안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
이번 2주차 강의는 정말 운이 좋게도 용용맘맘맘 튜터님 오프강의에 초대되었습니다.
개인적으로 저의 첫 실전반 튜터님이기도하고
지금 월학에서 저의 두번째 실전반 튜터님이신 골드트윈 튜터님의
현재 튜터이시기도 하시기에 신기하기도 하고
그만큼 용맘튜터님의 실력이 엄청나구나라는 생각이 절로 들었습니다.
그래서 그런지 더 열심히 듣게되고 반가운 마음도 들고 여러가지 감정이 교차하면서
2주차 강의를 들었던 거 같습니다.
2주차 강의는 임장과 임보에 디테일을 더해주셔서 임장을 가기 전에 듣기에 너무 좋다는 생각이 들었고
BM할 요소들 마구 뽑아뽑아 이번 임장지에 적용해봐야겠다고 생각했습니다.
그리고 우리들이 매번하는 고민인 비교평가!! 용맘 튜터님께서 알려주시는 비교평가 방법이
과정이 만만치 않지만 이렇게 임보를 10번만 쓰면서 결론을 내다보면
실력이 굉장히 늘어난다는 말씀에 지금부터해서 26년도까지 한번 알려주신 방법대로
비교평가를 내가 관심있는 단지에 적용해봐야겠다고 다짐했습니다.
수제대로 된 임장&임보와 비교평가
이번 강의에서 선호도를 파악할 수 있는 임장과 임보쓰는 법과 함께
비교평가를 통해 해당 물건의 가치와 가격을 비교할 수 있는 방법까지
정말 광범위한 내용들을 압축하여 전달해주셨습니다.
(1) 제대로 된 임장과 임보
분위기 임장을 하기 전 나무위키에서 주요노선, 상권, 학원가, 공급에 대해
"의문"들을 만들어 나가는게 중요하고 이를 카톡에 보내셔서
이 질문에 대한 답을 찾아가는 방식을 알려주셨습니다.
첫 실전반때도 이를 알려주셨었는데 정말 변함없이 계속 알려주시는 모습에 놀랐고
어느순간부터 배운대로 하지 않고 있었던 제 모습도 깨닫게 되었습니다 ㅎㅎ;;
그리고 우리 조원들끼리 이거는 꼭 해보면 좋겠다고 생각한
임장지에 대해 서로 궁금한 점 하나씩 뽑아보는 과정인데
이에 대해 타이탄님께서 한번 해보자고 의견을 주셨고
모두 동의해주셔서 바로 우리 임장지에서 궁금한 내용들을 다같이 올려보고 있습니다.
그리고 분임 후에 반드시 생활권에 대한 정리를 하고 생활권별로 질문 1개씩 남기는 과정을
꼭 해보라고 말씀주셨습니다.
이 질문이 바로 해당지역에 집중을 하고 있다는 의미를 가진다고 설명해주셨고
그동안 계속해서 임장지에 대해 궁금증을 쏟아내라는 튜터님들의 피드백이
바로 이런거 아닐까라는 생각이 바로 들었습니다.
단지 임장의 경우는 역세권 대단지의 경우 동별로 역접근성에 따라 선호도 차이가
나는 경우가 있으니 꼭 뒷동까지 걸어보는걸 말씀주셨습니다.
그동안 단지임장을 이런 생각없이 너무 대충했나라는 생각도 들고
시간에 쫒기고 급급하게 봤던 나날들이 마구 스쳐가지만
이제라도 제대로 해야겠다라고 생각이 들었습니다.
단지 임장 후에는 임보에 시세지도를 남겨야하고
시세는 매크로가 아닌 내가 내손으로 시세를 만들어야 의미가 있음을
강조해주셨습니다.
그리고 이 시세지도 과정에서 매물임장 후보 단지도 뽑으시는걸 보고
아 이렇게 궁금한 점이 떠오르면 남기고 매임갔다와서 답을 찾아야하는구나를 느꼈습니다.
