안녕하세요. S밀리입니다.
어느 순간부터 실전반의 꽃은 튜터링 데이와 더불어 4주차 선배와의 강의가 된 것 같습니다.
늘 현장에 계시며 따끈따끈 경험을 쌓아 나가며 앞서나간 선배님들의 강의가 실질적으로 큰 도움이 되기 때문입니다.
이번 선배와의 강의를 통해 얻게 된 것은 반복의 힘입니다.
역시 하다 보면 된다는 것을 다시 한번 뉘우칩니다.
첫 번째 지투반을 들었을 때는 모든 게 완전 새로웠던 내용으로 멍했던 기억이 납니다.
하지만 이번에 두 번째 들으니 실천하고 있는 것도 많았고, 놓친 부분도 있었지만 확실한 건 이해가 쏙쏙 되었다는 겁니다.
지투반 내용에서 어느 하나 중요하지 않은 부분은 없지만,
이번 윤이나 튜터님과 재이리 튜터님의 강의 내용은 투자에 있어 굉장히 필요한 내용이었습니다.
오늘도 와 닿았던 점, 특히 제가 놓치고 있었던 부분을 위주로 강의 후기를 작성해 보겠습니다.
5일만에 투자금 900만 원으로 매수까지
크..윤이나 튜터님께서 서두에 말씀해주셨던 경험담인데요.
단 5일만에 투자금 단 900만 원으로 매수까지 하셨다고 합니다.
그럴 수 있었던 건 앞마당 관리가 잘 되어 있기 때문이라고 하셨는데요.
앞마당 관리!!! 너무너무 잘하고 싶다!!!! ㅎㅎ
- 시세 트래킹
- 원페이지 정리
- 투자우선지역 3곳 전수조사
앞마당 관리의 핵심은 위 세 가지입니다.
이번 달 지투반 원씽으로 평일 시세 트래킹 60분과 전화임장 2회를 목표로 삼았습니다.
1,2주차 정말 원씽을 지켜보려고 노력했고 행동했습니다.
하지만 3주차가 되면서,,, 단지분석 또한 욕심이 생기면서,,,ㅎㅎㅎ
또 다시 우선순위에서 밀렸습니다.
하지만 제가 이번에 깨달은 것은 ‘역시 하면 된다!!!’ 입니다.
처음부터 잘 할 수 없는 것과 같은 맥락으로
역시 해보지 않으면 내것이 되지 않는데요.
물론 3주차부터 다시 우선순위에 밀려 원씽을 매일 이루지 못 했습니다.
그러나 이 또한 하다 보면 결국엔 매일 시세를 들여다 보고 전화임장을 하고 있는 나 자신을 보게 될 것이라는 믿음이 생겼습니다.
어떻게 이걸 매일 하면서 사임을 쓰지? 싶었는데 해보니 가능한 부분이었습니다.
다음 달은 단지분석 주에도 꼭!!! 매일매일 나와의 약속을 지켜보려고 합니다.
매일 전화임장 2회 이상은 어느 정도 지켰습니다.
그러나 임장지 전화임장이었지, 시세 트래킹을 하고 앞마당의 현황을 파악하기 위한 전화임장은 못 했는데요.
매일 루틴으로 어느 정도는 자리가 잡혔으니 다음 달은 하루 한 개 앞마당 시세를 파악하며 전화 임장까지 연결하려고 합니다.
결국 매일 시세 트래킹 및 전화 임장이 아니라, 매일 원페이지가 목표가 되면 됩니다.
이번에 윤이나 튜터님께서 전화 임장에 대해 꿀팁을 알려주셨는데요.
바로 ‘진짜로 빠질 수 있는 전세가’를 파악하며 현장 전세 분위기까지 알아낼 수 있는 질문이었습니다.
“사장님 어느 정도 가격이면 전세가 ‘한 달‘ 안에 나가요?”
이 간단하지만 디테일한 질문을 통하여 가장 보수적인 전세가를 파악할 수 있습니다.
다음 달 전화임장으로 연결할 때 꼭 이 질문을 해보려고 합니다.
꼭 매일매일의 루틴을 좀 더 체득화 하여 나의 앞마당 현황에 대해 알고 있는 독립적인 투자자가 되겠습니다.
감사합니다 윤이나 튜터님!!! :)
계약 프로세스 및 매도 프로세스
크,,사실 지난 4월 지투반에서 재이리 튜터님의 계약 프로세스 강의를 듣고 바로 5월에 1호기를 계약할 수 있었습니다.
뭔가 하늘이 저를 도운 것처럼? 딱 필요한 시기에 이 강의를 선물해주셨습니다.
확실한 건 역시 직접 해보고 경험을 쌓는 게 훨씬 크다는 것입니다.
이번 강의는 특히 처음 들었을 때와 두 번째 들었을 때의 이해도가 달랐습니다.
재이리 튜터님께서 서두에 말씀하신 대로 강의를 들으며 복기할 수 있는 시간을 가졌습니다.
