대충은 비싸다_지방투자 실전반 4강 후기

행동하는 시, 단호한파블로입니다.

 지방투자 실전반의 4강은 선배 강의로 이뤄져 있습니다. 3강 튜터링데이처럼 지방투자 실전반에서만 경험해 볼 수 있는 특별한 선물입니다. 지방투자 실전반의 모든 강의가 다 좋지만, 4강은 그 특별함으로 더 의미있게 다가오는 것 같습니다. 선배 강의라서 그런지 조금은 우리의 입장(강사보다는 수강생의 입장)에서 고민할 수 있는 문제들을 강의로 풀어주신 것 같아 그런 느낌을 받았나봅니다. 

 첫 번째 선배이신 윤이나 튜터님은 앞마당 관리에 관한 강의를 해 주셨습니다. 월부생활 2년여 동안 꾸준히 관리안되는 반마당만 만들어 오던 제게는 ‘아, 이젠 앞마당 관리를 해야겠구나’를 절로 나오게 만든 강의였습니다. 

 “임장, 임보가 씨앗 뿌리기 라면 앞마당 관리는 뿌린 씨앗에 물을 주는 것입니다.”

 투자(매수)라는 열매를 맺기 위해서는 씨앗을 뿌리고, 그 씨앗이 잘 자라도록 물을 잘 줘야 하는데, 그 물주기가 바로 앞마당 관리라는 것이었습니다. 그동안 왜 앞마당이 앞마당이 안되고 반마당으로만 남으며, 임보를 쓰고 나면 왜 반쪽짜리 결론만 나고 도통 기억에 남지 않는지를 알게 된 것 같았습니다. 이토록 당연한 것을 왜 모르고 있었던 것일까요? 그 대답은 2강 재이리 튜터님의 강의에 명확하게 나옵니다.

 “대충은 비싸다.”

 그까이꺼 대충하려고 하는 마음이 있었기 때문이 아니었나 싶습니다. 2년여의 월부생활을 해 왔습니다. 언제부턴가 참 많은 순간을 복기하며 반성하게 됩니다. 초년때는 뜨거운 열정으로 열심히 달려갔었는데, 어느덧 보면 약간의 오만과 매너리즘으로 원칙을 잊어버리게 되는 순간들이 많았음을 알게 됩니다. 그걸 깨닫는 순간 몇날 몇일, 아니 몇달을 괴로워하는 시간들로 채우게 됩니다. 수 많은 복기의 시간속에서, 어쩌면 병적인 자책의 순간속에서, 대체 내가 왜 그런 말도 안되는 행동을 했을까? 라는 생각을 해 보곤 하지만 뾰족한 원인을 알아내기 참 힘들게 됩니다. 그러나 답은 명확합니다. 대충하려고 했기 때문입니다. 그리고 대충의 결과는 비쌉니다. 

 대충한다는 말은 원칙대로 하지 않는다는 말입니다. 최선을 다한다는 말의 다른 표현이 원칙을 지킨다는 것이라면 대충은 최선을 다하지 않는 것입니다. 원칙을 지키지 않아 생긴 일의 결과는 뼈아픕니다. 참 비싼 대가를 치루게 됩니다. 

 다시 윤이나 튜터님의 강의로 다시 돌아와서. 

앞마당 관리는 투자라는 열매를 맺기 위해 반드시 앞마당에 행해야 하는 원칙입니다. 뿌린 씨앗이 열매가 되기 위해 반드시 거쳐야 하는 원칙, 물주기입니다. 윤이나 튜터님은 저와 같은 수많은 귀찮이들을 위해 초간단 물주기 레시피를 시전합니다. 3-3-3 물주기가 그것입니다(3-3-3이 무엇인지는 강의를 들어보시기 바랍니다). 매일 실행할 수 있는 이 초간단 레시피를 통해 ‘대표단지로 확인하는 지역 매-전 흐름파악 → 원페이지로 보는 투자 우선 지역 3곳 확보 → 3곳 전수조사, 그리고 투자'로 연결하는 과정을 루틴화할 수 있습니다. 당장 실행해 보기 정말 좋은 방법입니다. 이 루틴이 몸에 익으면 자료를 ‘해석’할 수 있는 안목도 생길 것입니다. 심화과정으로 9-9-9 물주기도 있지만, 당장 3-3-3만 실행해봐도 상당히 효과적이라는 생각이 들었습니다.

 꾸준히 앞마당 관리를 하면 고민되는 매물을 자연스럽게 비교평가할 수 있게 됩니다. 그 다음 투자금을 확인하고, 체크리스트를 작성하여 저환수원리에 맞춰 봅니다. 아실 최근 3개월 실거래가 중 최저가 수준으로 매수할 수 있다면 최적의 투자로 이어진 것입니다. (윤이나 튜터님 감사합니다. 간단한 레시피로 투자에 가까이 갈 수 있는 효과적인 방법을 알려 주셨습니다. 윤이나 튜터님, 빛이나십니다.)

