꺾이길 바랬던 분들이 많이 있을겁니다.
특히 10.15 대책으로 대출 규제, 토지허가구역, 규제지역 확대 등 강도 높은 조치들이 시행되었지만 시장가격은 규제의 강도 만큼 꺾이지 않았습니다.
규제 지역뿐 아니라 수도권 비규제 지역까지 가격이 상승하며 규제의 빈틈을 알아채고 먼저 움직이는 모습이 나타나고 있습니다.
제가 오늘 칼럼을 작성하는 이유는 이 말을 전해드리고 싶어서 입니다.
여러분이 언제 어디에 있어도, 할 수 있는 길은 분명히 있습니다.
이건 제가 부동산 투자 시장에서 10년동안 실전투자자로 살아남으며 알게 된 부분입니다.
요즘 시장을 보고 있으면
정말 많은 분들이 마음이 흔들리고 있다는 것이 느껴집니다.
“내가 보던 단지가 너무 올라버렸어요.”
“종잣돈으로 갈 수 있는 곳이 점점 멀어져요.”
“규제 때문에 아예 시작도 못 하겠어요.”
“이제라도 사야 할까요? 아니면 기다려야 할까요?”
이 질문들은
상승장이든, 조정장이든, 하락장이든
어떤 시기에도 반복되는 이야기입니다.
다만 한 가지 달라지지 않는 사실이 있습니다.
흔들릴 때 멈춘 사람은 결국 더 멀어지고,
흔들릴 때 할 수 있는 행동을 찾은 사람은 결국 자산을 가졌습니다.
이 글은 지금 두려움과 조급함 사이에서
방향을 잃지 않으셨으면 하는 마음으로 씁니다.
“왜 나는 늘 한 발 늦게 움직이게 될까”
시장이 문제라기보다, 마음이 흔들리는 패턴이 문제입니다
지금 많은 초보 투자자와 무주택자 분들이 똑같은 고민을 하고 있습니다.
- 보고 있던 곳이 너무 빨리 올라버렸다
- 지역이 더 멀어지고 있다
- 규제가 나와서 기회가 막힌 것 같다
- 너무 많이 올랐으니 떨어질 때까지 기다릴까?
- 지금 사면 고점 아닐까?
이 고민들은 지금 처음 등장한 게 아닙니다.
2020년에도, 2017년에도, 2014년에도 똑같았습니다.
시장은 늘
“올라서 못 사고”,
“떨어져서 무서워서 못 사는”
양쪽의 마음을 동시에 건드립니다.
그래서 결국
‘그때 사야 했는데…’라는
후회만 남는 경우가 너무 많았습니다.
지금 시장은 이상합니다
규제는 강해지고, 가격은 멈추지 않습니다
6월, 9월, 10월 규제가 연달아 나오면서
“이번엔 정말 막히겠구나” 싶은 분위기였습니다.
그런데 시장은 정반대로 움직였습니다.
- 서울 주요 지역 회복
- 강남 접근성 좋은 경기권 동반 상승
- 비규제지역까지 온기 확산
- 입지 좋은 20년 이상 구축까지 회복 움직임
- 금·주식·코인 등 자산 전반 상승
이건 감정의 문제가 아니라
구조적 변화가 만들어낸 흐름입니다.
금리 인하 기조는 적은 이자로 돈을 빌릴 수 있기 때문에 시장에 풀리는 돈의 양을 늘릴 수 있습니다.
이는 화폐가치의 하락될 수 있으며 자산의 상승될 가능성이 높음을 의미합니다.
수요와 공급의 측면에서 보자면 주요 지역 공급 부족이 많이 부족합니다.
특히 서울의 경우 내년부터는 적정 수요 대비 공급이 매우 부족해지는 시기로 전세가격이 상승될 가능성이 높아집니다.
전세가가 높아지면 매매가를 받쳐주는 역할을 하기 때문에 매매가의 하락 가능성을 줄이는 역할을 할 수 있습니다.
그리고 토허제 및 규제지역 확대로 대출이 감소하고 실거주 의무가 생겼습니다.
하지만 규제지역의 집값은 여전히 상승세에 있는 것으로 볼 때 무주택&실수요자 중심의 수요가 계속 있다는 것을 알 수 있습니다.
