앞마당 관리에서 매수, 보유를 넘어 매도까지 완벽 메뉴얼, 4강 후기 [에츄추]

안녕하세요, 에츄추입니다.

벌써 선배님의 강의 순서가 다가왔습니다.

너무도 뵙고 싶은 

윤이나 튜터님과

재이리 튜터님께서 

이번 4강을 맡아주셨고,

우리가 늘 고민하고 어려워 하는

앞마당 관리에서 투자로 이어지는 방법,

매수부터 보유, 매도까지의 프로세스를

풍부한 경험을 기반으로 디테일하게 설명해주셨습니다.

이렇게까지 자세하게 알려주신다고..?

라는 생각이 들정도로 강의를 듣는 내내

몰입해서 배우게 되었습니다.

| 윤이나 튜터님

"지금은 안 되는 단지처럼 보여도,

꾸준히 시장을 보면서 기록해간 사람은

기회를 누구보다 먼저 잡을 수 있습니다"

앞마당이 조금씩 늘어가면서,

점점 시간적 압박이 커져가면서

힘들게 만들어놓은 앞마당 관리가

우선순위에 밀리는 경험을 많이 하십니다.

저 역시 같은 고민을 매번 하는 것 같습니다.

하지만 소중한 앞마당을 효율적으로

관리하면서 투자기회를 포착할 수 있도록

윤이나 튜터님께서 직접 경험하신 사례를

들어주시면서 촘촘한 방법을 알려주셨습니다.

수익을 얻는 과정은 농사와 비슷하다고 하셨는데요,

1. 씨앗을 심는다 → 앞마당 만든다
2. 인내를 가지고 돌본다 →시세트래킹
3. 수확한다 → 투자, 수익실현

여기에서 꾸준히 인내를 가지고

앞마당을 본 투자자와,

투자할 때에만 앞마당을 조사한 투자자는

투자과정에서 큰 차이를 보이고 있었습니다.

그것은 “확신”

앞마당을 꾸준히 돌보아온 투자자는

현재 시장의 위치를 정확히 판단하고 있고

투자 이후에 어떤 일이 일어날 지 알고 있어

투자에 대한 판단과 확신이 명확합니다.

반면 투자할 때에만 앞마당을 본 투자자는

가격에 대한 저평가 판단은 가능하겠지만

내가 한 선택이 최선인지는 확신하기 어렵습니다.

따라서 튜터님께서는

시세트래킹의 본질과 수강생 상황별 액션플랜을

매우매우 디테일하게 풀어주셨습니다.

인상 깊었던 것은,

아주 잠깐의 시간을 활용해서

루틴을 활용해 매일 실행을 한다는 점이었습니다.

또한 좀 더 선명한 지역 흐름을 보기위해

시세트래킹 대상 단지들을

지도위에 올려 한눈에 파악하신다는 점이었습니다.

또한 지역상황에 대한 원페이지 정리를 통해서

저평가 단지를 찾고 난 후

확신을 갖고 투자로 이어질 수 있게

투자 확신에 대한 단서들을 정리하신다는 점이었습니다.

저도 동일하게 진행하는 부분이 있는 반면

시세트래킹 단지를 지도위에 올려 직관적으로 흐름을

파악하는 방법은 해본적이 없었는데요,

이번에 앞마당 비교평가 단계 전,

주요지역 3곳을 뽑아 지도위에 올려보고

저에게 맞는지 테스트로 시뮬레이션을 돌려볼 예정입니다.

그리고 마지막으로

투자 결정에 앞서 나의 자산현황을 정리하신 부분이

인상이 깊었습니다.

저도 이 부분은 어느 순간부터 한장으로 장표를 만들어

정리하고 있지만, 투자 단지들의 만기가 겹치지 않도록

월별 표를 정리한 부분이 좋다고 생각했습니다.

이 또한 엑셀로 정리하고 있기 때문에

빠른 판단을 하는데 있어 직관성이 조금 떨어졌습니다.