 재이리 튜터님은 ‘계약’을 알려주십니다. 실제로 계약을 해 본 사람들은 다 아는 얘기지만, 계약은 정말 정신이 하나도 없습니다. 혼이 나간다고나 할까요? 이 때 반드시 정신차리고 꼭 챙기고 가야할 부분을 재이리 튜터님이 콕 짚어 얘기해 줍니다. 

 계약의 단계는 이렇습니다. 협의 → 가계약 → 본계약 → 잔금 및 등기. 우리는 보통 가계약을 ‘가’짜가 붙었다는 이유만으로 ‘임시계약’ 또는 ‘진짜가 아닌 계약’ 정도로 인식하는 경향이 있습니다. 그러나 가계약도 분명히 계약의 일환입니다. 이런 점을 재이리 튜터님은 자신의 경험과 법 해석을 통해 명확히 알려 줍니다. 가계약부터가 계약이니 가계약부터 꼼꼼하게 챙겨야 할 필요가 생깁니다. 잘못하면 돌일킬 수가 없기 때문입니다. 가격 협상을 하고, 조건 협상을 해야 하는데, 여기서 중요한 포인트가 3가지 나옵니다. 물건의 상태를 파악하고 가격을 협상한 다음, 가계약금을 쏘기전 반드시 확인해야 하는 점! 공식처럼 외워야 하는 이것! 

 ‘남의 돈이 집값을 넘어서는 안된다. 즉, 집값 > 계약금 + 중도금 + 채권최고액’

 정말 중요하고 중요한 얘기입니다. 이것을 알면 ‘사고’를 미연에 방지할 수 있을 뿐 아니라, 남들은 무서워서 접근조차 하지 못하는 숨은 보석같은 물건을 건져낼 수도 있습니다. 강의를 듣는 내내 지난 내 활동을 복기하며 들었습니다. 롤러코스터를 타는 것처럼 아찔한 순간들이 한두군데가 아니었습니다. 

 다음은 중대하자와 특약에 관한 부분입니다. 중대하자에서 가장 많이 거론되는 것이 바로 누수입니다. 그래서 재이리 튜터님은 누수를 확인하는 방법(아랫집과 관리사무소)과 이것을 특약에 넣는 방법(관련법규를 따는다로 표기. 또는 협의가 잘 안된다면 문구 생략. 생략하면 자연스럽게 민법으로 해석하기 때문)을 자세하게 알려줍니다. 중대하자에 대처하는 우리들의 자세를 포함한 특약은 머리와 휴대폰에 간편 탑재가 가능하도록 4개로 압축정리해서 알려줍니다. 마치 앞선 강의의 3-3-3 물주기랑 비슷한 초간단 레시피입니다. 감사합니다, 튜터님.

 그리고, 이건 정말 몰랐던 얘기인데… 지방에서 전세를 세팅하려면 꼭 참고해야 하는 지표인 KB전세시세에 관한 것입니다. 지방에서는 전세자금대출이 90%까지 실행가능한데, 기준이 되는 가격지표가 KB전세가격이라는 것입니다. 이것을 알지 못하고 전세가격을 세팅하면 자칫 전세를 빼는데 애를 먹을 수 있습니다. 투자금을 줄이기 위해 무턱대고 전세를 높게 세팅했는데, 그게 전세보증보험 범위를 벗어나면 그 전세는 절대로 나가지 못하는 신세가 되는 것입니다. 새로운 사실을 배웠습니다. 

 이렇게해서 가계약을 하고 나면 본계약(가계약금 송금 후 1주일내)을 하게 되는데, 그 전에 해야 할 일이 있습니다. 

 ‘본계약 1~2일전 부사님께 본계약 초안을 요청해 검토한다.’

 역시 계속해서 복기를 하며 강의를 듣는데 아찔합니다. 이 강의를 미리 들었더라면 이런 아찔함은 없거나 덜 했을 텐데하는 생각이 뼈아프게 들려 왔습니다. 본계약서 초안을 검토하는 이유는 명확합니다. 우리가 제시한 특약이 제대로 반영되어 있는가? 오타는 없는가? 등을 점검하는 것입니다. 정말 정말 중요한 부분입니다. 매도인과 대면에서는 계약 조건 협상이 어렵습니다. 서로 민망해지고 잘못하면 계약이 그 자리에서 파기될 수도 있습니다. 우리가 제시하고 가계약전 매도인으로부터 사전 동의 받은 특약(반드시 매도자분의 동의 여부를 확인해야 합니다. 부사님의 ‘네 알겠습니다’로답변 갈음이 안됩니다. 부사님이 매도인과 나눈 대화내용을 캡쳐해서 달라고 하는게 가장 안전합니다.)을 재확인하는 과정은 꼭 필요합니다. 