이 요소들은 시장을 다시 움직이게 만드는 기반들입니다.
지금 가장 위험한 것은 ‘조급함’이 아니라 ‘가만히 있는 것’입니다
지금 수강생·무주택자·초보 투자자 분들이 가장 빠지는 두 가지 함정이 있습니다.
지금 아니면 안 될 것 같아서 아무 집이나 사는 것
이건 거의 항상 후회로 끝납니다.
준비 없는 매수는 투자보다 ‘감정 소비’에 가깝습니다.
확신이 없는 투자는 시장의 상황이 변할 때마다 나의 선택을 고통스럽게 할 가능성이 높기 때문에 오랜시간 보유를 어렵게 할 가능성이 높습니다.
더 떨어질 때까지 기다리기
아무 자산도 없는 상태에서 시장이 또 한 번 오르면,
다시 “너무 비싸서 못 사는” 단계로 돌아오게 됩니다.
둘 다, 과거 시장에서도 가장 후회가 많이 남는 패턴입니다.
지금 할 수 있는 가장 현실적인 전략
지금 이 글을 읽는 부분은 내 상황을 아는 것이 중요합니다.
그래서 “내가 갈 수 있는 곳”을 찾는 것입니다.
그리고 그 안에서 움직일 수 있는 범위를 정확히 아는 것입니다.
실거주 가능한 무주택자분들은 규제 때문에 오히려 유리해진 구간입니다.
실거주 요건을 충족하지 못하는 사람들은 아예 들어올 수 없기 때문입니다.
서울·수도권 내 “실제로 내가 살 수 있는 곳”은 지금도 분명 존재합니다.
가격은 올라 있지만, 여전히 전고점을 회복하지 못하고 상승의 기대가 있는 지역도 많습니다.
실거주 불가능한 분들은 비규제지역을 보되 “비규제니까 오른다”가 아니라 입지 우선순위를 명확히 기준으로 삼아야 합니다.
강남 접근성, 역세권(교통), 학군, 생활 인프라, 수요 등을 잘 보는 것이 중요합니다.
이 때 수도권 비규제지역 뿐 아니라 지방 광역시도 함께 보는 것이 중요합니다.
지방 광역시는 지금도 “절대가격이 낮은 구간”입니다.
과거에도 소액 투자자들의 자산을 가장 크게 키워준 곳이 지방입니다.
지금 수도권은 상승 초입이지만, 지방은 하락장을 끝내고 막 회복을 시작하는 자리입니다.
변곡점에 들어가는 구간은 언제나 소액 투자자에게 기회가 됩니다.
지금 여러분에게 가장 필요한 것은
“크게 움직이는 것”이 아니라
“흔들리지 않는 기준을 갖는 것”입니다
시장보다 더 무서운 건 내 마음이 흔들릴 때입니다.
하지만 원칙은 늘 같습니다.
- 투자의 본질: 가치대비 싸게 사서 가치만큼 가격이 되었을 때 판다.
- 현재 시장에서 내 상황에서 최선을 투자를 하는 것
- 감정이 아니라 투자기준으로 판단하는 것
- 방향성을 잃지 않는 것
- 지금 할 수 있는 작은 행동을 하나씩 하는 것
그리고 무엇보다 중요한 건
‘준비된 사람’에게만 기회가 보인다는 사실입니다.
지금도, 그리고 앞으로도 여러분이 할 수 있는 길은 분명히 있습니다.
시장은 오늘도 수많은 이야기를 쏟아내지만 우리가 봐야 하는 건 단 하나입니다.
지금 내 상황에서 할 수 있는 행동은 무엇인가.
그 행동을 꾸준히 한 사람들이
과거에도 자산을 만들었고,
지금도 자산을 만들고 있으며,
앞으로도 자산을 만들 것입니다.
시장은 기다려주지 않지만, 준비는 언제든 시작할 수 있습니다.
오늘 한 발 움직인 사람이, 내일 기회를 잡습니다.
너무 멀리 있는 기회를 바라보기보다
지금 내가 갈 수 있는 길을 찾으시길 바랍니다.
흔들릴 때일수록, 함께 방향을 잃지 않고 나아가는 것이 중요합니다.
여러분의 내집마련과 행복한 노후를 위한 자산 성장을 진심으로 응원합니다.
