열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 8조 일인치]

1강: 내게 맞는 투자지역 선정하기

왜 열반스쿨 중급반인가?

-> 월부강의가 처음이라면 : 투자의 방향성 / 실전 노하우, 기본기를 다지기

-> 열기, 신준반을 수강했다면 : 열반스쿨 중급반은 ‘실전 투자하는 구체적인 방법

열반스쿨 중급반을 듣고 나면 얻게 될 것들

1. 지방에서 잃지않고, 수도권에서 많이 버는 투자를 할 수 있다.
2. 5년 안에 10억 버는 방법을 알고, 투자 로드맵을 정할 수 있다. 
3. 실전투자를 위해 오늘 무엇을 해야 할지 알고, 행동할 수 있다.

지방&수도권 부동산 현황

-> 수도권

• 22년 1월 이후 수도권 가격은 하락 추세 : 22년 전 고점 대비 매매 15~20%, 전세 20~30% 하락
• 23년 7월부터 수도권 주요지역 매매/전세 반등 시작 : 전세가 상승률이 높으나 회복속도가 느림

-> 지방

• 전세가 하락폭이 매매가 하락폭보다 큼 : 21년 전고점 대비 매매 10~20%, 전세 20~30%하락 (대구 같은 경우는 공급이 많아서 하락폭이 더컸음)
• 23년 10월부터 지방 매매가 및 전세가 반등 -> 수도권 보다 매매 반등 미미 -> 여전히 싸다

*지방 & 수도권 부동산 투자 특징

->지방투자 

1. 편익: 5000만원 소액투자 가능 빠른 수익실현(상승장과 하락장의 주기가 빠름), 같은 기간 내 다양한 투자 경험 축적(빠른 매수,매매 주기/다양한 지역 경험)
2. 비용: 지방 앞마당 만들기 위한 시간과 체력 확보, 상승,하락 주기가 빠르기 떄문에 매도를 위한 지속점검 필요(입주물량, 전세가)

 -> 수도권 투자

1. 편익: 비교적 좋은 입지의 오래 가져갈 아파트 보유, 보유시 관리부담이 적음(전세 셋팅 편함)
2. 비용: 한 채에 투자하기엔 부담되는 규모, 많이 오르지만 언제 오를지 예측 어려움

**지방을 갈까? 수도권을 할까?

현재의 투자금도 중요하지만 매년 꾸준히 1채 투자할 수 있는 투자금을 모을 수 있느냐?도 중요.

2~3억정도 버는게 목표라면 그냥 내가 살고 싶은 곳에 살아도 된다.

하지만 10~20억 자산을 만드려면 매년 꾸준히 한채씩 투자하는게 중요하기 때문에 매년 내가 모을 수 있는 종자돈의 크기도 중요하다.

**지방 투자가 적합한 투자자

1. 현재 보유한 투자금이 5000만원 이내

2. 1년에 모을 수 있는 투자금이 5000만원 이내

3. 매월 지방 앞마당 1개를 만들 수 있는 투자자(주당 40시간)

4. 3년 내내 3억 이상 자산목표를 가진 투자자

**수도권 투자가 적합한 투자자

1. 현재 보유한 투자금이 1억이상

2. 1년에 모을 수 있는 투자금이 5000만원 이상

3. 매월 수도권 앞마당 1개를 만들 수 있는 투자자(주당 20시간)

4. 3년 내내 3억 이상 자산목표를 가진 투자자

2강: 지방에서 잃지 않는 투자하는 방법 [지방 투자 선정 기준]

   1) 지역의 평균 전세가율이 70% 이상인 곳

   -> 지역별 전세가율

• 인구 100만 이상 지방 광역시 평균 64%
• 인구 20만 이상 지방 중소도시 전세가율 77%

    *tip 지방을 투자할 때는 아래의 장표처럼 지역의 전세가율을 펼쳐서 보는 연습을 해야 함.

   2) 현재 입주물량이 적절한가, 향후 2년간 입주물량이 수요범위 이내인가.

• 지방 투자시 가장 큰 리스크는?

->전세가격이 하락 하는 것

     ->역전세로 투자금이 더 들어간다

     ->매매가격이 떨어질 수 있다.

     ->원하는 시점에 매도가 어렵다.

 * 강의에서 입주물량이 많았던 시기에 전세, 매매가가 떨어진 단지를 보여주셨는데, 나도 실제로 지방의 아파트들의 가격흐름과 입주물량의 데이터를 찾아봐야겠다. 그리고 입주물량 외에 다른 요소가 가격에 영향을 미치지 않는지 한번 연구해보자.

• 지방 주요지역 입주물량 (장표확인)

   ->적절한 입주물량 = 인구수 * 0.5  

->23년(즉, 내가 매수 하려는 년도의) 입주물량이 수요범위 이내이면 지금 전세셋팅하기가 안정적임.

