안녕하세요 !
온 마음 다해서 목표를 향해 걷고 있는 온길입니다 :)
24년 여름,
서울 1급지에서 부터 4급지 선호단지까지
후끈 달아오르고 있었을 시기
1호기 매수를 위해 전력을 다하고 있었습니다
이 당시
서울 상급지는 가격이 오르며 거래가 되고 있어서
실거래가 대비 높은 호가의 물건들이 대부분이였는데요
눈에 불을 키고 1호기 물건을 찾던 중
호가 대비 3천만원 저렴한 물건을 만나게 되었습니다
싸게 내놓을 이유가 없었을 시기였기에
단서를 찾기 위해 부동산 전화 전 등기를 먼저 떼보았습니다!
→ 등기 무조건 떼보자! 700원 이상의 가치로 돌아온다!
가격이 싼 이유를 찾아보고 기회로 만들 수 있을지 고민해보자
근저당 2,380,000,000원?
저의 1호기는 근저당 20억인 물건이였습니다
처음에 0하나를 빼고 봤어요… ^^
융자가 많은가? 예상을 해보고 등기를 보긴했지만..
집값을 훨씬 넘어선 근저당이 있을거라고는 상상도 못했습니다
한국주택금융공사에서 받은거라 주택연금일 것 같은데…
집값을 훨씬 넘어선 20억이 근저당이라고??
이제 등기를 확인해봤으니 부동산 사장님께 연락을 드려봅니다
→ 위험해 보이는 물건이지만 넘기지 말기!
기회일 수도 있다고 생각하고 바로 연락해서 확인해보기!
광고를 내놓은 부동산은 10곳정도 되었습니다
→ 빨리 팔고 싶어하는 매도자 심리, 어떤 사연일까?
해줄 수 있는 조건 제시하면 가격 조정이 더 가능하겠다
10곳에 다 전화를 돌렸습니다
새로 올라온 물건이기에
가장 처음에 올린 부동산이 물건지 부동산이라고 생각하고
가장 뒷단에 있는 부동산부터 전화를 하며 이 물건에 대한 사연을 파악했습니다
→ 최대한 정보 수집하고 협상카드를 미리 생각해 보자
자세한 사정을 모르시는 부사님들이 대부분이셨고
다른 물건을 추천해주시는 분들도 있었습니다
일단, 상속물건이라는 정보를 얻고서
광고 가장 상단에 나와있는 부사님께 마지막 전화를 했습니다
→ 물건지 부동산 찾기! 부동산 수수료 양타! 더 열심히 내 편이 되어 줄 수 있음
온 : 사장님 안녕하세요?
0동 0호 물건 보고 전화드렸어요
실거래, 호가대비 가격이 저렴해서요
부사님 : 집주인분이 돌아가셔서 상속 진행중이 물건이예요
상속자분들이 빨리 정리하고 싶어해서 싸게 내놨어요
상속자가 12명이야~ 그런데 걱정할것 없어 변호사끼고 안전하게 잘 진행할 수 있어요~
온 : (역시나.. 사연이 있었네! 가서 자세한 이야기 들어보고 일단 물건 먼저 보러가자!)
사장님 물건이실까요? 물건 보러 가고 싶은데 물건지 부동산 사장님께 봐야 좋을 것 같아서
전화 다 돌려봤어요^^
부사님 : 내 물건 맞아요 잘했네~! 호호 공실이라 물건 볼 수 있으니 오세요~
온 : 바로 갈게요!!
직전에 바로 물건을 보러 가지 못 가서 놓친 경험이 있었는데요
이 경험으로 좋은 물건이 나오면 무조건 달려가야한다는것을 배웠습니다
그래서 이번엔 전화 드리고 바로 출동!!
1등으로 물건지 부동산 사장님께 물건을 봤기 때문에
이후에 본 사람들이 계약을 하고 싶었지만 저의 결정을 기달릴 수 밖에 없었습니다
→ 다른 사람들보다 발 빠르게 움직여야 1순위로 찜 해 놓을 수 있다!
현장에 가보니
집주인 어르신이 돌아가셔서 공실인 상황이였고
상속절차를 밟고 있던 중이였습니다
집을 보자마자 내 물건이다!
두근두근 거리기 시작했습니다
기본집인데도 연식 대비 상태도 정말 좋았습니다
이제 본격적으로 물건 상황을 자세히 파악해봅니다
온 : 사장님~ 제가 이 물건 정말 사고 싶어서
오기전에 등기까지 떼봤는데요
채권최고액이 20억이 넘더라구요
아무리 생각해도 금액이 커서..
20억을 빌리신건 아니시죠…?
부사님 : 실제 사용한 금액이 3억정도라고 알고 있어요
안그래도 실사용금액 확인하러 갔으니 연락 오면 보내드릴게요!
1차적으로 부동산사장님께
실제로 사용한 금액과 이자에 대해
증빙 할 수 있는 문서를 확인했고
물건에 대한 스토리를 들을 수 있었습니다
위험한 물건이 아닌,
나에게 유리한 조건으로
매수할 수 있는 기회의 물건임을 직감하게 됩니다
그런데..
