잔금일 2주전부터 A to Z - 내가 나중에 보려고 만든 복기글

안녕하세요! 최근 내집마련 잔금을 완료하고 돌아온 

재테크 달팽이🐌입니다!

내집마련 성공담에는 계약과정까지 많은 경험들을 공유받을 수 있었는데,

정말 중요한 잔금까지 어떤 과정으로 준비하면 되는지는 상대적으로 글이 적은 것 같아

매우매우 자세한 버전으로 작성해보려고 합니다.

이런 질문에 답을 얻을 수 있을거에요

• 대출과 근저당권 설정이 있는 집을 매수할 경우 어떤 순서로 진행이 되는지?

• 잔금을 지급하고 어떻게 매도자의 대출금 상환과 은행 근저당권을 말소하는지? 어떤 확인서를 받아야 하는지?

• 취득세 카드납부할 경우 어떤 절차로 진행되는지?

*취득 당시 토지거래허가구역이 아니어서 이 경우 추가로 적용하셔야 합니다.

*세를 끼지 않은 집주인 입주 물건을 매수하는 경우입니다. 세입자가 있다면 그 경우도 추가로 적용하셔야 합니다.

2주전, 1주전, 1일전 체크리스트 

고려할만한 모든 체크리스트들을 넣어봤어요! 아래에 ppt로도 첨부해 두겠습니다.

2주전

• 이삿짐 예약

• 입주청소 예약

• 전화, TV, 인터넷 이전설치 예약

• 에어컨, 정수기 등 가전제품 이전설치 예약

• 법무사 견적 비교 후 선정, 취득세 현금/카드 중 납부방법 미리 말씀드리기

• 취득세 무이자 할부가능한 카드 발급받기

• 이사갈 집 관리사무소에 전화해서 이사할 때 엘리베이터 사용료 물어보고 
  사다리차와 견적비교 후 이삿짐 센터에 확정된 금액으로 예약금 보내기

• 이사갈 집 관리사무소에 엘리베이터 쓸건지 사다리차 쓸건지 알려주고 사다리차 쓴다면 주차자리 확보 부탁드리기

• 대출실행 보류해둔 은행에게 취소연락 돌리기

여러 체크리스트 중에서 법무사 견적비교에 대해 좀 더 자세히 써보겠습니다.

부동산을 매수하게 되면 소유권을 가져오는 과정이 필요합니다. 소유권 이전 등기를 접수해야하는데요,

이 때 크게 두가지 방법으로 접수 할 수 있습니다. 1. 법무사 섭외하기 2. 직접 셀프등기하기

잔금 당일엔 이사도 해야해서 정신이 없으니 법무사를 섭외하시는걸 추천드려요.

잔금일엔 두명의 법무사가 일처리를 도와줍니다.  

• 내가 섭외한 법무사 (소유권 이전 법무사) 1명

• 내가 주담대 받을 은행의 법무사 (근저당 설정 법무사) 1명

그 중 내가 섭외해서 비용을 지불해야 하는 법무사는 소유권 이전 법무사입니다.

소유권 이전 법무사는 세가지 방법으로 섭외가 가능합니다.

1. 부동산 사장님과 일해오던 분께 견적요청

2. 내가 주담대 받을 은행의 법무사 (근저당 설정 법무사) 에게 소유권 이전 견적 요청

3. 법무통과 같은 비교사이트에서 견적요청

저의 경우 법무통에서 섭외한 분이 가장 저렴하여 법무통으로 진행하였습니다.

견적은 다음과 같습니다.

취등록세와 주택채권 할인금액은 내가 매수한 금액에 따라 결정되기 때문에 모든 법무사의 견적이 동일합니다.

취등록세와 주택채권 할인금액을 제외한 모든 금액을 비교해보시면됩니다.

(인지대는 고정금액인데 20만원이나 더 붙인 곳도 있었습니다)

견적비교로 약 55만원 더 저렴하게 진행할 수 있었으니 꼭 비교해보시는걸 추천드려요!