   ->24~26년(내가 매수 하려는 년도의 1년 뒤~3년뒤) 입주물량이 적정 수준이면 매도가능. 입주물량이 적정 수준보다 초과(1.5배까지는 그래도 괜찮지만 2배가 넘어가면 위험)하면 전세 하락 가능성이 있음.

   ->단, 추가적으로 살펴 볼 것은 투자할 당해연도의 해당 도시의 공급률이 정상적이라도 그 이전에 너무 많은 물량이 공급되었다면 1년안에 그 물량을 다 소화해낼 수 있을지 확신 할 수 없기 때문에 리스크가 있다. ex) 대구 같은 경우 22년 ~ 24년 물량초과 후 25년에는 안정적인 공급물량이지만 그 이전에 공급이 너무 많았기 때문에 25년에도 리스크가 있음.

   3) 인구 규모가 20만 이상인가(매도 관점에서 인구수가 의미가 있다고 함)

-> 전세가율 + 입주물량 2가지를 확인하면 지방에 안전한 투자가 가능하며, 3~4년 내에 5천, 1억 정도의 수익은 쉽게 낼 수 있다.

-> 하지만 어차피 1년에 한채 투자할 거라면 그 지역 중에서도 더 많이 오를 지역에 투자해야 하는데 그러한 지역은 선별할 때 보는 기준이 바로 인구수다.

-> 지방은 인구수가 지역의 위상을 결정하고, 인구수가 많은 지역이 더 많이오르고 덜빠진다, 그리고 수요가 많으니 매도도 쉽다.

[투자지역 선정하기] : 이강의를 듣고 지금 바로 해야할 것.

- 3개월 내 지방 투자 목표라면?: 현재 투자 가능한 지역을 임장해야함. (자세한 지역은 장표참고)

 임장지 우선순위

 1) 전세가율

 2) 23년 입주물량 1.5배이내, 24~26년 입주물량 수요범위 이내.

 3) 인구수 우선순위에 따라 광역시>80만 이상>50만 이상

* 장표상으로는 현재 청주, 전주가 투자하기 좋아보임. 하지만 이 기준은 계속 변동하므로 스스로 계속해서 데이터를 추적하는게 필요하다고 하심.

- 돈을 좀 더 모으고 3개월 이후 지방 투자가 목표라면? : 더 많이 오를지역을 임장해야함.

 임장지 우선순위 * 지금 당장 투자할 것이 아니기 때문에 변하지 않는 기준을 우선으로 둔다.

 1) 인구수 우선순위에 따라 광역시>80만 이상>50만 이상

 2) 23년 입주물량 1.5배이내, 24~26년 입주물량 수요범위 이내.

 3) 전세가율

3강: [지방 투자 아파트 선정하는 기준]

 1. 지방입지 우선순위: 학군>환경>교통,직장

 2. 아파트연식 우선순위: (입지)B급신축 > 입지A급구축

• 지방은 입지가 A급인 구축보다는 입지가 B급이라도 신축이 더 많은 수익률을 내게 해줄 수 있다. 즉, 신축 선호도가 높다.

**지방투자를 위해 해야 할 일

1. 한 달에 한곳 지방 앞마당 만들기

2. 필수 임장지: 5대 광역시 + 5대 중소도시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 창원, 청주, 천안, 전주, 김해)

3. 3개월내 투자 목표시, 투자 가능지역 우선 임장

4. 3개월 이후 투자 목표시, 더 많이 오를 지역 우선 임장

4강: [수도권 투자 지역 선정하는 법]

 기준1: 입지 독점성(강남 1시간 이내)

 기준2: 전세가율 60% 수준, 투자금 1.5억원 이내

 기준3: 24~25년 입주물량 (지방보다는 중요성 떨어짐)

 *(장표의 지역은) 전세가율 60% -> 70% 빠르게 가능한 후보지역

 * (장표의 지역은)해당 지역 간의 비교평가 통해 투자 후보지역 선정

- 서울 지역별 투자금액

 서울 투자는 최소 2억 투자금 필요 -> 단 2억이상 투자금이 있다면 서울은 입지가치가 있기 때문에 확실히 투자해도 좋은시기. 전고점 대비 아직도 많은 빠진 시기.

- 경기도 지역별 투자금액

 * 3개월 전보다 투자금 줄었으나, 최소 1~2억 투자금 필요

 * 투자금이 적다면경기도 외곽지역 투자 & 지방 핵심지역 투자 고민 필요.

 -> 경기도 외곽지역도 지방과 비슷한 성향을 가짐.

 -> 즉, 비교적 빠른 시일내에 수익 실현이 가능하고 전세가격이 꾸준히 상승하고 있는지역을 선택해야 함.

 -> 결론은 경기 외곽보단 지방 S급이 더 나은 투자가 될 수 있음.

- 투자지역 선정하기(자세한 지역은 장표 참고)

 > 1년내 수도권 투자 목표: 평균이상입지 외곽지역

[수도권 투자 아파트 선정하는 법]

1. 저평가된 가격인가 : 전고점 대비 20~30% 이상 하락했나.

