수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
김뿔테입니다.
25년 1월 서울 4급지에 1호기를 했습니다.
월부학교 가을학기 1강 양파링 멘토님 강의에서
과정과 결과를 나눠서 복기해야한다는 말씀을 해주셔서
이번에 다시 1호기를 복기해보았습니다.
월부에서 배운대로 행동하고 노력해서 만들어낸 결과 - 서울 4급지 30평대 투자경험담 [김뿔테]
<과정>
1호기 당시에는 지금보다 앞마당도, 경험도 부족해서
시행착오도 많았고, 현장에서도 어리숙했습니다.
24년 초부터 서울 상급지 앞마당을 만들었는데
그 과정에서 수많은 기회들을 놓쳤습니다.
1) 가격이 싸고, 2) 투자금이 적게들고, 3) 감당가능한 단지와 물건을
찾으려는 노력보다는
무조건 상급지의 선호 생활권 대단지, 신축 브랜드 단지 등에
투자하고 싶어서 메타인지를 하지 못했습니다.
강의에서 매번 투자하기 정말 좋은 시기라고,
종자돈 +5천만원 물건도 협상을 통해 만들수 있다고 말씀해주셨습니다.
제 주변에서도 실제 취득세 8% 만큼을 깎아서 투자하시거나,
전고점 대비 -20% 이상의 단지를 찾아 조건을 만들어 투자하는 동료분들도 보았습니다.
지금 복기해보면 강사님들이 말씀하신 내용을 들은 것이지,
실제 현장에서의 행동과 노력은 매우 부족했습니다.
투자를 언제까지 해내겠다는 마음보다
이렇게 부동산 공부를 오래하다보면
나에게도 투자물건이 뿅하고 나타나지 않을까라는
안일한 생각을 하고 있었습니다.
연이어 좋은 급지와 단지들을 보다보니
실력과 경험도 없는 상태에서 눈만 높아진 상태였습니다.
시장의 분위기나 매도자의 상황을 파악하고
내가 어떤 것을 줄 수 있을지 고민 했어야하는데,
사고 싶은 단지 부동산에 가서 전고점 대비 -20%까지
깎이고 n억으로 투자가능한 물건이 있다면
연락을 달라고 부동산을 돌아다녔습니다.
그렇게 1년 가까운 시간을 앞마당 만들며 시간을 보냈고,
겨울 쯤이 되서야 정말 투자를 해야겠다는 마음을 먹었습니다.
앞서 봐왔던 앞마당의 단지들이 날아가고, 규제가 하나씩 생기면서 정신을 차렸습니다.
하고 싶은 투자보다 내가 할 수 있는 투자를 해야한다고 마음 먹었습니다.
투자를 하기 위해서 가장 중요한 것은
투자를 반드시 해내겠다는 의지와 마음가짐이라고 생각합니다.
언젠가 되겠지라고 생각하기보다
어떻게든 돈을 만들어서
조건을 맞춰서, 가격을 깎아서
이 투자를 해내고 말겠다는 강한 마음이 중요하다는 것을 복기했습니다.
그렇게 마음을 다잡고 12월 실전반을 들으며
앞마당에서 투자가능한 단지들을
최대한 많이 보고 찾아다녔습니다.
그리고 계엄령이 터졌던 24년 12월,
크리스마스에 와이프와 함께 매물임장을 하면서
1호기를 찾고 투자를 해냈습니다.
전고점 대비 24% 하락한 가격에,
올수리, 세안고 조건의 물건이었습니다.
노력과 운이 모두 작용했다고 생각합니다.
<결과>
9개월 정도 시간이 흐른 지금
그 당시 매물코칭에서 같이 후보로 생각했던
단지들과 비교해보며 흐름과 현재 가격을 보고 정리해보았습니다.
추가로 1호기 전에 할 수 있었지만
놓쳤던 단지들을 찾아보고,
다음번에는 놓치지 않기 위해 복기했습니다.
급지별로 어떤 생활권의 어떤 단지, 평형에서
기회가 있었는지 다시 돌아간다면
어떤 선택을 할지 생각해보았습니다.
24년 봄/여름 이미 가진 앞마당에서도
투자를 할 수 있는 단지들이 있었지만
제대로 전수조사 하지 않았습니다.
시세를 잘 모르기 단지와 매물이 추려지지 않았고,
현장에서 적극적으로 행동하지 못했습니다.
그러는 동안 좋은 시기에 상급지 투자기회가 지나갔습니다.
현재 실거래가 기준으로 1.2억 ~ 3.9억까지 수익이 난 단지도 있었습니다.
이에 반해 전세가는 1억 이상 떨어진 단지도 있기에
1년 후 회복되지 않는다면 감당하기 힘든 리스크를 맞이할 수도 있습니다.
3급지를 보내주고 다음 지역으로 넘어갔습니다.
그리고 투자 할 수 있는 단지들을 찾았습니다.
수익율과 수익금이 상대적으로 아쉬운 수치지만,
그럼에도 후보단지들 중 투자를 했기에
어떤 단지에 투자를 했더라도 최소
현재 8천만원 이상의 상승을 기대할 수 있습니다.
후보단지가 현재 비슷한 흐름으로 가면서
가격대를 형성하고 있는데 거래량, 전세가 등도 고려해서
어떤 단지가 더 좋은 투자였을까도 생각했습니다.
이번 상승장이 아직 끝까지 간 것이 아니라
결론을 짓기는 어렵습니다.
하락장을 맞이할수도, 더 큰 상승이 있을수도 있습니다.
공급과 규제정책, 금리 등 여러 상황이 계속 변하고 있습니다.
하지만 강의에서 배웠듯이 투자실력과 종자돈이 있는 투자자는
언제든지 최선의 투자기회를 잡을 수 있습니다.
어떤 단지가 먼저, 많이 오를지 1등을 뽑는 것은
불가능에 가깝습니다.
그렇기에 우리는 매달 앞마당을 늘려가며,
투자 기준에 맞는 최선의 투자 물건들을
찾는 연습을 이어나가야합니다.
가장 최악은 배우기만 하고 아무 행동을 하지 않는 것입니다.
더 좋은 것, 비싼 것을 사려고 달려들기보다
각자의 종자돈과 상황에 맞는 투자를 이어나가
자산을 쌓으시길 바랍니다.
수도권의 대부분 지역이 토허제 지역으로 지정되면서
앞으로 많은 분들이 지방투자도 더 많이 할 것이라 생각합니다.
지방 소액투자는 서울/수도권 투자보다
상대적으로 더 적은 투자금으로 더 뾰족한 투자를 해야한다고 생각합니다.
대부분의 사람들이 대출축소와 규제정책으로 부동산 투자는 힘들것이라고 이야기합니다.
다른 사람들이 보지 않을때, 꼭 기회를 잡는 투자자가 되기위해 더 노력하겠습니다.