법무사님이 선정되었다면 꼭 취득세를 현금으로 납부할지 / 카드로 납부할지도 미리 전달드려야 합니다.

카드납부를 미리 전달드리지 않는다면 잔금 당일 예상치 못하게 많은 현금이 더 필요할 수도 있어요!

1주전

• 살고있던 곳 관리사무소에 이삿날 기준 공과금, 관리비 정산 미리요청

• 기존 주담대 은행에 미리 연락 (언제 집 파는데 그날로 대출잔액 계산 부탁)

• 신규 주담대 은행에 연락해서 날짜랑 금액 다시 확인, 직통번호 받아두기

• 취득세 분할납부 방법 찾아보기

• 법무사 견적서 가지고 은행 찾아가서 취득세 납부할 카드 한도증액

• 잔금 납부할 계좌 이체한도증액

• 생애최초면 취득세감면신청서 준비

• 잔금날 부동산에서 몇시에 만날지 정하고 법무사님들께 알려주기 (평일 오전으로)

• 부동산, 법무사님들 서로 연락처 공유해드리기

• 잔금은 계좌이체인지 현금인지 수표인지 미리 말해줘야함. 특히 수표는 처리 귀찮아짐

• 은행에 잔금일 당일 전입신고 해야하는지 물어보기

• 공과금 자동이체 해지

• 세탁소 옷찾기

• 필요서류 준비

취득세 카드 무이자 할부로 납부하는 방법은 웰뜨님께서 잘 정리해주셔서 많은 도움 됐습니다!

https://weolbu.com/s/ITDudYGmTe

잔금 당일 언제 카드납부하는지는 이후 글에 자세히 적어놓았습니다!

1주전 제일 중요한 사항은

취득세를 카드로 납부한다면 → 카드 한도 증액

잔금 납부할 계좌 → 이체한도 증액

입니다.

저희는 취득세를 농협카드로 납부했고, 농협 영업점에 들러 한도를 증액하기 위해서는 다음 준비물이 필요합니다.

(은행 대출서류와 비슷해서 준비하시기 편할거에요)

• “법무사 직인이 찍힌” 견적서 또는 영수증

• 2023, 2024 소득금액증명원 (이전 2년치)

• 재직증명서

• 가족관계증명서 (공동명의일 경우)

• 부동산 계약서 사본

• 신분증

그리고 그 견적서의 취등록세 (취득세+교육세) 만큼의 금액 까지만 한도를 높일 수 있었습니다.

한도를 일시상향하는건 2주동안만 유효하니 그 기간 안에 잔금날이 들어와야 합니다!

한도 증액하러 가시기 전 준비물들 잊지말고 챙겨가세요! 아니면 헛걸음 하실수도 있습니다!

1일전 - 필요서류 준비

[필요서류 챙기기]

매수자 입장

• 매매계약서 원본

• 주민등록등본

• 주민등록초본 (계약 후 주소 
  바뀐 경우만 필요)

• 가족관계증명서 (매수인별로, 상세)

• 신분증 복사본

• 생애최초주택취득세감면신청서 (생애최초시)

• 도장

매도자 입장

• ‘매도용’ 인감증명서

• 기존 집 등기권리증

• 계약서 파일철

• 신분증 복사본

• 집열쇠들, 카드키들

• 인감도장

   

여기서 제일 중요한건 이삿짐에 안섞이게 미리 빼두는 것입니다!

드디어 다음은 잔금날인데요, 너무 길어 요약 버전과 자세한 버전이 있습니다.

잔금날 요약 버전

잔금일에 매도인·매수인·법무사·부동산이 한자리에 모임

매수자 대출 실행 → 매도인 대출 상환 → 매도인의 근저당 말소신청 → 취득세 납부 → 소유권이전 등기 → 전입신고

잔금날 자세한 버전

저의 경우 집주인이 살고있는 아파트를 매수한 사례이고 세입자는 없습니다. 