 본계약을 하고 나면, 투자자인 우리들은 전세를 세팅해야 합니다. 이 과정에서도 우리는 다양한 경우의 수를 만나게 됩니다. 매수 계약을 한 부사님이 전세까지 잘 빼줄 수 있을까? 임차인은 어떤 사람들이 올까? 신혼부부? 법인? 전세자금대출을 알아보는데, 대출이 안나오면 전세 계약금을 돌려달라고 한다, 그래도 될까? 법인이 들어오며 전세권 설정을 해달라는데 이게 뭔말이지? 전세권 설정과 보증보험, 꼭 내가 알아야 할까?… 이 수많은 질문들에 대해 한땀한땀의 답변이 강의 속에 녹아 들어가 있었습니다. 마치 모의 투자를 하는 것처럼 확실한 간접경험이었습니다. 

 경우의 수에 따른 질문은 더 있었습니다. 임차인이 신용대출을 했을 경우, 전세대출을 받았을 경우, 질권설정을 했을 경우… 만기시 우리는 누구에게 보증금을 줘야 하지? 임차인? 은행? 경우에 따라 다른데, 강의에서는 이 부분이 정말 쉽게 잘 설명되어 있었습니다. 실제로 이 부분에서 상당히 많은 사고들이 생긴다고 합니다. 실제 투자에서 바로 적용할 수 있는 꿀 정보들이었습니다.

 마지막으로 재이리 튜터님은 ‘매도’ 까지도 알려주십니다. 이로써 계약-보유-매도의 전부를 강의에서 알려준 것입니다. 

 ‘편익 > 비용의 방향으로 매도한다’

 우리는 1강 잔쟈니 튜터님의 강의에서 언제 매도해야 하는지를 배웠습니다. 수익이 났을때, 포트폴리오 차원에서 상급지로의 이동이 가능할 때 등이 그것입니다. 재이리 튜터님의 강의는 그 연장선상에서 이뤄졌습니다. 상승장에서의 매도는 쉽지만 하락장에서의 매도는 어렵습니다. 상승장에서는 1층도 잘 나가가지만 하락장에서는 RR도 안 나갑니다. 재이리 튜터님의 강의는 우리가 투자시 불가피하게 하락장에서 매도를 해야 하는 상황에 직면했을 때 어떻게 대응해야하는가를 알려 줍니다. 유익하다는 말이 무색할 정도로 유익한 강의였습니다.

 이렇게 후기를 써보고 나니, 드는 생각은 역시 하나로 집결됩니다. 

 “아, 끊없는 원칙들의 향연이로구나! 투자자는 자신만의 원칙이 있어야 한다. 투자자는 원칙을 지켜야 한다는 대원칙을 반드시 지켜야 한다. 그리고 대원칙하에 나눠져 있는 구체적이고 세부적인 원칙들도 지켜야 한다. 그러다 보니 지켜야할 원칙들이 많아진다. 하나보니 건방이나 오만함, 귀찮음이 생겨 중간 중간 퉁쳐간다. 원칙들 사이에 균열이 생긴다. 대충이 자란다. 그러면 비싼 대가를 치를 수 있다.”

 결벽증적으로 접근할 필요는 없다고 생각합니다. 어떤 부분은 요령이 생겨, 또는 숙달되어 통합적으로 실행될 수 있다고 생각합니다. 그러나 원칙은 꼭 지켜져야 합니다. 원칙이 대충으로 퉁쳐졌을 때, 이러저러한 요설로 다른 사람은 속일 수 있을지 몰라도 자신은 속일 수 없을 것입니다. 자신은 분명히 알고 있습니다. 이것이 숙달에 의한 요령이었는지, 대충으로 편리를 따른 것인지를. 여전히 뼈 아픈 복기의 연속입니다.

 괴테는 말했습니니다. 인간은 노력하는 한 방황한다고. 그거 나이와 상관없는 일인 것 같습니다. 늙은 파우스트도 방황을 했고, 그의 방황은 죽을 때까지 계속되었으니까요. 중요한 건 복기를 하느냐의 여부일 것입니다. 복기속에 성장이 있습니다. 그토록 웅장한 방황을 오랜시간 했던 파우스트도 죽기전 복기를 통해 결국 성장해 냈으니까요. 파우스트의 성장은 자신의 구원과 타인의 구원으로 이어졌습니다.

 잡설이 길었습니다. 참 많은 생각들을 하게 하는 강의였습니다. 좋은 강의로 생각의 씨앗에 물을 주신 윤이나님, 재이리님 감사합니다.