시세트래킹 9-9-9
앞마당 하나당 1,2,3 생활권 중에서 상,중,하 단지 총 9개
- 상 : 생활권 내 대장단지 → 가격 흐름이 가장 먼저 오는 단지
- 중 : 실거주자가 좋아하는 단지 → 실거주자들의 움직임 파악
- 하 : 후순위+환금성 좋은 단지 → 가격의 마지노선
- 시세 기록 9분
- 지도위에 올리기 3분+전화임장 6분=9분
- 3개 단지 시세그래프
- 단지명(연식,세대수), 매매가/전세가/투자금. 전세개수
- 전화임장 : 투자자나 실거주자한테 매수 문의 많이 오나요?
전세대기자 있나요? 한달이내 전세 뺄려면 얼마에 내놔야하나요?
원페이지 정리
- 시세트래킹단지(저평가), 매물적체량, 부동산분위기, 공급단지목록, 시장종합판단
매수프로세스
가계약
1단계 : 매수 전 확인
(1) 등기사항 전부증명서
- 근저당 → 채권최고액+계약금+중도금<매매가
(2) 중대하자
- 매수 결정 전 아랫집, 관리사무소 누수 여부 확인
- 안 날로부터 6개월 이내 매도인 보상 책임
(3) 전세 놓을 때 KB시세
- 전세보증보험 : KB매매시세의 90%이하
- 전세자금대출 : 전세김의 80%이하
2단계 : 가계약
(1) 특약 문구 확정 및 전송 : 중대하자. 근저당, 전세협조, 위약금
(2) (부사님 말고)매도인 특약 동의 여부 확인
3단계 : 가계약금일부 입금
본계약
1단계 : 본계약 이전 : 계약서 초안 요청
- 특약 확인
2단계 : 본계약 당일 : 계약서 작성 및 계약금 입금
3단계 : 본계약 직후 : 전세계약 데드라인 알림
- 매수 부동산에 전세 빼는 기한 2주 고지
잔금
1단계 : 법무사 선택
- 법무사별로 비교하여 불필요한 금액 산정됐는지 확인
2단계 : 잔금 진행
- 장기수선충당금 : 임차인이 임대인에게 받을 돈
- 선수관리비 : 매수인이 매도인에게 주는 돈
3단계 : 취득세 납부
전세프로세스
1단계 : 전세가격 결정 및 광고
- 두 달 반 전 : 골든타임 → 생활권 내 전부 (+전세가 낮추기)
- 두 달 전 : 긴급타임 → 할 수 있는 모든 방법 동원 (가격, 조건 1등 만들기)
- 한 달 전 : 잔금 준비 및 광고한 부동산에 입주 가능 날짜 풀기
2단계 : 임차인 확정
- 전세자금대출 : 채권양도 → 전세 만기시 통으로 은행에 상환
질권설정 → 찔끔 줬으니 은행에 상환금액 확인
3단계 : 특약 협의 및 계약금 일부 수령
4단계 : 전세 본계약 및 전세 잔금
- 임차인 특약 동의 여부 확인
매도 프로세스
수리
- 30만원 미만은 집주인이 수리해주자
- 입주후 한달까지는 소모품도 수리
재계약
- 1호기 투자 물건 전세 만기시 재계약or신규계약
하락장에서 매도
- 매물을 다양한 경로에 광고 : 호갱노노, 직방, 당근마켓, 맘카페, 지역카페
- 동,층,향은 못바꾸므로 물건의 상태(시스템에어컨, 중문)를 바꿔서라도 매도