직감으로만 매수할 수 없잖아요?
그래서..
근저당 20억인 물건 사도 되는거야?
채권최고액 금액은 채무자가 빌린 원금이 아닙니다.
채권자 한국주택금융공사는
채무자에게 빌려주면서 등기부등본에 저당권을 설정합니다
채무자가 원금과 이자를 제때 갚지 않을 경우
원금과 이자 기타비용을 회수하기 위해
원금보다 큰 금액을 채권최고액으로 설정하는데요
보통은 120~130%금액으로 설정합니다.
제가 매수한 물건의 주택 연금 근저당이였고
근저당을 설정한 주체인 한국주택금융공사는
주택저당증권을 발생하기때문에
한채의 집에만 담보를 잡지 않고
여러 대출을 한꺼번에 담보로 묶는 방식을 쓴다고 합니다.
그래서 채권최고액이 매우 크게 표시 되었던 것 이였습니다!
근저당이 있는 물건 다음과 같이 확인해 보면 됩니다
1단계 : 실제 채권금액이 얼마인가?
오늘 날짜 기준으로
금융거래확인서로 실제로 사용한 금액과,
남아있는 이자가 얼마인지 확인합니다
은행, 보험사에서 대출을 받아 사용한 경우
금융거래확인서로 실제로 사용한 금액과,
남아있는 이자가 얼마인지 확인하면 되는데요
제가 매수한 물건은 주택연금 근저당이라
주택연금 지급내역서를 확인했습니다,
채권최고액은 23.8억이지만 실제로 2.9억을 사용하셨고
돌아가시고 나서 이자 천만원이 추가되어 있는 상황이였습니다.
실제 사용한 금액은 3억!
2단계 : 계약금 범위 계산해보기
계약금+중도금 < 매매가-근저당
계약금과 중도금을 더한 금액이
매매가에서 근저당을 뺀 금액보다 작으면 안전한 물건입니다.
예를들면 매매가가 7억이고 근저당이 3억이라면?
4억 범위 내에서 계약금+중도금을 진행하면 됩니다 :)
꼭! 매매가-근저당 금액으로 넘어가지 않도록 계약금 설정을 잘 해야됩니다
매도인이 빚을 갚지 않고 도망가는 상황이 생길 수도 있기 때문인데요
우선 위의 범위 안에 계약금+중도금이 가능하다면
안전한 물건이라고 생각하시면 됩니다
3단계 : 근저당 말소 특약으로 더 안전하게
가계약을 넣기 전부터
‘진금일에 기존 근저당을 말소한다’는 문구를 꼭 넣어야되는데요
가격 범위가 안전하더라도 매도인이 빚을 갚지 않을수도 있기때문에
위험한 상황을 방지하기 위함으로 특약을 반드시 명시하고 계약을 진행해야 합니다
중도금으로 충분히 말소가 가능한 금액이라면 잔금일 전 말소로 진행하면 됩니다 !
4단계 : 근저당 상환 영수증, 말소등기 접수증!
근저당 말소는 잔금일에 진행되기 때문에
잔금당일 유의해야할 점이 있습니다.
보통 매수자가 은행에 직접 갚는 방법으로 진행되기 때문에
무조건 매도자에게 입금을 하면 절대 안됩니다
가상계좌 확인 후 입금을 하고,
가상계좌가 없는 경우
매도자 매수자 중개인 모두 있는 자리에서 근저당을 갚습니다
근저당 상환 후
상환영수증을 매도인에게 받고
법무사에게 말소등기 접수증을 받으면 됩니다
근저당이 잡힌 물건은
멀리서 보이면 위험해 보입니다
하지만 위와 같은 방법으로
차근차근 확인해보신다면
오히려 유리한 조건으로
매수할 수 있는 기회를 줄 수 있습니다!
그리고
그 당시 12명의 상속자가 있었던 물건을
용기있게 매수 진행을 할 수 있었던 이유는
물건에 대한 이해도 였습니다
변호사를 선임하고
대표상속인을 지정 했다는 것
여러 상속인 간의 다툼으로
문제가 일어날만한 물건은 아니라는 것
(여러명의 상속자가 있을 경우 진행에 있어 애먹을 수 있습니다 ㅠㅠ
부모님 돌아가시면 형제싸움 일어나는 경우가 많더라구요…)
부사님과 긴긴 이야기를 나누며
물건의 사정을 깊숙하게 알게 되었고
부사님과의 긍정적인 관계형성으로 이루어졌기에
물건에 대한 확신뿐 아니라
이미 싸게 나온 물건임에도
4000만원을 더 깎을 수 있었습니다
전수조사하고 수시로 시세체크하고
전임하고 매임을 하는것도
당연히!! 중요하지만! (기본값이죠..^^)
결국 부동산은
여러 사람들이 연결 되어 있는 영역이기에
현장에서
부동산 사장님, 매도자, 임차인 등등
관련되어 있는 사람들과의
소통이 얼마나 중요한지를
1호기 과정을 통해 배울 수 있었습니다
어려움속에서도
기회를 잡으시는
최선의 투자를 하시길 응원드리며
저의 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