집주인의 경우 주담대를 끼고 있어 집에 근저당이 걸려있는 상황이었고 잔금처리와 동시에 집주인의 근저당 말소가 되어야 했습니다. 근저당 말소신청, 취득세 카드 납부, 전입신고까지 당일 처리하는 프로세스이니 감안하시고 읽어주시면 됩니다.

📌 잔금일에 함께 움직이는 사람들

• 소유권 이전 법무사 1명
• 대출은행 근저당 설정 법무사 1명
  → 두 역할을 한 명이 맡을 수도 있습니다. 저희는 은행 지정 법무사 견적이 비싸서 법무통으로 따로 섭외했습니다.

TIP.
이들의 연락처를 부동산 사장님께 미리 전달하고,
법무사님들께도 언제·어디서 잔금을 하는지,
그리고 부동산 사장님 연락처를 꼭 전달해두세요.

또한 매도자 측과 “근저당권 말소신청은 누가, 언제 하러 갈지” 사전에 협의 필요합니다.
매도자가 직접 은행에 가거나, 매수자 측 근저당 법무사가 대신 접수할 수 있습니다. 

(대신 맡길 경우 약 3만원 추가비용 발생)

저의 경우 주담대 은행에서 기존 집주인의 주담대 “당일” 말소신청을 요구했기 때문에 은행에서 당일 말소 신청 가능 시간인 오전 11시 전에 접수를 해야했습니다. (은행마다 시간 상이) 시간이 너무 빠듯했죠. 그래서 저희는 제 주담대 은행 근저당 법무사가 먼저 매도자 측 주담대 은행에 가 있고, 부동산에서 절차가 마무리 되자마자 접수해 준 케이스입니다. 미리 주담대 은행과 당일 말소가 필요한지 상의해 보시고 정하시면 될 것 같습니다.
 

1. 소유권이전 법무사 ↔ 나

   1. 매도인, 매수인, 소유권이전 법무사, 부동산 사장님과 함께약속 장소(보통 오전 10:30~12:00)에 모입니다.
      너무 늦어지면 매도인의 다음 집 잔금이 밀리거나
      등기소·은행 마감으로 당일 소유권이전·근저당 말소 불가할 수 있습니다.

   2. 법무사가 모든 서류에 이상이 없는지 확인합니다.

   3. 소유권 이전 법무사 수수료 입금 후, 거래내역서 꼭 수령합니다.
       (나중에 팔 때 양도세 감면받을 수 있는 필요경비 인정 서류)

   4. 법무사는 취득세 신고하러 이동합니다.

    

2. 은행 ↔ 나

   1. 5억 대출 실행 시 약 66만 원 정도 차감된 금액이 입금됩니다.
      이유는? 국민주택채권 매입 할인액 + 인지세 = 66만원 (매일 변동)
      위 금액을 제하고 들어오기 때문에

   2. 그 금액만큼 내 통장에 추가 입금해 정확히 대출금액(예: 5억) 을 맞춰둡니다. 

   3. 이 돈을 매도인 통장에 입금합니다.
      내가 매도인 대출상환 계좌로 매도인의 남은 대출 금액을 직접 이체해서 상환하거나,
      은행 측에서 매도인 대출상환 + 잔액 입금을 동시에 처리하도록 요청하면 안전합니다.

       

3. 매도인 ↔ 나

   1. 매도인은 받은 금액으로 기존 대출을 상환합니다.

   2. 대출 잔액 0원 계산서(상환완료 내역서) 를 부동산 팩스로 받아 확인합니다.

   3. 매도인은 근처 은행에 방문해 근저당권 말소신청 확인서를 발급받아 전달합니다.
      (시간 촉박 시, 매수자 측 근저당 설정 법무사가 대신 접수 가능. 저희는 근저당 설정 법무사님이 해당 은행에 대기하고 계시다가 상환 후 바로 접수해주셨습니다.)