단지 분석의 경우는 시켜서 하는게 아닌 매수할 때, 고민이 되는 점들을 넣어
다시 펼쳐볼 수 있는 단지분석을 하는게 중요합니다.
그리고 심화 과정으로 단지분석 과정에서
가설검증을 하는 부분을 알려주셨는데
이 부분은 포도링 튜터님께서도 조오티때 언급해주셨던 내용이라
더 자세히 방법을 들으려고 노력했습니다.
가설 검증은 주장, 근거, 결론, 적용으로 나뉘고 투자와 연관된 질문을
가설로 던짐으로써 시작합니다.
이런 가설 검증과정이 쌓이면 애매한 내용들에 대해 나만의 답들이 나오게되고
사람들 고민하는것에 대해 튜터님들께서 바로바로 답변이 나오는 이유가
이런 검증들을 스스로 다 결론을 내려보셨기에
보다 명확한 답을 내릴수 있겠구나라는 생각이 들었습니다.
마지막으로 매물임장은 기본적인 매물에 대한 정보,
최근 매매, 전세 실거래가, 전고점 가격, 부사님 질문사항 등을
카톡으로 정리해서 보내놓고 매임을 하는게 좋으며
카톡에 매물 정보만 보내놓고 나머지는 아실실거래가만 참고해왔었는데
카톡에 한판 정리하니 눈에도 선명하고 좋은거 같다는 생각을 했습니다.
매물임장후에는 투자를 당장 할 수 없더라도 단지와 가격을 남겨두고
복기과정에서 가격이 얼마나 변했는지를 한번 보면서
내가 놓치고 있는 점이 무엇인지 알아가는 과정이
정말 중요하다고 말씀해주셨습니다.
BM
분임 전 질문에 대한 답 (궁금증 가지기)
분임 전 5분만 모여서 임장지 궁금한 점 체크하고 임장 시작하기
생활권별 질문 한개씩 만들기!!!
단지분석 후에 가설 검증단계 추가하기
매물임장 후 고른 매물은 가격을 남겨놓고 이후 복기
(2) 제대로 된 비교평가
전고점과 아실 그래프 비교에만 의존하지 않는
제대로 된 가치 판단을 비교평가를 통해 하는 법을 배웠습니다.
비교평가는 크게 지역'내' 비교평가와 지역'간' 비교평가로 나뉘는데
먼저 지역내 비교평가는 해당 생활권의 선호 요인을 알아야하는게 첫번째입니다.
그리고 가치 대비 가격이 싼걸 찾아야하며
여기서 제가 항상 놓쳤던 점이 단지 대 단지에서 끝나는게 아닌
실제 매물로 들어가 동, 층, 로얄동인지 등의 매물의 상황까지 고려하여
판단을 하는 과정이 신기했고 더 정확한 방법이라는 생각이 들었습니다.
지역간 비교평가는 땅의 가치와 단지 선호도가 있는데
땅의 가치를 뛰어넘는 단지선호도는 정말 압도적으로 좋아야함을
그라시움 단지를 통해 느꼈습니다.
그리고 단지 선호도 즉, 단지의 가치는
특징, 연식, 학군(초등학교 거리), 강남역 도착 시간 등을 기준으로
비교를 해주셨습니다.
이렇게 비교를 통해 결론을 내고 투자할지말지를 결정하시게되는데
투자를 하지 않는 경우에는
진짜 내가 고른 단지가 예상대로 가치를 찾아가는지 트래킹하면서
내 실력을 확인해나가는 과정이 필요합니다.
그렇게 해나가야 용맘튜터님처럼 확신을 갖는 행동을 통해
수도권 투자도 해나갈 수 있기에
해야할 일들을 끝까지 하는 자세까지 실제 경험을 들려주시며
강조해주셨습니다.
BM
매물의 상황까지 디테일하게 비교평가하기