게다가 투자 단지가 늘어나면 더욱더

이러한 직관성은 더 필요하다고 생각했기 때문에

이 부분도 벤치마킹하여 적용하려 합니다.

"시장만 달리질 뿐,

언제 어디서든 투자벙법은 똑같아요."

윤이나 튜터님께서 강의 도중에 해주신 

이 말씀이 특히나 뇌리에 박히게 되었습니다.

시간이 지나 돌이켜보면

시장은 늘 변했지만 투자기회는 늘 있어왔습니다.

어느 때이건 튜터님의 말씀처럼

늘 같은 방법으로 투자대상을 찾아왔고

많은 분들이 투자를 진행했습니다.

지금의 분위기는 매우 혼란하지만

배운것을 현장에 적용하고 투자로 이어지는

노력을 꾸준히 해야겠다고 많이 느끼는

시간이었습니다.

경험을 많이 녹여내 주셔서

너무 도움이 많이 되었습니다.

감사합니다. 윤이나 튜터님!!

| 재이리 튜터님

"내 물건을 끝까지 책임지겠다는 CEO마인드로

하나하나 살펴보세요. 그래야 돈을 잃지 않아요"

두번째 시간은 재이리 튜터님께서

매수와 보유, 그리고 매도까지의 모든 프로세스를

매우 디테일하게 설명해주셨습니다.

아마 이때부터가 진짜 투자의 시작이 아닐까

라는 생각이 강의를 듣는 내내 들었는데요,

저의 첫 투자를 돌이켜보면 정말 우당탕탕 이었습니다.

분명 배웠음에도 불구하고 정리가 잘 안되어 있었고

무엇부터 해야할지 충분한 시뮬레이션이 되지 않았습니다.

튜터님의 강의를 들으며 과연 나는 다 알고 있는가?

제대로 진행하고 있는가?를 다시한번 체크해보는 시간이었습니다.

강의에서는 정말 현장에서 예상밖에 다가오는 일들에 대해

생생하게 설명해주시고 직접 대처했던 방법을 많이 알려주셨습니다.

특히 등기부등본상 과도하게 잡힌 근저당이 잡힌

매물에 대해 어디까지 알아보고 투자를 검토해야할까에 대해

다시금 생각하는 기회가 되었습니다.

생각해보면 채권최고액이 과도하다는 것은

당시 1,2금권에서 월급의 120~130% 책정하여

대출을 해주었다는 뜻이기도 했는데요,

상승장으로 인해 높게 책정된 매물 가격을 들고

대출을 받게 되면 위와 같은 금액도 가능할 수 있겠다

생각이 들었습니다.

게다가 이 금액은 말 그대로 채권최고액이기 때문에

실 대출금액과 차이가 있었고, 확인을 통해

적정한 수준의 대출을 받고 있을수 있음을 배우게 되었습니다.

남들이 다 포기한 단지도 다시보면서

혹시나 기회가 없는지 반드시 알아봐야 함을

배우게 되었습니다.

매수계약 후 잔금 전까지 전세를 맞춰야 하는 상황에서

내가 과연 어느정도 경쟁력을 갖추고 있는지 알아보는

전세트래킹 과정도 배울점이었습니다.

내가 투자한 매물의 가격과 상태를 먼저 파악하고

투자대상보다 선호도가 높은 단지,

그리고 비슷한 단지와 하위 단지들의

전세현황을 모두 조사하고 나의 전세가

어느정도 위치에 있는지 알아보는 과정이었는데요,

경쟁자들을 뚫고 1등 후보로 만들기 위한 노력을

어느정도까지 해야하는지 알게 되었고,

돈을 잃지 않기위해 할 수 있는 방법을 

모두 동원해야겠다는 다짐도 하게 되었습니다.

저는 이번 기회에

전세권 설정과 전세보증보험에 대해

확실하게 짚고 넘어가게 되었습니다.

