안녕하세요, 부동산 전문가님들께 자문 구합니다. 현재 세안고 아파트 매수 계약을 진행 중인데 기존 임대차 계약 갱신 관련하여 질문이 있습니다.
[현재 상황 요약]
- 매수인 (본인): A
- 매도인: B
- 물건: 아파트 C (현 세입자 거주 중)
- 잔금일: 2026년 1월 초(소유권 이전 예정)
- 기존 전세 만기: 2026년 1월 중순
기존 세입자가 현 임대인인 매도인 B에게 '계약갱신청구권'을 행사했습니다.
이에 따라 매도인 B가 11월 중순(잔금일 전)에 세입자와 전세 재계약(5% 증액)을 체결할 예정입니다.
이때 증액되는 보증금 5%를 매도인 B가 세입자로부터 미리 수령하기로 했습니다.
중개사 D는 저(매수인 A)에게 "잔금일에 원래 잔금에서 매도인 B가 미리 받은 5% 증액분을 뺀 나머지 금액만 지불하면 된다"라고 구두로 안내했습니다. (금액 예시: 잔금이 3억이고 5% 증액분이 1천만 원이면, 2억 9천만 원만 보내라는 의미)
[질문 사항]
1. 중개사의 말처럼, 매도인이 5% 증액분을 미리 받은 상태에서 제가 잔금에서 그 금액을 공제하고 지불해도 법적으로 문제없이 안전한가요?
2. 만약 이 방식대로 진행한다면, 추후 분쟁(예: 매도인이 돈 받은 적 없다고 하거나, 증액분을 이중으로 청구하는 등)을 막기 위해 제가 반드시 챙겨야 할 서류나 '특약 사항'이 있을까요? (예: 부속 합의서, 전세 재계약서 사본 등)
3. 혹시 더 안전한 방법이 있다면 무엇일까요? 제가 잔금을 다 치르고 소유권 이전 후, 전세 만기 이전에 '제가' 직접 세입자와 갱신 계약을 하는 것이 나을까요?
4. 보통 잔금일자와 기존 임차 만기 시점이 촉박한 경우 기존 임대인 (매도인) 이 기존 임차인과 재계약을 진행하는게 일반적인가요?
복잡한 상황이라 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
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댓글
augttauga님 안녕하세요! 전세 낀 물건을 매수하셨고 매도인이 전세갱신계약하려는 상황이시군요~ 11월 중순에 5%를 증액하면서 매도인과 임차인이 갱신계약서를 다시 작성할 거예요! 갱신권을 사용하는 계약이며 5% 증액에 대한 합의, 입금을 매도인 계좌로 한다는 내용이 기재되겠죠~ 세낀 물건을 매수할 때는 잔금일에 매도인이 전세계약서 원본을 넘겨주게 됩니다. (임차인이 전세대출을 받아 채권양도나 질권설정 관련한 서류가 있으면 매수인도 확인해야겠죠~) 사본이 아니라 원본을 양도받게 되니 중개사분의 말씀처럼 증액분을 제외하고 잔금을 지불하시면 될 것 같습니다. 보통 갱신희망여부를 만기 2-3개월 전에 확인하니 1월 초 잔금, 1월 중순 직접 갱신을 하는 것은 일정이 촉박한 것 같습니다. 임차인이 증액분만큼 전세대출을 추가로 받아야 하는 문제가 없고 합의가 된다면 그렇게 하실 수는 있지만, 설명해주신 현재의 상황이 더 일반적일 것 같아요~ 혹시 이미 계약을 하셨다면, 계약서상에 전세보증금과 세안고 매매라는 사실이 기재되어 있을텐데 전세증액분에 대한 내용은 기재되지 않았는지 궁금하네요~~ 잔금까지 계약 잘 진행되시길 바랍니다!
augttauga님 안녕하세요 앞서 다른분께서 말씀주신것처럼 중개사분의 말처럼 5%증액분을 매도인이 미리 받은상황에서, 5%상승분을 제외한 나머지 금액을 지불하시고 잔금치르셔도 괜찮습니다. 좀더 안전하게 진행하신다면 전세보증금, 전세기간 등을 수정하여 매매계약서를 새로 작성하시는 방법도 있습니다. 저의 경우에도 매도인의 사정으로 잔금날 매매계약서를 새로 작성했습니다. 그리고 갱신권 사용후에는 세입자 중도퇴거시 3개월내 보증금반환을 해주어야하기때문에, 공급상황(해당지역or인근지역의 입주)에 따라서 매수자(augttauga)분과 새로 전세계약체결을 하시는것도 괜찮을것같습니다. 마무리까지 화이팅입니다^^ 매수 축하드려요
augttauga님 안녕하세요. 먼저 기존 세입자분께서 전세대출을 사용해서 전세 거주중이시라면, 새로 매수자와 전세계약서를 작성할 시에, 조건부전세대출에 걸리게 될 것 같습니다. 즉 소유권 이전 하고 나서 3개월정도 이후에 전세계약을 새로 써야 전세대출이 나올 것 같아요. 그런 상황이라면, 기존 매도자와 임차인 간에 기존 전세계약에서 계약갱신권을 사용하시는 것이 임차인분의 전세대출을 연장할 수 있는 방법이겠네요. 그렇기 때문에 기존 매도인이 5% 증액분을 가져가는 것이 맞을 것 같습니다. 더군다나 미리 수령했기 때문에 매매계약서 특약에 이 사항을 추가하시면 될 것 같습니다. 매수 축하드립니다!