지난 5월 분명 꼼꼼하게 따져봤지만, 실제 잔금일 현장에서는 정신이 없었던 것 같습니다^^
KB 매매시세
KB매매시세의 90%까지만 보증보험을 들 수 있습니다.
결국 임차인 입장에서는 보증보험을 필히 들고 싶어 하기 때문에,
나의 전세가는 KB매매시세의 90%까지가 상한선입니다.
하지만 제가 바로 그 야망 전세가를 내 놓게 됩니다. ㅎㅎㅎ
잔금까지 4개월의 시간이 있었기 때문에
전세가 없는 시장에서 곧 KB매매시세 또한 올라주지 않을까?
안일하게 생각했던 것이 결국 결국 피 마르는 2개월을 보내며 전세금을 낮추었습니다.
이 부분을 왜 그토록 강조하셨는지 알게되었습니다.
다음부터는 그러지 않을게요 튜터님^^
특약 또한 부동산 사장님께서 중간에서 커트하는 경우가 있는데요.
튜터님께서 ‘상황에 휘둘리지 않기 위해 프로세스를 배우는 것’이라고 강조하셨습니다.
이 부분은 잘 했던 것 같습니다.
특약에 꼭 들어가야 할 핵심 내용은 재차 확인했습니다.
각종 비용
잔금날은 정말 돈이 줄줄 새는 듯한 느낌을 받을 수 있습니다.
법무사 비용부터 국민주택채권, 선수관리비, 중개수수료 등 잔금 외에도 제법 큰 돈이 줄줄 빠져나가는데요.
이 부분 역시 튜터님의 강의 덕분에 이미 인지하고 있는 부분이었고, 최대한 아낄 수 있었습니다.
복기해보니 제법 잘 한 부분도 많았네요^^
이번 강의에서 새롭게 와 닿았던 내용은 재계약 및 매도 프로세스에 대한 부분이었습니다.
잔금을 친 지 1개월 밖에 안 되었지만 벌써부터 매도하고 싶은 마음이 있습니다,,,ㅎㅎㅎ
재계약 프로세스
신규계약이 유리한가? 계약갱신청구권 사용이 유리한가?
추후 공급이 많다면?
->신규 계약이 유리. 왜? 임차인이 중간에 나가면 역전세가 발생할 수도 있으니까. 일단은 첫 2년은 묶어둘 수 있으니까!
추후 공급이 없거나, 전세가 우상향하고 있을 때, 전세금이 시세보다 낮을 때는?
->계갱권이 유리. 왜? 임차인이 나가도 전세를 새로 맞추며 전세금을 올려 받을 수 있으니까!
벌써부터 걱정인 1호기 매도입니다.
하지만 준비되어 있다면 뭐든지 대응할 수 있다는 것을 다시 한번 느낍니다.
매도는 언제 하는가?
- 수익 : 수익이 났거나
- 포트폴리오 : 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있거나
- 리스크 : 리스크를 감당하기 어려울 때
수익이 나지 않았더라도, 혹여나 내 물건을 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면? 매도를 생각해 볼 수 있습니다.
결국 핵심은 어떤 자산으로 갈아탈 수 있을지가 명확하게 서 있어야 합니다.
배운 대로 꾸준히 앞마당을 관리하고 들여다 보며 매일 나만의 인사이트를 쌓아 나가야만 가능한 일입니다.
선매도 후매수!
”우리가 갈아탈 곳을 먼저 알아보긴 하지만, 계약서 및 잔금행위는 늘 매도가 먼저입니다!“
내 집이 급매가 되는 걸 원치 않는다면 이 순서를 꼭 유념해야겠습니다.
팔고 싶어도 못 파는 시장일 때
1. 경쟁 매물 파악하여 1등 물건으로 만들어 놓고 내놓는다.
2. 예상 매도가 (최저가, 더 네고, 더 네고, 더 네고 총 4단계 시나리오별로 다음 살 단지 후보를 추려 놓는다)
3. 네고 요청이 들어왔을 때 갈아탈 단지들을 매도가격별로 각각 확보하고 있는다.
4. 매도하고 갈아타는 게 더 유리하다 판단이 되면? 매도한다. (비용<편익)
팔지 못 하는 시장일 때는 편익과 비용을 더 세밀하게 따져봐야 합니다.
이미 최저가로 내놓은 물건이지만, 매도가 어려운 시장에서는 최저가에서도 3단계 정도 더 네고됐을 때의 가격까지 생각해두어야 한다는 점이 인상깊었습니다.
여기서도 핵심은 결국 각 매도가격별로 내가 갈아탈 수 있는 단지들이 있는가?
그럼에도 갈아타는 게 비용보다 편익이 큰가?
정신 없는 실전반 마지막 주 비교적 두서 없이 후기를 작성했네요.
재이리 튜터님 진심으로 감사드립니다!! 덕분에 1호기 계약도 잘 할 수 있었고,
앞으로 자산을 쌓아나가는 데 있어 고민이었던 부분까지 어떻게 대응하면 되는지 알게 되었습니다.
결국 이 또한 직접 경험을 쌓는 것이 관건!
늘 감사합니다 튜터님~~ :)
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