전세보증보험은 보통 HUG를 통해 가입하기 때문에

당연하다는 듯이 지나가게 되었는데,

서울보증보험으로 가입했을 때의 특징과

실제 보증회사에서 임대인 대신 지급된 이후에 

벌어질 상황에 대해서도 새롭게 알게 되어서

대응할 수 있는 영역이 넓어지게 되었습니다.

또 전세권 설정 요구가 들어왔을 때

나는 어떻게 방어해야하는지 특약을 명확히 제시해주셔서

이 또한 대응 영역을 한 폭 넓히게 되었습니다.

제게 가장 관심이 많은 매도에 과정을

더욱 집중하며 강의를 들었습니다.

일단 시장상황이 매도에 유리하지 않은 지방에서는

예상 매도가를 최저가보다 더 밑으로, 더 밑으로, 더 밑으로까지

생각해서 매도를 준비해야 한다는 점을 배우게 되었습니다.

그리고 이제는 단순 네이버 부동산을 넘어서

당근마켓이나, 호갱노노, 직방, 맘카페 등으로

사람들이 쉽게 정보를 접할 수 있는 채널을 모두

이용하는 것이 매도 확률을 높일수 있음을 알게 되었습니다.

튜터님께서 매수부터 전세, 잔금까지 빈틈없이 실행할 수 있게

체크리스트를 만들어 주셨고, 어렵게 매수한 물건에 대한

권리를 당당하게 지킬 수 있게 특약을 촘촘하게 짜 주셔서

마음이 너무나 든든했습니다.

“투자에서 대충은 비쌉니다”

제가 참 뜨끔하기도 했던 말씀이셨는데요,

월부를 하고 투자를 하게 되면서

대충이라는 댓가가 얼마나 큰 결과로 돌아오는지

수업료를 내며 배우게 된거 같습니다.

그래서 더더욱 튜터님께서 제시해주신

체크리스트나 권리에 대한 특약,

현장에서 일어날 수 있는 다양한 변수들이

제 마음에 와닿고 소중하다고 생각이 든 것 같습니다.

인생은 선불이다라고 하셨던 말씀

지금 상황이 물론 힘들고 쉬운일이 하나 없지만

결국 목표를 이루는 과정임을 인지하고

견디면서 한걸음 더 나아가야겠다고 한번더 다짐하게 되었네요.

소중한 인사이트와 경험을

간, 쓸개 모두 다 빼서 나눠주신 

재이리 튜터님 그리고 윤이나 튜터님

진심으로 감사합니다. :))

혹시나.. 

튜터님께서 보실수도 있어서

궁금한 사항을 남겨봅니당..

재이리튜터님 교안에서 PAGE 145에

임차인이 전세자금대출이 나오지 않을 경우

계약해지를 요구하는 상황에서 방어할 수 있는

방법을 알려주셨습니다.

궁금한 사항은,

1. 특약에 “임대인의 사정으로 임차인의 전세대출이 나오지 않는 경우"를 명시해 주셨는데 여기서 보여주신 임대인의 사정은 무엇일까요? 저는 임차인의 사정으로 전세대출이 나오지 않는 경우(소득, 주택보유현황 등)가 더 많지 않을까 생각하는데요, 임차인의 사정으로 전세대출이 나오지 않는 경우는 어떻게 방어해야 할지 잘 떠오르지 않습니다.

    

2. 이 부분을 해결하신 상황을 설명을 해주셨을때 “은행에서 동시잔금을 한다는 상황을 인지하지 못해 전세대출이 거절되었으며, 이 부분은 은행에서 잘못된 부분임을 인정하고 전세대출을 해주셨다”라고 해주셨는데, 은행이 전세대출이 해주는 조건이 동시잔금과 어떤 관계가 있는지 잘 이해하지 못했습니다..ㅠㅠ

좋은 강의 만들어주셔서 감사합니다  :))