송파구 잠실동 리센츠 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 68기 33조 일인치]

1) 입지평가 - S등급 (30만명 이상)

송파구 종사자 수: 400,781

송파구 사업체 수: 74,531

2) 교통 - S등급 (강남 30분 이내)

강남 15분 / 여의도역 34분 / 시청역 1호선

3) 학군 - A등급(학업성취도 - 90%이상)

잠신중93.1% / 신천중 92.1%

4) 공급 - A등급 (적정수요이내)

잠실 르엘 (1910세대)가 공급통계에 빠져 있음.

내가 아는 한 최대한 보수적으로 보기 위해서 24년 1910세대를 포함하면 24년 공급량은 3900세대가 됨.

24년 공급량 : 3900세대

25년 공급량 : 2857세대

26년 공급량 : 0세대

3년 평균 공급량 = (3900+2857) / 3 = 2,252세대

송파구 적정 수요 : 3250세대 (송파구 인구수 65만 * 0.5%)

5) 과거 시세

리센츠 24평형

10년 내 저점 - 7억 4천 (13년 12월)

10년 내 고점 - 20억 8천 (23년 8월)

리센츠 33평형

10년 내 저점 - 9억 3천 (13년 12월)

10년 내 고점 - 25억 4천 (21년 12월)

-최근 실거래 시세

6) 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 리센츠 24평 현재 매매 20억 8천, 전세 8억7천

10년 내 고점 매입시: 23년 8월 매매 20억 8천, 전세 9억 3천

10년 내 저점 매입시: 13년 12월 매매 7억 4천, 전세 3억1500

고점에 매입시 수익률: 0%

저점에 매입시 수익률: 315%

7)현장사진