[파란바다] 2025.11.5. 칼럼 본깨적 / 임장보고서의 시세 이렇게만 쓰세요 (반나이님 2025.9.6.)

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1. 시세파트를 쓰는 이유

   1) 시세파트는 ‘가격’을 판단하기 위한 장표입니다.

    - 메뉴판에서 가격을 정리해 놓은 것처럼 시세표로 확인할 수 있습니다.

    - 앞서 가치를 알았고 이제 가격을 시세장표로 알게되니

      자연스럽게 ‘저평가’에 대해서도 고민을 해볼 수 있게 됩니다.

    

2. 시세파트에 반드시 포함되어야 하는 3가지

   1) 시세지도

    

   

    

   내가 생각하는 입지요소,

   직장, 학군, 환경, 분위기, 교통(수도권) 등을 넝어보시면

   시세지도에서 가격 뿐 아니라 가치까지 

   판단해보실 수 있습니다.

    

   2) 랜드마크(상위 TOP10) 가격변화

    - 아실 최고가 탭 > 평형은 전용84, 06년부터 3년씩 검색하여 캡쳐하기

    - 어느 단지가 가장 비쌌는지 어느 단지의 선호도가 좋아졌는지,

       사람들이 예전부터 좋아했었던 지역, 입지를 판단해볼 수 있습니다.

    그리고 가격 흐름이 왜 이렇게 갔는지에 대해

    각자의 생각을 적어보면 됩니다.

    틀리는 건 전혀 문제가 되지 않습니다.

    중요한 건, 내가 해봐야 알 수 있다는 것입니다.

    

   3) 시세그룹핑

   

    

   연식별로 색을 칠해보시는 것을 권장드립니다.

    - 땅의 가치가 낮은 중소도시 같은 지역들은 신축이 가장 비싸고

      그 다음 준신축, 구축 차곡차곡 색깔이 정돈됩니다.

    - 땅의 가치가 높은 곳이라면

       연식과 상관없이 색은 뒤죽박죽 섞이게 됩니다.

    - 따라서, 시세그룹핑을 진행해보면서 이 임장지는

      땅의 가치를 가장 많이 가졌는지 vs 연식의 가치가 가장 큰지를 확인해볼 수 있습니다.

     또한, 반드시 시세그룹핑에서 해야할 것은 왜 이 단지가 싼지에 대한 고민입니다.

    

    시세그룹핑에 가격만 남기고 끝내는 것이 아니라

    내 생각에 이 단지가 싼지, 비싼지에 대한 고민을 넣어보고

    정리해보는 시간이 필요합니다.

    

    틀려도 좋습니다. 다만, 이 과정을 거쳐야

    임장보고서를 마칠때 즘에는

    각 단지마다의 저평가 여부를 선명하게 알 수 있습니다.