관련 강의
투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
- 원래 소액 투자 가능한 수도권 지역을 앞마당 만들고 있던 중 10월 15일 규제가 나오면서 마음이 계속 심란했고 서투기 강의를 신청하면서도 지금 과연 이걸 듣는게 맞는건지 지방으로 마음은 가있는거 같은데 계속 갈팡 질팡했습니다. 1주차 주우이님 강의를 듣고 갈팡질팡했던 마음에서 지금 할 수 있는 일에 집중하자고 마음을 고쳐먹었습니다.(수지구 앞마당 만들기)
- <깨> 비슷한 정책(규제 등)은 계속 반복해왔다. 중요한 것은 본질이다. 본질은 가치대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다
- <깨> 스트레스 DSR에서 고정금리로 받으면 상관없어진다/생애최초,서민실수요자: 해당안됨
- <깨>지금 가격내릴수 있는 상황 아니다(매수심리 올라갔고 매물 줄어듦. 규제때문에 팔기도 어려움. 상급지 갈아타기 어렵다) 매매는 오를지 내릴지 모르지만 전세가격은 오를 가능성 높다.
- <적> 아실에서 매수/매도심리, 거래량(특히 매매 비율) 체크하자
<적> 나의 상황, 투자 방향성 정리
- 실거주 갈아타는 경우(가능한 대출: 갈아타기의 경우 LTV 40%가능, 한달 모으는 돈의 50%까지 원리금 상환 가정(대출적정액: X)>>갈아탈때 가능한 최종 매매가:(XX)
(>현재 살고있는 지역에서 더 좋은 생활권 및 평수 변할떄> 2억 더 필요(X), 가능지역: 성남수정구,하남,동안구,중원구,광명, 수지구 등-다만 직장 거리 고려시 가장 합리적인 곳은 동안구
-비규제 수도권 또는 지방 광역시 투자
>>현재 가진 자산 가치있으나 손실 구간 크기 때문에 당장은 2주택 전략에 집중(다음달부터 비규제 수도권 및 지방광역시 앞마당 집중한다-구리, 만안구,다산신도시 앞마당 추가하자)
*주우이님 계산해주신 투자의 모든것 장표 통해 내가 할 수 있는 조건을 명확히 점검할 수 있었습니다!
- <적>임보 결론 작성시 규제지역의 경우 매매가=종잣돈+대출LTV40% 가용금액으로 적용
- <깨> 현재 산본 매매 매력적이나 투자금 매력적이지 않다(아주 동의합니다)
- <깨> 4급지 이하는 30평대 같이 봐야한다. 20평대가 수요 많아서 먼저 상승하지만 30평대가 수익 더 큰데 오히려 투자금 더 적게 드는경우 발생한다.(아….)
- <깨> 월500이상 현금생기기 위해 필요한 전세금24억(음…막연히 자산을 키워야겠다는 생각만 했는데 구체적인 숫자를 보니 현실을 자각하게 되었음. 열심히 자산을 늘려보자)
- 선호하는 동네라면 결국은 나중에 오른다.(땅의 가치 있다면) >>선호하는 단지 매수하는 것이 중요하다
- <적> 전고점대비 -15%이하 아파트보다 전고점 이하(비싸지 않을것) 아파트가 더 가치 있을 가능성 높고 싼것보다 가치가 우선이 되어야 한다.
- <적> 수지구, 동안구 임보 작성시 시세장표에 가용금액 고려!!!(대출금액 고려)/ 가치가 더 좋은 단지부터 투자 우선순위 설정. 살때 싸게 사는 것이 중요. 지금은 비싸지 않게 살수 있는 시장…(싸진 않은거죠…)
- <깨>현재 생활비 줄일 필요 있다. 주우이님 인사이트:2인거주 150+아이 한명당 50….반성하자
- <깨> 소액투자 타켓: 입지좋으나 연식 떨어지는것, 입지떨어지나 연식 좋은것(입지좋고 연식 좋으면 당연히 좋지만 전세가율 높은 시기 짧고 잡기 어렵다. 입지 좋으나 연식 좋은것도 최고 전세가율 기간 짧다!!! 전세가율 오르기 기다리는것보다 매수 할 수 있을때 매수한뒤 전세 올라오는거 기다리는게 낫다!!!! ) 수도권 1억 내외 할 수 있는 아파트 매매 가격대는 4-5억(전세 3-4억)이다. 그동안 내가 봐왔던 매매가 확대할 필요있다
<깨> 현재 규제로 일어나고 있는 시장 상황은 과거에도 반복되었다. 지금규제가 끝나면 어떤일이 일어날지 예상 가능(행동해야 할때)