   ※ 참고:
   은행별 말소 접수 마감시간이 달라 하나은행은 오전 11시 마감이었습니다.
   ‘당일 말소’를 원하신다면 시간 계산을 꼭 해두세요.

    

4. 부동산 사장님 ↔ 나

   1. 관리사무소에서 당일자 관리비 정산서를 받아오세요. (부동산 사장님이나 매도인이 받아오심)
      → 해당 금액만큼 매도인이 입금해줍니다. 내가 나중에 한꺼번에 같이 내야합니다.

   2. 장기수선충당금은 관리비 정산서에 포함되어 있습니다.

   3. 선수관리비는은 매도인이 미리 낸 금액으로 우리가 승계받기 때문에 우리가 매도인에게 입금을 해주면 됩니다.

   4. 부동산에서 매매정산서를 작성해줍니다. 
      (위의 정산내역과 잔금 이 적혀있고 열쇠, 카드키, 비밀번호 등 인계사항 기록)

   5. 잔금 절차가 모두 마무리 되고, 거래 총액에 대한 영수증을 발급해주십니다.

   6. 중개보수료 입금 + 현금영수증 발급  (나중에 팔 때 양도세 감면받을 수 있는 필요경비 인정 서류)

    

5. 소유권이전 법무사 ↔ 나

   1. 소유권 이전 법무사님이 취득세 신고 완료 후, 전자납부번호를 문자나 카톡으로 전달받습니다. 
      보통 출발하시고 1시간 이내 신고 완료 연락이 옵니다.

   2. 서울시 이택스에서 직접 납부합니다.

      카드 최대 10개까지 분할납부 가능

      무이자 되는 카드로 준비, 카드 소유자 인증서 필요

   3. 취득세 납부가 완료되어야 소유권 이전 등기 접수가 가능합니다.
      납부 완료되면 법무사가 즉시 등기 접수

    

6. 잔금 이후 은행 제출 서류

   1. 주민센터 방문 → 전입신고

   2. 전입신고 후 전입세대확인서 발급받아 전 집주인이 말소되고 내가 들어가 있는 서류를 은행에 제출 (이사 나간 전 집주인도 이사를 마치고 전입신고해야 해서 시간이 걸림)

   3. 외국인체류확인서를 발급받아 해당 주택에 체류 중인 외국인이 없음을 증명

   4. 이 서류들을 주담대 은행에 제출해야 근저당 설정이 최종완료 됩니다.

사실 저 말고도 잔금날 체크리스트를 정말 잘 정리해주신 분들이 많아요.
저도 준비할 때 여러 글을 참고했는데,
그중에서도 두잇나님 글이 큰 도움이 되었습니다.

https://weolbu.com/s/ITJCl1PpI0

엑셀로도 정리된 체크리스트 파일을 무료로 받을 수 있으니 꼭 참고해보세요.
저는 이 체크리스트를 직접 경험한 과정을 기반으로 조금 더 길게 풀어서
당일 흐름 위주로 정리해본 버전입니다.

마무리하며

처음 잔금날을 준비하시는 분들은 정말 긴장되고,
무엇부터 챙겨야 할지 막막하실 거예요.
저도 처음엔 머리가 복잡했지만,
이 과정을 한 번 직접 겪고 나니 전체 흐름이 훨씬 명확해졌습니다.

잔금날 절차는 은행, 법무사, 부동산, 매도인까지 모두 연결되어 있기 때문에
조금만 헷갈려도 하루가 꼬일 수 있습니다.
그래서 이번 글은 저처럼 처음 겪는 분들이
“하루 안에 무리 없이 잔금을 마무리할 수 있도록”
실제 경험을 기준으로 정리해본 기록입니다.

모두 무사히 잔금일 마치시고, 새 집에서 기분 좋게 시작하시길 바랍니다 🏡✨

저의 내집마련 후기를 보고 싶으시다면 아래 글을 참고해주세요!

https://weolbu.com/s/ITLJ2V6IFq