2. 수도권 입지 우선 순위

3. 아파트 연식 우선순위: A급+구축>B급+신축

5강: [수도권 실전투자 사례]

- 용인수지구 32평 투자 (2018년 매수) - 죽전동 더리버하임

1) 전세가율 + 입주물량

 > 10년동안 상승하지 않은 매매가격으로 저평가인지? 저가치인지? 고민을 했지만

 > 높은 전세가율 (당시 전세가율 91%)로 잃지않는 투자가 가능할거라 생각.

 > 17~19년도 입주물량 많았지만 해당 매물이 너무 저렴하게 나왔어서 전세가만 잘 맞춘다면 19년도 이후에 수익이 날 것이라고 생각 했음.

 2) 입지 독점성

 > 서울 출퇴근 가능한 준서울 입지.

 > 강남, 판교, 용인 직장 수요 증가 추세

 > 강남 -> 분당 -> 용인수지 가격상승

 > 해당시기에 주변의 아파트 시세는 크게 올랐지만 죽전은 랜드마크 아파트를 제외하곤 거의 오르지 않은 상태였음.

 > 또한 죽전의 07년 08년 전고점 대비 아직 회복되지 않은 상태였기 때문에 상승장이 시작 된 만큼 전고점을 회복할거라는 판단을 하였음.

 > 수도권 상승장에서 모든 지역이 한번에 오르지 않는다.

 > B급 이상의 입지에서 덜 오른것을 산다.

 3) 지역내 비교평가(입지+가격)

 > 지역내 아파트들의 매매가와 전세가가 거의 비슷해서 입지 비교가 필수적이었음.

 > 랜드마크 아파트를 분석 했을때 죽전역 중심으로 입지 선호도가 높다는것을 알아냄.

 > 보합장에서는 선호입지와 평균입지, 비선호 입지의 가격차이가 없어짐.

 > 같은 매매 가격, 투자금이면 가장 좋은 입지를 산다 = 입지 중심과 가까운 곳을 산다.

 > 신축은 아파트의 가격이 포함되어 있으므로 아파트의 가격이 사라지고 입지의 가치만 남은 구축 랜드마크 아파트를 대상으로 비교하여 좋은 입지를 판단한다.

 4) +비슷한 급지의 지역에서도 가성비가 좋은지, 투자금은 적은지 판단이 필요.

[24년 투자자로 성장하는 법]

성공하는 투자자의 1단계 = 1년에 1채씩 투자하며 살아남기

독 - 좋은책은 완전히 내것으로 만들기위한 재독이 필요하다.

독서 -> 요약, 느낀점, 적용점 -> 독서모임 -> 복기

BM점 찾고 반드시 적용

책을 읽는 것은 시작이고, 독서모임 + 복기 통해 적용이 목표

강 - 이 강의에서 내가 남길 것 미리 적어놓고 시작하기.

      강의 수강 -> 요약, 느낀점, 적용점 -> 강의스터디 -> 복기**

      BM점 찾고 적용

      강의수강은 시작이고, 정리+스터디 통해 적용이 목표

임 - 내가 투자해야겠다는 지역들에 맞게 집중적으로 임장하는 것이 필요함.

     파링님.. 너무 힘들어요.. 커피 한잔만 마셔요

     미쉘님.. 조금만 더가요... 끝나고 치맥 먹어요

     > 임장을 지속하고 투자자로써 현장에 있다는 것이 중요

     > 임장을 위한 완벽한 상황이 어렵더라도(회사, 육아, 체력)

     > 그저 묵묵히 한걸음 걸어가고 나아가는 것이 중요

투 - 경험을 쌓는 투자, 종자돈 & 실력, 수익률 높은 투자

     하나씩 투자하며 쌓아온 경험과 매일의 시행착오가 실력을 늘려준다.

     실력이 늘면 시간이 단축된다.

     한 지역을 한달에 10번 임장 -> 2번 임장

     투자 물건 30번 확인 -> 3번 확인하며 계약 마무리

-후기-

"지금 내 상황에서 수도권/지방 어느곳을 투자해야 할까?"

많은 투자를 시작하려는 (나같은)사람에게 가장 큰 고민 중 하나일 건데요.

이번 강의에서 현재의 시장 상황에서는 어떤 환경을 가진 사람이 어디부터 투자를 진행해야 할지 정확히 알려주셔서 좋았습니다.

또 지방과 수도권, 그리고 마찬가지로 각각의 상황에 맞게 각기 다른 투자지역 설정 하는 방법부터 투자 단지 선정 방법까지 상세하게 알려주셔서 지금 당장 나는 무엇을 해야 할지 첫 스텝 부터 앞으로 5년 이후의 방향까지 설정해주셨고 마지막으로 좋은 투자자로 성장하기 위한 독,강,임,투에 대해서 자세히 설명해주시고 방랑미쉘님의 경험까지 설명해주셔서 용기까지 얻을 수 있었습니다. 감사합니다!